Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 22 августа 2011 г. N 13АП-9801/11

г. Санкт-Петербург

22 августа 2011 г.

Дело N А56-74445/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 16 августа 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 22 августа 2011 года

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Поповой Н.М.

судей Кашиной Т.А., Шестаковой М.А.

при ведении протокола судебного заседания: помощником судьи Якубовской О.В.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-9801/2011) ООО "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2011 г.. по делу N А56-74445/2010 (судья Балакир М.В.), принятое

по иску ООО "Приморский-Строй"

к Некоммерческому образовательному учреждению "Невский институт языка и культуры"

о расторжении договора аренды, обязании освободить арендуемое помещение

при участии:

от истца: представитель Штулас А.В. по доверенности от 15.03.2011 г.., представитель Киселева Н.Л. по доверенности от 15.03.2011 г..;

от ответчика: Диброва Н.И. выписка из протокола заседания N 5 от 29.11.2010, представитель Евреимов О.Б. по доверенности от 08.04.2011 г.. N 22/06;

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" (место нахождения - 197198, Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д.10, лит.А, ОГРН 5067847289285) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Частному некоммерческому образовательному учреждению высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры" (место нахождения 197110, Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д.27,лит. А, ОГРН 1037832005860) о расторжении договора аренды от 16.08.2005 N 01/0987/05 в связи с существенным нарушением его условий. Истец просил обязать ответчика освободить арендуемое по договору аренды от 16.08.2005 N 01/0987/05 здание в течение 10 дней с момента расторжения договора аренды (выселить) и сдать ООО "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" арендуемое здание по акту приема-передачи.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2011 в иске отказано. Суд первой инстанции пришел к выводам о том, что истец не подтвердил факт использования здания не по целевому назначению; ухудшение здания ответчиком, нарушение требований нормативных актов и условий договора при организации электроснабжения и водоснабжения здания не подтверждено, существенных нарушений договора аренды со стороны арендатора не допущено. О расторжении договора в связи с нарушением обязательств по внесению арендной платы в досудебном порядке истцом не заявлялось. Оценив соглашение о расторжении договора аренды от 24.08.2010, суд указал на то, что оно подписано от имени ответчика неуполномоченным лицом.

На решение суда первой инстанции ООО "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" подана апелляционная жалоба, в которой истец просит решение суда первой инстанции отменить и принять новый судебный акт об удовлетворении иска. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что наличие у арендодателя информации о подписании Соглашения от 24.08.2010 о расторжении договора не доказано, согласно уставу ответчика согласия Попечительского Совета на заключение такого рода соглашения не требовалось; об отзыве у представителя ответчика, подписавшего соглашение, доверенности, арендодатель своевременно не извещался. Суд первой инстанции не дал оценку представленным в материалы дела доказательствам, подтверждающим неоднократное нарушение арендатором условий договора аренды, выразившиеся, в частности, в необеспечении беспрепятственного доступа в здание; в препятствовании в осуществлении контроля за соблюдением правил электрической и пожарной безопасности в здании; в предоставлении части площади здания в пользование третьим лицам; в уклонении от оплаты услуг водоснабжения и водоотведения; в нарушении требований должностных лиц СЭС и Государственного пожарного надзора. Размер арендной платы по договору был существенно ниже рыночной стоимости использования помещений.

В отзыве на апелляционную жалобу ответчик возражал против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что утверждение истца о наличии препятствий в допуске в здание не соответствует действительности. Существенных нарушений пожарной, электро-безопасности допущено не было. Доказательств предоставления части здания в пользование третьим лицам в материалы дела не представлено, организация столовой, "Кабинета здоровья", установка банкомата, автомата для продажи напитков непосредственно связаны с организацией учебного процесса. Водопотребление и водоотведение оплачиваются арендатором надлежащим образом, в настоящий момент заключено соответствующее трехстороннее соглашение с ГУП "Водоканал СПб". Наличие между сторонами спора о размере арендной платы не может являться основанием для вывода о недобросовестности арендатора. За время пользования зданием ответчиком произведены его существенные улучшения, оснований для одностороннего отказа от договора аренды у истца не имеется.

В судебном заседании представитель ответчика заявил ходатайство об отложении рассмотрения апелляционной жалобы в связи с отпуском юрисконсульта Лысенко О.Н., также ходатайствовал о приобщении к материалам дела дополнительного доказательства - Акта проверки ответчика Северо-Западным управлением Федеральной службы по экологическому, технологическому и атомному надзору от 28.02.2011 N 07-229-494/А-56. Представитель истца против удовлетворения ходатайств возражал.

В связи с тем, что ЧНОУ ВПО "Невский институт языка и культуры", являясь юридическим лицом, не было лишено права на получение юридической помощи путем обращения к иному представителю, равно как и возможности организовать отпуск представителя с учетом назначенной даты судебного заседания, о которой ответчику было известно заблаговременно, апелляционный суд не усматривает наличия уважительных причин для удовлетворения ходатайства об отложении рассмотрения дела. Принимая во внимание, что ответчиком обеспечена явка в судебное заседание, а также представлен отзыв на апелляционную жалобу, в котором изложена правовая позиция по ней, с учетом положений статьи 158 АПК РФ, ходатайство об отложении судебного разбирательства отклонено.

Ходатайство о приобщении дополнительного доказательства удовлетворено, поскольку частью 2 статьи 268 АПК РФ, допускается предоставление в апелляционной инстанции новых доказательств в подтверждение возражений на апелляционную жалобу, изложенных в отзыве, представленный документ имеет отношение к предмету заявленного спора.

Представитель истца в судебном заседании поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, 16.08.2005 ООО "Лентрансгаз" (Арендодатель) и Негосударственное образовательное учреждение "Невский институт языка и культуры" (Арендатор) заключили договор аренды здания N 01/0987/05 (далее - Договор аренды), по которому Арендодатель передает Арендатору во временное пользование двухэтажное нежилое здание с кадастровым номером N 78:7:3161:3:49 по адресу: Санкт-Петербург, Большая Разночинная улица, дом 27, литер А (далее - Здание) для использования в целях образовательного процесса. По акту приема-передачи от 16.08.2005 Арендодатель передал здание Арендатору.

Срок действия договора установлен - до 31.12.2012. Пунктом 3.1 Договора стороны согласовали размер арендной платы: "Арендатор выплачивает Арендодателю арендную плату в размере 17208,34 рубля в месяц, в том числе НДС 18% 2625,00 рубля. В арендную плату не включена стоимость услуг электро-, водо-, теплоснабжения здания, телефонной и факсимильной связи, вывоза бытовых и производственных отходов, охранной и пожарной сигнализации. Указанные услуги оплачиваются Арендатором на основании отдельных договоров, заключаемых Арендатором со специализированными организациями".

По договору купли-продажи от 15.08.2008 здание приобрел истец - ООО "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ", 18.10.2008 в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним произведена запись о государственной регистрации права собственности ООО "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" на нежилое двухэтажное здание общей площадью 1973,4 кв.м., кадастровый номер 78:7:3161:3:49 по адресу: Санкт-Петербург, Большая Разночинная улица, дом 27, литер А. Согласно новой редакции Устава наименование ответчика - Частное некоммерческое образовательное учреждение высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры".

Истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском, указав, что Арендатор не исполняет условие пункта 3.1 Договора аренды, до настоящего времени ответчик не заключил со специализированными организациями договоры электро-, водо- и теплоснабжения здания, оплату услуг водопотребления и водоснабжения здания производит истец. По мнению истца, часть здания используется не для целей, указанных в пункте 11 Договора.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела, заслушав представителей сторон, считает апелляционную жалобу обоснованной, а решение - подлежащим отмене в силу следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 ГК РФ по договору аренды здания или сооружения Арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование, или во временное пользование Арендатору здание или сооружение.

Согласно статье 619 ГК РФ по требованию Арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенными нарушениями условий договора, либо с неоднократными нарушениями. Наличие указанного обстоятельства, позволяющего истцу требовать расторжения договора аренды, подтверждают следующие документы:

1. Договор от 24.02.2010 N 03-68983/10-ПА, заключенный ООО "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" с ГУП "Водоканал" на водоснабжение и прием сточных вод здания по адресу: Санкт-Петербург, Большая Разночинная улица, д. 27, лит. А.

2. Платежные поручения на оплату истцом услуг водопотребления и водоотведения по договору от 24.02.2010 N 03-68983/10ПА: от 22.04.2010 N 42 на 32402,31 руб.; от 13.09.2010 N 105 на 18364,10 руб., от 23.08.2010 N 92 на 10574,35 руб.; от 12.07.2010 N 77 на 19117,71 руб.; от 23.06.2010 N 65 на 14559,70 руб.; от 17.05.2010 N 55 на 8357,54 руб.

3. Решение Арбитражного суда Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.03.2011 по делу N А56-56673/2010 о взыскании с Арендатора (ответчика по настоящему спору) в пользу Арендодателя - ООО "ПРИМОРСКИЙ-СТРОЙ" 103375,71 руб. неосновательного обогащения, поскольку ответчик, являясь субабонентом Истца, не производил оплату за водоснабжение и водоотведение (т.2 л.д.75).

4. Письмо прокурора Петроградского района Санкт-Петербурга от 15.11.2010, в котором прокурор сообщает истцу об установлении факта осуществления электроснабжения ответчика через энергоустановку и оборудование ОАО "Красное знамя" без заключения соответствующих договоров и оформления документов.

5. Письмо ОАО "Петербургская сбытовая компания" от 01.11.2010 в адрес ответчика и ОАО "Красное знамя", где ОАО "ПСК" указало, что считает возможным до 01.11.2011 не применять к ОАО по производству трикотажных изделий "Красное знамя" санкций, предусмотренных пунктом 6.1 действующего договора энергоснабжения N 03338 от 01.01.2007 в отношении присоединения ЧНОУ ВПО "Невский институт языка и культуры". В указанный срок до 01.11.2011 ЧНОУ ВПО "Невский институт языка и культуры" должно быть оформлено в качестве субабонента ОАО по производству трикотажных изделий "Красное знамя" в установленном порядке.

6. Письмо ОАО "ПСК" от 03.11.2010 в адрес ответчика и ОАО "Красное знамя", где сообщается о возможности присоединения электроустановок мощностью 100 Ква для электроснабжения здания, арендуемого ответчиком, от сети ОАО "Красное знамя" в счет разрешенной мощности последнего на правах субабонента при условии:

- выполнения технических условий ОАО по производству трикотажных изделий "Красное знамя" N 13-01-07/43 от 07.06.2010;

- организации учета потребляемой электроэнергии ОАО по производству трикотажных изделий "Красное знамя" с применением автоматизированной информационно-измерительной системы коммерческого учета электрической энергии и мощности в соответствии с техническим условиями ОАО "Петербургская сбытовая компания" (прилагаются);

- согласования проекта энергоснабжения ЧНОУ ВПО "Невский институт языка и культуры" с ОАО "Петербургская сбытовая компания" в установленном порядке;

- предъявления электроустановок уполномоченному представителю ОАО "Петербургская сбытовая компания" в установленном порядке для включения субабонента в договор энергоснабжения N 03338 от 01.01.2007 с потребителем ОАО по производству трикотажных изделий "Красное знамя". При этом, ЧНОУ ВПО "Невский институт языка и культуры" рекомендуется предоставить ОАО "Петербургская сбытовая компания" акт осмотра (обследования) энергопринимающих устройств с участием сетевой организации и заявителя.

Доказательств выполнения указанных условий ответчик не представил, в связи с этим его ссылка на пункт 1.16 Акта проверки от 28.02.2011 N 07-229-494/А-56 Северо-Западного управления Ростехнадзора, как на доказательство устранения выявленных нарушений, необоснована.

Истец, указав на нарушения условий договора аренды, письмом от 10.12.2010 N 29 обратился к ответчику с предложением расторгнуть договор.

Письмом от 15.12.2010 ответчик ответил отказом, в связи с чем истец обратился в суд с исковым заявлением.

Суду первой инстанции следовало удовлетворить требования истца, поскольку нарушения являются существенными. Доказательств устранения нарушений ответчик не представил. Договор аренды подлежал расторжению.

В соответствии с пунктом 2 статьи 453 ГК РФ при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно пункту 2 статьи 655 ГК РФ при прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное задние или сооружение должно быть возвращено арендодателю с соблюдением правил, предусмотренных пунктом 1 настоящей статьи.

Вследствие прекращения договора аренды его объект подлежит возврату Арендодателю по передаточному акту, подписываемому сторонами. Требования истца о возврате здания судом удовлетворяются.

В соответствии со статьей 110 АПК РФ, государственная пошлина по иску и апелляционной жалобе относится на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьей 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 11.04.2011 по делу N А56-74445/2010 отменить.

Расторгнуть договор аренды здания от 16.08.2005 N 01/0987/05.

Частному некоммерческому образовательному учреждению высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры" (ОГРН 1037832005860, адрес: 197110, Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д. 27, лит. А) в срок до 20.10.2011 передать по акту приема-передачи Обществу с ограниченной ответственностью "Приморский-Строй" (ОГРН 5067847289285, юридический адрес: 197198, Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 10, литер А, фактический адрес: 191123, Санкт-Петербург, ул. Радищева д. 39) нежилое двухэтажное здание общей площадью 1973,4 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д. 27, лит. А, кадастровый номер 78:7:3161:3:49.

Взыскать с Частного некоммерческого образовательного учреждения высшего профессионального образования "Невский институт языка и культуры" (ОГРН 1037832005860, адрес: 197110, Санкт-Петербург, ул. Большая Разночинная, д. 27, лит. А) в пользу Общества с ограниченной ответственностью "Приморский-Строй" (ОГРН 5067847289285, юридический адрес: 197198, Санкт-Петербург, ул. Большая Пушкарская, д. 10, литер А, фактический адрес: 191123, Санкт-Петербург, ул. Радищева д. 39) 4 000 руб. по иску и 2 000 руб. по апелляционной жалобе.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления постановления в законную силу.

Председательствующий

Н.М. Попова

Судьи

Т.А. Кашина М.А. Шестакова