Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17 ноября 2011 г. N Ф07-9105/11 по делу N А56-74445/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от частного некоммерческого образовательного учреждения высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры" Дибровой М.И. (протокол заседания попечительского совета от 29.11.2010 N 15), Гарбалы Н.В. (доверенность от 03.11.2011 N 30/08-8.4-2011), от общества с ограниченной ответственностью "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" Штуласа А.В. (доверенность от 15.03.2011), Киселевой Н.Л. (доверенность от 15.03.2011),

рассмотрев 10.11.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу частного некоммерческого образовательного учреждения высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 по делу N А56-74445/2010 (судьи Попова Н.М., Кашина Т.А., Шестакова М.А.),

установил

Общество с ограниченной ответственностью "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ", место нахождения: 197198, Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 10, лит. А, ОГРН 5067847289285 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к частному некоммерческому образовательному учреждению высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д. 27, лит. А, ОГРН 1037832005860 (далее - Учреждение), о расторжении договора аренды от 16.08.2005 N 01/0987/05 в связи с существенным нарушением его условий, об обязании ответчика освободить арендуемое здание в течение 10-ти дней с момента расторжения договора и сдать Обществу по акту приема-передачи.

Решением от 11.04.2011 (судья Балакир М.В.) в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 22.08.2011 решение от 11.04.2011 отменено, договор аренды от 16.08.2005 N 01/0987/05 расторгнут, Учреждение обязано передать Обществу в срок до 20.10.2011 по акту приема-передачи здание общей площадью 1973,4 кв.м, с кадастровым номером 78:7:3161:3:49, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д. 27, лит. А.

В кассационной жалобе Учреждение, считая, что постановление вынесено с нарушением норм процессуального и материального права, а выводы апелляционного суда не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит постановление отменить, а решение оставить в силе. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции пришел к неправильному выводу о существенных и неоднократных нарушениях ответчиком договора аренды.

В судебном заседании представители Учреждения поддержали доводы жалобы, ходатайствовали о приобщении к материалам дела доказательств, перечисленных в приложении к кассационной жалобе. Представители Общества просили оставить без изменения обжалуемое постановление, считая его законным и обоснованным по доводам, изложенным в отзыве, а также ходатайствовали об исключении из числа доказательств документов, поданных Учреждением с нарушением статьи 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела и установлено судом, общество с ограниченной ответственностью "Лентрансгаз" (арендодатель) и негосударственное образовательное учреждение "Невский институт языка и культуры" (правопредшественник Учреждения, арендатор) заключили договор от 16.08.2005 N 01/0987/05 аренды двухэтажного нежилого здания с кадастровым номером 78:7:3161:3:49, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д. 27, лит. А, для использования в целях образовательного процесса сроком по 31.12.2012.

Договор зарегистрирован в установленном порядке.

По договору купли-продажи от 15.08.2008 указанное здание приобрело Общество, право собственности зарегистрировано 18.10.2008.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) с переходом к Обществу права собственности на переданное в аренду по договору от 16.08.2005 N 01/0987/05 здание произошла замена арендодателя.

Согласно пункта 3.1 договора арендатор выплачивает арендодателю арендную плату в размере 17 208,34 руб. в месяц, в том числе налог на добавленную стоимость в размере 2625,00 руб. В арендную плату не включена стоимость услуг электро-, водо-, теплоснабжения здания, телефонной и факсимильной связи, вывоза бытовых и производственных отходов, охранной и пожарной сигнализации. Указанные услуги оплачиваются арендатором на основании отдельных договоров, заключаемых арендатором со специализированными организациями.

Согласно пунктам 4.3 и 4.3.1 договора его досрочное расторжение допускается по требованию арендодателя при использовании здания не в соответствии с условиями договора аренды.

В соответствии с пунктом 4.5 договора при прекращении или расторжении договора арендатор обязан в 10-ти дневный срок сдать арендодателю арендуемое здание по акту в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа.

Общество после получения отказа Учреждения на предложение о досрочном расторжении договора обратилось в арбитражный суд с настоящим иском, указав, что арендатор не исполняет условие пункта 3.1 договора аренды, до настоящего времени ответчик не заключил со специализированными организациями договоры электро-, водо- и теплоснабжения здания, оплату услуг водопотребления и водоснабжения здания производит истец, не получая соответствующего возмещения. Также, по мнению Общества, часть здания используется не для целей, указанных в пункте 1.1 договора.

Суд первой инстанции посчитал, что истец не подтвердил нарушение требований нормативных актов и условий договора при организации электро-, водоснабжения здания; не установив существенных нарушений арендатором условий договора, суд отказал в иске.

Апелляционный суд пришел к выводу о наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя, поэтому отменил решение и удовлетворил иск.

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Пунктом 2 статьи 450 ГК РФ предусмотрено, что по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной, в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В соответствии с пунктом 3 статьи 615 ГК РФ, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Иск по настоящему делу мотивирован неисполнением Учреждением обязательств по договору аренды. В частности, вопреки требованиям договора аренды при наличии технической возможности ответчик как арендатор здания не заключил со специализированными организациями договор на оказание услуг водоснабжения/водоотведения, договор на отпуск и пользование электрической энергией, неоднократно не возмещал истцу стоимость оплаченных им услуг по водоснабжению/водоотведению.

Судом установлено, что договором аренды предусмотрены обязательства арендатора по заключению договоров на указанные услуги, по оплате этих услуг сверх арендной платы, а также досрочное расторжение договора при использовании здания не в соответствии с его условиями.

При исследовании доказательств по делу и оценке их в соответствии со статьей 71 АПК РФ апелляционный суд установил, что объект аренды используется ответчиком с существенными и неоднократными нарушениями условий договора, в установленном порядке соответствующие договоры не заключены.

Апелляционный суд посчитал, что допущенные арендатором нарушения условий договора предоставляют истцу право требовать его досрочного расторжения.

Учитывая факт использования Учреждением арендованного здания с нарушением пункта 3.1 договора, при наличии уведомления Общества о намерении расторгнуть спорный договор, суд апелляционной инстанции, руководствуясь вышеизложенными нормами, правомерно удовлетворили иск.

Возражения подателя жалобы с указанием на устранение всех допущенных нарушений не опровергают выводы апелляционного суда о наличии оснований для расторжения договора, поскольку факт использования здания с нарушениями условий договора установлен.

Доводы кассационной жалобы, направленные на переоценку обстоятельств дела и исследованных доказательств, не могут быть приняты.

Кассационная инстанция согласно части 2 статьи 287 АПК РФ не вправе устанавливать или считать доказанными обстоятельства, которые не были установлены в решении или постановлении либо были отвергнуты судом первой или апелляционной инстанции, предрешать вопросы о достоверности или недостоверности того или иного доказательства, преимуществе одних доказательств перед другими.

Вопрос оценки доказательств в силу части 1 статьи 71 АПК РФ является компетенцией суда, рассматривающего дело.

Доказательства по делу, в том числе представленные ответчиком в подтверждение возражений на апелляционную жалобу, оценены судом апелляционной инстанции.

Доказательства, перечисленные в приложении к кассационной жалобе, не могут быть предметом исследования и оценки суда кассационной инстанции в силу его полномочий.

При указанных обстоятельствах выводы апелляционного суда об удовлетворении заявленных требований не противоречат нормам Гражданского кодекса Российской Федерации и условиям договора аренды.

Поскольку судом правильно применены нормы материального и процессуального права, обжалуемое постановление надлежит оставить без изменения.

В связи с окончанием производства в суде кассационной инстанции приостановление исполнения постановления от 22.08.2011 подлежит отмене.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 по делу N А56-74445/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу частного некоммерческого образовательного учреждения высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.08.2011 по делу N А56-74445/2010, принятое определением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 08.09.2011, отменить.

Председательствующий

М.В. Захарова

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина