Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 5 сентября 2011 г. N Ф07-6557/11 по делу N А56-60672/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 01 сентября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 05 сентября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Власовой М.Г., судей Кужаровой Н.И., Серовой В.К.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Бабаевой В.В. (доверенность от 29.12.2010), от общества с ограниченной ответственностью "Вознесенское" Кирова В.В. (доверенность от 01.12.2010),

рассмотрев 01.09.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вознесенское" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2011 (судья Изотова С.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 (судьи Мельникова Н.А., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-60672/2010,

установил

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Вознесенское" (далее - Общество) о взыскании 566 334,2 руб. задолженности по договору аренды от 17.02.1993 N 11-А001183 за период с 01.06.2010 по 31.10.2010 за пользование нежилыми помещениями 4Н и 9Н площадью 163,7 кв.м, расположенным по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский проспект, дом 45, литера А, 19 821,7 руб. пеней за просрочку платежа за период с 11.06.2010 по 19.10.2010,а также о расторжении договора аренды от 17.02.1993 N 11-А001183 и выселении Общества из занимаемого помещения.

Решением от 14.01.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.05.2011, заявленные требования удовлетворены в полном объеме.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права, а также на несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 14.01.2011 и постановление апелляционного суда от 27.05.2011 и отказать в иске. Податель кассационной жалобы ссылается на то, что доказательства прекращения его права собственности на спорное помещение не представлены, а право государственной собственности на него не зарегистрировано, в связи с чем у КУГИ отсутствуют основания требовать внесения арендной платы и выселения Общества.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы кассационной жалобы, а представитель КУГИ возражал против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и правопредшественник Общества - потребительское общество "Вознесенское" (арендатор) заключили договор аренды от 17.02.1993 N 14/1183, согласно которому последнему в аренду сроком до 17.02.2003 передано нежилое помещение площадью 257,6 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 56/45. Государственная регистрация договора произведена государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость" 21.03.2000.

По акту сдачи-приемки от 11.09.1997 помещение площадью 93,9 кв.м, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 56/45, передано арендодателю.

В дальнейшем стороны подписали дополнительные соглашения от 12.04.1995, 04.12.1995 и 12.07.1995, которыми изменили размер квартальной арендной платы.

Впоследствии стороны подписали еще три дополнительных соглашения:

от 29.01.1998 - о предоставлении в аренду нежилых помещений 4Н и 9Н общей площадью 163,7 кв.м, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский проспект, дом 45/56, в связи с отказом от части помещений (акт сдачи-приемки от 11.09.1997) и уточнением данных проектно-инвентаризационного бюро;

от 20.09.1998 - об изменении номера договора аренды с 14/1183 на 11-А00183, а также о праве арендодателя изменить размер арендной платы в бесспорном и одностороннем порядке в случае изменения нормативных правовых актов Российской Федерации и (или) Санкт-Петербурга, регулирующих исчисление размера арендной платы. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор. Момент получения арендатором уведомления определяется в любом случае не позднее пяти дней с даты его отправки заказным письмом по адресу, указанному в договоре;

от 14.10.1999 - о предоставлении в аренду нежилых помещений 4Н и 9Н общей площадью 163,7 кв.м с кадастровым номером 78:1063:3:4:5, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский проспект, дом 45, литера А, а также о разрешении арендатору сдавать объект недвижимости площадью 18,5 кв.м для использования под магазин оптики.

Пунктом 3.4 договора аренды от 17.02.1993 N 14/1183 (в редакции дополнительного соглашения от 20.09.1998) предусмотрено, что арендатор перечисляет арендную плату не позднее десятого числа первого месяца оплачиваемого квартала. Предварительно письменно уведомив арендодателя, арендатор вправе начиная со следующего платежного периода перечислять арендную плату помесячно - за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа оплачиваемого месяца.

Согласно пункту 4.2 договора в случае нарушения арендатором обязанности своевременно и полностью выплачивать арендодателю установленную договором арендную плату за пользование объектом начисляются пени в размере 0,05% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Как усматривается из материалов дела, КУГИ и Общество заключили дополнительное соглашение от 08.01.2002 N 4, согласно которому Обществу в аренду предоставляются нежилые помещения 4Н и 9Н общей площадью 163,7 кв.м с кадастровым номером 78:1063:3:4:5, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Вознесенский проспект, дом 45, литера А. Данное соглашение зарегистрировано 07.07.2002 государственным учреждением юстиции "Городское бюро регистрации прав на недвижимость".

На основании вступившего в законную силу решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.04.2002 по делу N А56-9840/02, оставленного без изменения постановлением апелляционной инстанции от 04.07.2002, между государственным учреждением по совершению сделок с имуществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" и Обществом 18.01.2002 заключен договор купли-продажи спорного помещения. Право собственности Общества зарегистрировано в установленном порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 23.08.2002 серии 78-ВЛ N 561411.

Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 05.09.2002 по делу N А56-9840/02 решение от 18.04.2002 и постановление апелляционной инстанции от 04.07.2002 отменены, в иске отказано.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2002 по делу N А56-33938/02 признана недействительной государственная регистрация права собственности Общества на спорное помещение.

Как видно из материалов дела, КУГИ направлял Обществу уведомления от 21.12.2005 N 11499/5, от 20.12.2007 N 11363 и от 21.01.2010 N 822 об изменении размера арендной платы.

В претензии от 14.09.2010 N 7486, направленной по следующим адресам: Санкт-Петербург, Садовая улица, дом 56/45; Гельсингфорсская улица, дом 4, корпус 1, офис 67; Вознесенский проспект, дом 45, литера А, помещение 4Н, 9Н, КУГИ сообщил Обществу о необходимости уплатить задолженность за период с 01.06.2010 по 30.09.2010 в течение 15 дней с момента отправки претензии, а также о намерении расторгнуть договор аренды.

Ссылаясь на нарушение Обществом договора аренды, КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции удовлетворил исковые требования, исходя из того, что ответчик не представил доказательств внесения арендной платы за период с 01.06.2010 по 31.10.2010 и что в связи с возникновением указанной задолженности КУГИ направлял ему уведомление о расторжении договора аренды. Суд первой инстанции отклонил ссылку Общества на принадлежность ему спорного объекта на праве собственности, поскольку вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2002 по делу N А56-33938/02 государственная регистрация права собственности Общества на спорное помещение признана недействительной.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции и оставил решение от 14.01.2011 без изменения.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены или изменения обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

В пункте 52 совместного постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП). В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 17.12.2002 по делу N А56-33938/02 государственная регистрация права собственности Общества на спорное помещение признана недействительной.

С учетом изложенного, а также положений статьи 16 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации суды обеих инстанций правомерно заключили, что наличие в ЕГРП записи о праве собственности Общества на спорный объект, решение о признании недействительной государственной регистрации которого принято в 2002 году, противоречит положениям статьи 2 Закона о государственной регистрации.

При таком положении суды правомерно отклонили доводы Общества о необоснованности исковых требований в связи с принадлежностью ему спорного объекта на праве собственности.

Судами обеих инстанций установлено и материалами дела подтверждается, что до 2010 года Общество перечисляло арендную плату надлежащим образом.

Судами также установлено, что уведомления об изменении размера арендной платы и претензии в связи с просрочкой ее внесения были направлены по трем известным КУГИ адресам, включая адрес государственной регистрации Общества и адрес, по которому находится спорный объект. Таким образом, суды сделали правомерный вывод, что истцом приняты все меры для того, чтобы ответчик получил письменное предупреждение арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

Суды установили, что ответчик не представил доказательств оплаты аренды в период с 01.06.2010 по 31.10.2010, в связи с чем правомерно удовлетворили требования КУГИ о взыскании задолженности и пеней.

В силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.2.3 договора аренды от 17.02.1993 N 14/1183 предусмотрено, что он может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев подряд.

Согласно статье 622 Гражданского кодекса Российской Федерации при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

С учетом приведенной нормы, а также в связи с расторжением договора аренды суды правомерно указали на отсутствие у Общества правовых оснований для занятия спорного нежилого помещения и обоснованно удовлетворили требование о выселении.

Поскольку нормы материального и процессуального права применены судами правильно, нарушений норм процессуального права, которые привели или могли бы привести к принятию неправильного решения (постановления), не допущено, обжалуемые судебные акты подлежат оставлению без изменения, а кассационная жалоба Общества - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.01.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.05.2011 по делу N А56-60672/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Вознесенское" - без удовлетворения.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

Н. И. Кужарова В.К. Серова