Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 ноября 2011 г. N Ф07-9864/11 по делу N А21-373/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 ноября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 ноября 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Черняховское городское поселение" на решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.04.2011 (судья Сычевская С.Н.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 (судьи Мельникова Н.А., Барканова Я.В., Жиляева Е.В.) по делу N А21-373/2011,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Торговый комплекс "Центральный", ОГРН 1073914003118, место нахождения: 238151, Калининградская область, г. Черняховск, Садовая ул., д. 4 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области с заявлением о признании незаконным отказа администрации муниципального образования "Черняховское городское поселение", место нахождения: 238151, Калининградская области, г. Черняховск, ул. Калинина, д. 7 (далее - Администрация), в изменении вида разрешенного использования земельного участка общей площадью 9802 кв.м с кадастровым номером 39:13:010313:0067, относящегося к категории земель населенных пунктов, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Черняховск, Садовая ул., д. 4, и об обязании Администрации изменить вид разрешенного использования названного участка "для обслуживания нежилых зданий, используемых под рынок" на другой вид - "для обслуживания нежилых зданий, используемых под объекты торговли и общественного питания".

Решением от 06.04.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 01.08.2011, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела и неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить решение и постановление и направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Податель жалобы указывает на следующее: суды не учли, что объект недвижимости, расположенный на указанном участке, был приватизирован в 2007 году с условием его использования под городской рынок; данное ограничение прав собственника не прекращено; орган местного самоуправления не давал Обществу разрешения на изменение вида разрешенного использования названного объекта недвижимости в соответствии с правилами, установленными Градостроительным кодексом Российской Федерации; суды первой и апелляционной инстанций необоснованно сослались на соглашение от 22.11.2007, которым из договора от 09.11.2007 N 251/07 купли-продажи рынка исключен пункт 1.4.1, не имеющий отношения к существу рассматриваемого спора и касающийся обременения зданий рынка договором аренды с другим лицом.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по итогам аукциона муниципальное образование "Черняховский городской округ" по договору купли-продажи от 09.11.2007 N 251/07 продал индивидуальному предпринимателю Плахову Дмитрию Анатольевичу здание рынка (литера А) площадью 4497,1 кв.м и еще 6 нежилых объектов (торговые павильоны, камеру хранения, подсобное здание, склад топлива, кассу, торговую площадку), которые расположены по адресу: Калининградская обл., г. Черняховск, Садовая ул., д. 4, и в совокупности именовались рынком и использовались как рынок. В пункте 1.2 договора указано, что данные объекты расположены на земельном участке площадью 9802 кв.м с кадастровым номером 39:13:010313:0067.

Пунктом 1.4.2 договора предусмотрена обязанность покупателя использовать приобретенные объекты в соответствии с их назначением - как городской рынок.

Земельный участок площадью 9802 кв.м с кадастровым номером 39:13:010313:0067 передан в собственность Плахова Д.А. на основании договора купли-продажи от 21.11.2007 N 203 в целях обслуживания нежилых зданий, используемых под рынок (пункт 1.1 договора).

В дальнейшем собственником нежилого здания общей площадью 4497,1 кв.м с кадастровым номером 39:13:000000:0:813 (инвентарный номер 2-002018, литера А, этажность 3, подземная этажность 1), расположенного по адресу: Калининградская область, г. Черняховск, Садовая ул., д. 4, и земельного участка площадью 9802 кв.м с кадастровым номером 39:13:010313:0067, относящегося к категории земель населенных пунктов, имеющего вид разрешенного использования "для обслуживания нежилых зданий, используемых под рынок", стало Общество (свидетельства о государственной регистрации права от 26.11.2010 серии 39-АА N 884378 и 884384 на л.д. 24 и 23).

Единственный учредитель Общества - Плахов Д.А. 03.11.2010 принял решение об изменении названного вида разрешенного использования участка.

Общество 01.12.2010 обратилось в Администрацию с заявлением об изменении имеющегося вида разрешенного использования названного участка на другой вид - "для обслуживания нежилых зданий, используемых под объекты торговли и общественного питания".

В письме от 28.12.2010 Администрация отказала Обществу в изменении вида разрешенного использования указанного земельного участка ввиду следующего. Решением районного Совета депутатов муниципального образования "Черняховский муниципальный район" от 27.05.2010 N 88 "Об обременении имущества, приобретенного в порядке приватизации" рекомендовано не прекращать обременение объектов недвижимости в виде обязанности использовать имущество в качестве городского рынка; в материалах Генерального плана муниципального образования "Черняховское городское поселение" городской рынок учтен как объект социальной инфраструктуры.

Посчитав отказ Администрации незаконным и нарушающим его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением. В обоснование заявления Общество сослалось на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - ЕГРП) 26.11.2010 зарегистрировано изменение вида целевого использования нежилого здания (литера А), именовавшегося ранее рынком, а также на то, что заключенным муниципальным образованием "Черняховский городской округ" и Плаховым Д.А. соглашением от 22.11.2007 об изменении договора купли-продажи от 09.11.2007 N 251/07, исключен пункт 1.4.1 договора.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности

Суды первой и апелляционной инстанций пришли к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения заявления Общества, признали оспариваемый отказ в изменении вида разрешенного использования незаконным и обязали Администрацию изменить вид разрешенного использования названного земельного участка в соответствии с заявлением Общества.

Суды исходили из того, что в связи с изменением на основании решения учредителя Общества наименования объекта недвижимости, расположенного на спорном участке и неразрывно связанного с ним, необходимо изменить вид разрешенного использования этого участка. Суды также сослались на то, что соглашением от 22.11.2007 об изменении договора купли-продажи о от 09.11.2007 N 251/07 исключен пункт 1.4.1 этого договора.

Кассационная инстанция считает, что суды первой и апелляционной инстанций неполно исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, сделали выводы, не соответствующие имеющимся в деле доказательствам, неправильно истолковали нормы материального права, поэтому решение и постановление подлежат отмене.

Согласно пункту 2 статьи 7 Земельного кодекса Российской Федерации земли в Российской Федерации используются в соответствии с установленным для них целевым назначением; правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов; любой вид разрешенного использования из предусмотренных зонированием территорий видов выбирается самостоятельно, без дополнительных разрешений и процедур согласования.

Границы территориальных зон, градостроительные регламенты с видами разрешенного использования земельных участков устанавливаются правилами землепользования и застройки территорий муниципальных образований (статья 30 Градостроительного кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 37 того же Кодекса применительно к каждой территориальной зоне устанавливаются виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства; изменение одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид разрешенного использования осуществляется в соответствии с градостроительным регламентом при условии соблюдения требований технического регламента.

Судами установлено, что в муниципальном образовании "Черняховское городское поселение" не приняты правила землепользования и застройки. В связи с этим для решения вопроса об изменении вида разрешенного использования земельных участков надлежит руководствоваться положениями пункта 3 части 1 статьи 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации". В соответствии с данной нормой вплоть до принятия в установленном Градостроительным кодексом Российской Федерации порядке правил землепользования и застройки (частью которых является градостроительный регламент) решение об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства на другой вид такого использования принимается главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Данной нормой не предусмотрена возможность изменения вида разрешенного использования земельного участка на том основании, что по решению собственника объекта недвижимости изменился вид разрешенного использования этого объекта.

Вид разрешенного использования объекта капитального строительства может быть изменен главой местной администрации с учетом результатов публичных слушаний.

Между тем в материалах дела отсутствуют сведения о том, на каком основании был изменен вид разрешенного использования объекта под литерой А, предоставленного в собственность предпринимателю Плахову Д.А. по договору от 09.11.2007 N 251/07 для использования в качестве рынка; на основании каких документов в ЕГРП были внесены изменения в части наименования этого объекта.

По утверждению Администрации, ее глава никаких решений об изменении вида использования указанного объекта не принимал. Кроме того, в соответствии с пунктом 1.4.2 названного договора при приватизации указанного объекта было установлено обременение в виде обязанности покупателя использовать этот объект по определенному назначению - под городской рынок.

В силу пунктов 5 и 8 статьи 31 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" ограничения прав собственника имущества, приобретенного в порядке приватизации государственного или муниципального имущества, сохраняются при всех сделках с этим имуществом вплоть до их отмены; прекращение обременения или изменения его условий допускается на основании решения органа, принявшего решение об условиях приватизации, или иного уполномоченного органа либо на основании решения суда, принятого по иску собственника имущества.

Суды не исследовали вопрос о том, на основании какой сделки объекты, образующие рынок и проданные Плахову Д.А., перешли в собственность Общества; было ли изменено или прекращено обременение этих объектов, установленное при их приватизации. В материалах дела отсутствуют сведения об указанных обстоятельствах. Ссылка судов на соглашение от 22.11.2007 об изменении договора купли-продажи от 22.11.2007 N 251/07 и исключении из него пункта 1.4.1 несостоятельна, поскольку этим пунктом установлено обременение зданий и сооружений рынка правом аренды иного лица. Доказательства того, что стороны договора от 09.11.2007 N 251/07, отменили его пункт 1.4.2 в материалы дела не представлены.

Учитывая изложенное, суд кассационной инстанции считает, что обжалуемые судебные акты подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит установить, на каком основании был изменен вид разрешенного использования объекта под литерой А, расположенного на спорном земельном участке; отменено ли обременение этого объекта, установленное при его приватизации; имеются ли предусмотренные Земельным кодексом Российской Федерации и градостроительным законодательством основания для изменения вида разрешенного использования спорного участка; в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Калининградской области от 06.04.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 01.08.2011 по делу N А21-373/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд Калининградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин