Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 26 мая 2011 г. N 13АП-3666/11

г. Санкт-Петербург

26 мая 2011 г.

Дело N А26-5973/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 17 мая 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 26 мая 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Жиляевой Е.В.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Куклиной Ю.И.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-3666/2011) Администрации Петрозаводского городского округа на решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20.12.2010 г.. по делу N А26-5973/2010 (судья Погорелов В.А.), принятое

по иску Администрации Петрозаводского городского округа

к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии""

о взыскании задолженности по арендной плате

и по иску Общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии"

к Администрации Петрозаводского городского округа

об обязании произвести зачет

при участии:

от истца: не явился, извещен

от ответчика: адвокат Жученко И.П. доверенность от 09.07.2010 г.., удостоверение

УСТАНОВИЛ:

Администрация Петрозаводского городского округа (далее - Администрация) обратилась в Арбитражный суд Республики Карелия с иском к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" (далее - ООО "Центр костно-суставной патологии", Общество) о взыскании задолженности по арендной плате за период с января 2008 г.. по май 2010 г.. в размере 664 127 руб. 73 коп. и 3 346 146 руб. 87 коп. неустойки за несвоевременное внесение арендных платежей за период с октября 2004 г. по апрель 2010 г..

Общество обратилось в Арбитражный суд Республики Карелия со встречным иском, в котором просило обязать Администрацию Петрозаводского городского округа произвести зачёт стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 664 127 руб. 73 коп.

Определением от 07.10.2010 г.. арбитражный суд принял встречный иск к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Арбитражный суд Республики Карелия решением от 20.12.2010 г.. в удовлетворении исковых требований Администрации Петрозаводского городского округа к Обществу с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" отказал; встречный иск Общества с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии" к Администрации Петрозаводского городского округа удовлетворил; обязал Администрацию Петрозаводского городского округа произвести зачёт стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 664 127 руб. 73 коп. за период с января 2008 г.. по май 2010 г.. в счёт арендной платы по договору N 100 от 15.04.2004г. аренды нежилых помещений, расположенных по адресу: Республика Карелия, г. Петрозаводск, ул. Лизы Чайкиной, дом 5, заключённому с Обществом с ограниченной ответственностью "Центр костно-суставной патологии".

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение от 20.12.2010 г.. отменить, удовлетворить исковые требования Администрации, отказать в удовлетворении встречных исковых требований Общества.

По мнению подателя апелляционной жалобы, дополнительное соглашение N 827 от 07.10.2004г. является недействительным, поскольку не было зарегистрировано в установленном законом порядке.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя ответчика, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Извещенный надлежащим образом о времени и месте судебного разбирательства истец своего представителя в судебное заседание не направил, поэтому апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Администрацией Петрозаводского городского округа (арендодатель) и ООО "Центр костно-суставной патологии" (арендатор) заключён договор аренды муниципального недвижимого имущества N 100 от 15.04.2001г., в соответствии с которым ответчику были переданы нежилые помещения общей площадью 487,5 кв.м., расположенные в здании по адресу: г. Петрозаводск, ул. Л. Чайкиной, дом 5 сроком до 28.02.2006 года. Данный договор был зарегистрирован в установленном законом порядке.

Пунктом 4.1 договора аренды на арендатора возложена обязанность по внесению арендной платы в сумме 19075 руб. 25 коп. ежемесячно.

Дополнительным соглашением N 277 от 10.05.2006 г.. года срок действия договора аренды был продлён по 28.02.2021г. Арендная плата установлена в размере 20 048 руб. ежемесячно. Указанное дополнительное соглашение зарегистрировано в установленном законом порядке, что не оспаривается ответчиком.

Пунктом 4.2 договора аренды предусмотрено право арендодателя в одностороннем порядке изменять размер арендной платы в соответствие с действующим законодательством, актами органов местного самоуправления г. Петрозаводска.

Письмом от 27.05.2009 г.. Администрация сообщила Обществу о перерасчете арендной платы, произведенном в соответствии с Методикой определения размера арендной платы за муниципальное имущество, утвержденной Решением Петрозаводского городского Совета от 25.09.2008 г.. N XXVI/XXI-384 по договору аренды муниципального имущества от 15.04.2004г. N 100, в результате которого размер арендной платы составил 25 373 руб. 25 коп. ежемесячно (л.д. 88, 90 том 1).

Дополнительным соглашением к договору аренды N 827 от 07.10.2004г. сторонами было предусмотрено снижение величины арендной платы на 50% с 01.09.2004г. в порядке частичной компенсации произведённых арендатором неотделимых улучшений арендуемого помещения в сумме 1 062 600 руб.

Полагая, что Общество не в полном объеме оплатило арендную плату, Администрация обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска Администрации, суд первой инстанции исходил из того, что дополнительное соглашение от 07.10.2004г. N 827 не требует государственной регистрации, поскольку снижение суммы арендной платы с 01.09.2004г. не является изменением условий договора о порядке определения размера арендной платы, а является исполнением согласованного сторонами условия этого договора.

Апелляционный суд не соглашается с указанным выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Как разъяснено в пункте 9 Информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 16.02.2001г. N 59 "Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" соглашение сторон об изменении размера арендной платы, указанного ими в договоре аренды недвижимого имущества, подлежащем государственной регистрации, также подлежит обязательной государственной регистрации, поскольку является неотъемлемой частью договора аренды и изменяет содержание и условия обременения, порождаемого договором аренды. Поскольку соглашение о внесении в ранее зарегистрированный договора аренды изменений относительно размера арендной платы не было зарегистрировано, оно в соответствии с пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации должно считаться незаключенным до тех пор, пока не будет зарегистрировано в установленном порядке.

Таким образом, дополнительное соглашение N 827 от 07.10.2004г. является незаключенным, в связи с чем на отношения сторон не распространяется установленное указанным дополнительным соглашением снижение величины арендной платы.

С учетом вышеизложенного с ответчика в пользу истца подлежит взысканию задолженность по арендной плате за период с января 2008 г.. по май 2010 г.. в размере 664 127 руб. 73 коп., подтвержденном расчетом истца.

В соответствии с пунктом 4.4 договора при несвоевременном внесении арендной платы (или части арендной платы), установленной настоящим договором, с арендатора взимаются пени из расчета 0,5% от неоплаченной суммы за каждый день просрочки платежа, размер которых согласно расчету апелляционного суда с учетом применения срока исковой давности по заявлению ответчика в суде первой инстанции составил 1 862 797 руб. 39 коп.

Суд апелляционной инстанции, руководствуясь статьей 333 Гражданского кодекса Российской Федерации, приходит к выводу о снижении до 200 000 руб. взыскиваемой с ответчика неустойки в связи с ее явной несоразмерностью последствиям нарушения обязательства, принимая во внимание данные о сумме основного долга, взысканного в связи с нарушением обязательства; размере установленного договором процента неустойки.

Встречное исковое требование об обязании Администрации Петрозаводского городского округа произвести зачёт стоимости затрат по капитальному ремонту арендуемых помещений в сумме 664 127 руб. 73 коп. удовлетворению не подлежит, поскольку Администрацией в соответствии с пунктом 2.2.5 договора с учетом рекомендации в решении постоянно действующей комиссии по аренде нежилых помещений от 08.09.2004г. (л.д. 105 том 1) осуществлены действия по частичному зачету затрат арендатора на неотделимые улучшения арендованного имущества путем подписания дополнительного соглашения от 07.10.2004г. N 827. При этом ответчик не ссылается и материалами дела не подтверждается факт уклонения Администрации от государственной регистрации указанного дополнительного соглашения, в связи с чем риск последствий отсутствия государственной регистрации дополнительного соглашения, подписанного в интересах арендатора, возлагается на последнего.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Республики Карелия от 20 декабря 2010 года по делу N А26-5973/2010 отменить.

Взыскать с ООО "Центр костно-суставной патологии" в пользу Администрации Петрозаводского городского округа 664 127 руб. 73 коп. долга, 200 000 руб. пеней, в остальной части иска отказать.

В удовлетворении встречного иска отказать.

Взыскать с ООО "Центр костно-суставной патологии" в доход бюджета Российской Федерации 34 256 руб. 80 коп. госпошлины по иску и 1 600 руб. по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Е.В. Жиляева