Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 29 ноября 2011 г. N Ф07-9423/11 по делу N А13-1426/2010

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Константинова П.Ю.,

при участии от товарищества собственников жилья "Рыбинская, 20" Нестерука Р.В. 26.05.2010), Лаптева Е.В. (доверенность от 26.05.2010),

рассмотрев 29.11.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Рыбинская, 20" на решение Арбитражного суда Вологодской области от 01.04.2011 (судья Колтакова Н.А.), дополнительное решение Арбитражного суда Вологодской области от 28.04.2011 (судья Колтакова Н.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 (судьи Писарева О.Г., Виноградов О.Н., Федосеева О.А.) по делу N А13-1426/2010,

установил

Индивидуальный предприниматель Пущина Анна Александровна, ОГРНИП 304352833500767, обратилась в Арбитражный суд Вологодской области с иском к товариществу собственников жилья "Рыбинская, 20", место нахождения: 162600, Вологодская обл., г. Череповец, Рыбинская ул., д. 20, ОГРН 1073528015550 (далее - Товарищество), о взыскании 533 533 руб. 50 коп. расходов на ремонт арендуемого им помещения и 65 000 руб. судебных расходов на оплату услуг представителя (с учетом изменения исковых требований).

Товарищество заявило встречный иск о признании договора аренды от 24.12.2007 ничтожным и просило суд применить последствия недействительности сделки, обязав предпринимателя привести в первоначальное состояние арендуемое им помещение.

Решением от 01.04.2011 первоначальный и встречный иски удовлетворены частично: суд признал недействительным договор аренды нежилого помещения от 24.12.2007, применил последствия недействительности сделки и взыскал с Товарищества 393 330 руб. неосновательного обогащения; в остальной части первоначального и встречного исков отказал. Также суд взыскал с Товарищества в пользу индивидуального предпринимателя 47 919 руб. 11 коп. судебных расходов на оплату услуг представителя и 10 078 руб. 26 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины, возвратил Пущиной А.А. из федерального бюджета 308 руб. 65 коп. государственной пошлины и взыскал с нее в пользу Товарищества 4 000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины.

Определением от 13.04.2011 арбитражный суд исправил опечатки в полном тексте решения от 01.04.2011, указав в резолютивной части решения: "Прекратить производство по делу в части требования о взыскании 570 500 руб. неустойки". При этом суд изложил абзац десятый страницы 10 решения в следующей редакции: "За период с 24.12.2007 по 22.03.2011 сумма, подлежащая уплате за пользование, составляет 738 800 руб. 81 коп."; абзац первый страницы 11 решения: "На основании изложенного в пользу предпринимателя подлежит взысканию 164 745 руб. 19 коп. неосновательного обогащения (903 546 руб. - 738 800 руб. 81 коп.)"; последний абзац страницы 13 решения: "Исходя из нормы о взыскании судебных расходов пропорционально удовлетворённым исковым требованиям, суд установил, что возмещению предпринимателю за счёт ТСЖ подлежит 20 070 руб. 79 коп."; абзац второй резолютивной части решения: "Применить последствия недействительности сделки: взыскать с ТСЖ 164 745 руб. 19 коп. расходов на проведение ремонта в качестве неосновательного обогащения в порядке применения последствий недействительности сделки"; абзац четвёртый резолютивной части решения: "Взыскать с ТСЖ 20 070 руб. 79 коп. в пользу предпринимателя Пущиной Анны Александровны судебных расходов на оплату услуг представителя"; абзац пятый резолютивной части решения: "Возвратить предпринимателю Пущиной Анне Александровне из федерального бюджета 6 279 руб. 96 коп. государственной пошлины, уплаченной по квитанции от 06.02.2010 в сумме 7 971 руб. 31 коп., квитанция остается в материалах дела"; исправить арифметическую ошибку в решении суда в абзаце шестом резолютивной части решения: "Взыскать с товарищества собственников жилья "Рыбинская 20" в пользу предпринимателя Пущиной Анны Александровны 4 838 руб. 82 коп. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины".

Дополнительным решением от 28.04.2011 арбитражный суд разрешил вопрос о распределении между сторонами расходов на проведение судебной экспертизы. В связи с этим суд взыскал с Товарищества в пользу общества с ограниченной ответственностью "Управление капитального строительства" (далее - Общество) 2 719 руб. 96 коп., а с предпринимателя Пущиной А.А. в пользу Общества - 17 280 руб. 04 коп.

Установив факт нарушения судом норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), апелляционная инстанция отменила решение от 01.04.2011 и рассмотрела дело по правилам суда первой инстанции.

В судебном заседании апелляционной инстанции истец уточнил заявленные требования и просил взыскать с ответчика 596 146 руб. в качестве компенсации затрат на произведённый ремонт помещения, 178 500 руб. неустойки за уклонение арендодателя от подписания акта приёма-передачи арендованного помещения и 65 000 руб. судебных расходов.

Суд апелляционной инстанции постановлением от 09.08.2011 взыскал с Товарищества в пользу предпринимателя 532 268 руб. 50 коп. неосновательного обогащения, 16 080 руб. 93 коп. расходов по уплате государственной пошлины за рассмотрение дела судами первой и апелляционной инстанций, 44 850 руб. судебных расходов; в остальной части первоначального иска и во встречном иске отказал.

В кассационной жалобе Товарищество, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит решение от 01.04.2011, дополнительное решение от 28.04.2011 и постановление от 09.08.2011 отменить, а дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Вологодской области.

По мнению подателя жалобы, протокол от 20.10.2007 N 1 общего собрания собственников (дольщиков) помещений, на котором было принято решение о сдаче спорного помещения в аренду, является недействительным; председатель Товарищества Тулубенская Н.В. не имела права на подписание договора аренды ввиду ограничения ее полномочий; общим собранием собственников (дольщиков) помещений решение о реконструкции общего имущества, в том числе осуществляемого предпринимателем Пущиной А.А. ремонта арендуемого ею помещения, не принималось. Также Товарищество ссылается на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по делу N А13-16099/2009, которым установлено, что предприниматель Пущина А.А. незаконно владела и пользовалась спорным помещением в период с 24.12.2007 по 20.05.2010. Кроме того, податель жалобы указывает на неправильный расчет стоимости неотделимых улучшений арендованного имущества.

В отзыве на кассационную жалобу предприниматель Пущина А.А. просит оставить без изменения обжалуемый судебный акт, считая его законным.

В судебном заседании представители Товарищества поддержали доводы жалобы.

Предприниматель Пущина А.А. о времени и месте рассмотрения жалобы извещена, однако своих представителей в судебное заседание не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Товарищество (арендодатель) и индивидуальный предприниматель Пущина А.А. (арендатор) 24.12.2007 заключили договор аренды нежилого подвального помещения общей площадью 75,9 кв.м, расположенного по адресу: город Череповец, Рыбинская улица, дом 20, для использования под парикмахерскую.

В соответствии с разделом 3 договора он заключён на неопределённый срок.

Согласно пункту 3.4 договора арендодатель в случае расторжения договора аренды по его инициативе обязан выплатить арендатору разницу между стоимостью перепланировки и суммой арендной платы за период действия договора, если такая разница будет существовать на момент расторжения договора.

В соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата составляет 18 975 руб. в месяц.

Пунктом 4.3 договора установлено, что арендатор осуществляет перепланировку помещения под парикмахерскую в счёт арендной платы.

Стоимость перепланировки, связанного с ней приобретения материалов для ремонта, а также проведения, установки канализационных, электротехнических систем и систем теплоснабжения помещения под парикмахерскую определяется согласно сметам, которые являются приложениями N 2, 3, 4, 5 к договору аренды и прилагаются к нему после окончания всех вышеуказанных работ (пункт 4.4 договора).

Пунктом 4.5 договора согласована обязанность по уплате арендной платы в соответствии с пунктами 4.1 и 4.2 договора, которая возникает у арендатора с момента подписания сторонами передаточного акта.

Пунктом 5.1.1 договора установлено, что арендодатель обязуется передать арендатору во временное владение и пользование помещение в момент завершения ремонта, связанного с перепланировкой, проведением, установкой канализации, электротехнических систем и систем теплоснабжения в данном помещении.

В пункте 6.2.5 договора аренды определено, что в случае необходимости и с согласия арендодателя арендатор имеет право установить в арендуемом помещении охранную сигнализацию.

В силу пункта 8.1 договора, если арендатор произвёл за свой счёт и с согласия арендодателя улучшения арендованного помещения, не отделимые без вреда для помещения, после передачи помещения арендатору, арендатор имеет право после расторжения настоящего договора на возмещение стоимости этих улучшений.

В соответствии с пунктом 9.3 договора в случае уклонения арендодателя от подписания передаточного акта согласно пункту 5.1.1 договора по передаче помещения арендатору он уплачивает пени в размере 500 руб. за каждый день просрочки.

Согласно акту приёма-передачи от 24.12.2007 помещение передано предпринимателю в следующем состоянии: пол - песок, стены - бетон, потолок - бетон, дверь входная - железная, замок - исправен, окно (1 шт.), закрыто фанерой, отсутствуют электротехнические и канализационные системы, системы теплоснабжения, мебель.

В соответствии с договором аренды, согласованными с Товариществом сметами и проектом N 08-0304.08-АС "Перепланировка помещения под парикмахерскую по адресу: улица Рыбинская, дом 20, в городе Череповце", предприниматель Пущина А.А. произвела в арендуемом помещении ремонтные работы.

После прекращения ремонтных работ арендатор неоднократно письменно обращалась к арендодателю с просьбой принять у неё помещение (выполненные работы) по акту. На направленные ею в адрес Товарищества и его председателя письма, в том числе от 29.01.2009, от 18.03.2009, от 09.06.2009 и телеграмму от 07.09.2009 ответных действий не последовало; выполненные предпринимателем Пущиной А.А. работы Товарищество не приняло. В дальнейшем истец также обращался к ответчику с просьбой урегулировать спор и принять у него помещение, о чем свидетельствуют письма от 02.10.2009 и 25.12.2009.

Поскольку Товарищество отказалось возместить понесённые арендатором затраты, предприниматель Пущина А.А. обратилась в суд с иском о взыскании на основании договора аренды стоимости ремонтных работ и неустойки. Товарищество обратилось со встречным иском о признании договора аренды ничтожным и применении последствий его недействительности, а также о возложении на предпринимателя обязанности привести спорное помещение в первоначальное состояние.

Суд первой инстанции удовлетворил требования первоначального и встречного исков в части.

Апелляционный суд пришел в выводу о частичном удовлетворении первоначальных исковых требований о взыскании неосновательного обогащения и судебных расходов. При этом суд отказал в удовлетворении требования предпринимателя о взыскании неустойки, а также во встречном иске.

Кассационная инстанция соглашается с выводами суда апелляционной инстанции и считает, что постановление от 09.08.2011 подлежит оставлению без изменения.

В соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) произведённые арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды. В случае, когда арендатор произвел за счёт собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Согласно пункту 1 статьи 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 названного Кодекса.

В случае невозможности возвратить в натуре неосновательно полученное или сбереженное имущество приобретатель должен возместить потерпевшему действительную стоимость этого имущества на момент его приобретения, а также убытки, вызванные последующим изменением стоимости имущества, если приобретатель не возместил его стоимость немедленно после того, как узнал о неосновательности обогащения (пункт 1 статьи 1105 ГК РФ).

Материалами дела, в том числе договорами подряда, актами выполненных работ, документами об их оплате, согласованными с Товариществом сметами и проектом перепланировки N 08-0304.08-АС, а также экспертным заключением, подтверждается, что арендатор с согласия арендодателя произвел ремонтные работы арендуемого помещения, являющиеся его неотделимыми улучшениями; общая стоимость данных работ на дату проведения экспертизы (декабрь 2010 года) составила 903 546 руб.

На основании изложенного апелляционный суд правомерно установил, что требование предпринимателя о компенсации ему стоимости указанных ремонтных работ является обоснованным.

При этом предприниматель Пущина А.А. обоснованно вычла из заявленной ею суммы денежных средств, израсходованных на осуществление ремонта спорного помещения, сумму арендной платы, подлежащую уплате ответчику за пользование объектом аренды за период с 24.12.2007 по 10.08.2009 (дата отключения энергоснабжения в арендованном помещении).

Факт отключения электроэнергии подтверждается актами, подписанными с привлечением третьих лиц, а также претензией от 11.08.2009 с требованием устранить препятствия в пользовании.

Таким образом, с 10.08.2009 использование предпринимателем помещения в целях, для которых оно бралось в аренду (парикмахерская), стало невозможным. Кроме того, в направленном предпринимателю Пущиной А.А. сопроводительном письме от 22.07.2009 к договору аренды от 01.01.2009 (в новой редакции), Товарищество предупредило истца, что в случае его неподписания занимаемое помещение следует освободить в срок до 10.08.2009. Договор аренды в новой редакции арендатором не был подписан.

В связи с этим суд сделал правильный вывод о том, что договорные отношения между предпринимателем Пущиной А.А. и Товариществом прекратились 10.08.2009.

В соответствии со статьёй 622 ГК РФ, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

В силу статей 309 и 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона; односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

Учитывая, что в соответствии с пунктом 4.1 договора арендная плата за период с 24.12.2007 по 10.08.2009 составляет 371 277 руб. 50 коп., апелляционный суд правомерно удержал данную сумму из суммы денежных средств, подлежащих взысканию с ответчика в пользу истца и составляющих стоимость понесённых предпринимателем Пущиной А.А. затрат по перепланировке и улучшению арендованного помещения.

На основании статей 330, 331 и 314 ГК РФ, а также пункта 9.2 договора апелляционный суд установил, что заявленная предпринимателем неустойка в размере 178 500 руб. не может быть взыскана, поскольку стороны договора не согласовали срок передачи объекта после осуществления ремонта, в связи с чем невозможно определить дату возникновения у арендодателя обязанности, с неисполнением которой условия договора связывают начисление неустойки.

Судебные расходы предпринимателя в размере 44 850 руб. удовлетворены за счёт Товарищества пропорционально удовлетворённым требованиям. Несение указанных расходов подтверждено представленными в материалы дела документами.

Ввиду отсутствия надлежащих доказательств недействительности спорного договора аренды апелляционный суд правомерно отказал во встречном иске.

Доводы жалобы по существу направлены на переоценку фактических обстоятельств и доказательств, исследованных апелляционным судом и получивших соответствующую оценку, что выходит за пределы компетенции кассационной инстанции, предусмотренные статьей 286 АПК РФ.

В соответствии со статьей 608 ГК РФ право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Собственникам квартир в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения дома, несущие конструкции дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование за пределами или внутри квартиры, обслуживающее более одной квартиры (пункт 1 статьи 290 ГК РФ).

Согласно судебным актам, принятым по делу N А13-16099/2009 спорное помещение является общим имуществом всех собственников жилых квартир в доме.

Распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех её участников (пункт 1 статьи 246 ГК РФ). В силу частей 2 и 4 статьи 36, пункта 3 части 2 статьи 44 Жилищного кодекса Российской Федерации по решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц.

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, Товарищество не имеет самостоятельного экономического интереса, отличного от интересов его членов; оно уполномочено действовать лишь в интересах членов Товарищества - собственников помещений в доме.

В соответствии с протоколом от 20.10.2007 общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по адресу: г. Череповец, Рыбинская ул., д. 20, единогласно принято решение сдать нежилое подвальное помещение в данном доме под парикмахерскую индивидуальному предпринимателю Пущиной А.А. (аренда согласно договору). Кроме того, 12.02.2008 общим собранием членов Товарищества принято аналогичное решение.

Протоколы указанных решений общего собрания собственников помещений не оспорены в установленном законом порядке. Заявление о фальсификации протокола общего собрания от 20.10.2007, сделанное в суде первой инстанции, ответчик в суде апелляционной инстанции не поддержал. Кроме того, сопроводительным письмом от 22.07.2009 Товарищество направило предпринимателю Пущиной А.А. договор аренды в новой редакции, датированный 01.01.2009, подписанный новым председателем Товарищества Петруничевой Т.Н. с приложением печати Товарищества; в пункте 1.1 названного договора содержалась ссылка на решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о сдаче спорного нежилого помещения в аренду.

При таком положении апелляционный суд сделал обоснованный вывод о том, что договор аренды заключён истцом с согласия собственников помещений упомянутого дома, то есть с соблюдением предусмотренной законом процедуры его заключения.

Довод о превышении председателем правления Товарищества полномочий при подписании договора аренды опровергается материалами дела. Протокол от 01.04.2007 N 1 собрания собственников многоквартирного дома, на котором председателем правления Товарищества была избрана Тулубенская Н.В., является действительным. Соответствующие изменения в регистрационные документы Товарищества в отношении председателя правления внесены на основании протокола общего собрания, состоявшегося 10.01.2008, о чём свидетельствуем выписка из Единого государственного реестра юридических лиц в отношении Товарищества от 28.07.2010.

Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.05.2010 по делу N А13-16099/2009 о выселении предпринимателя Пущиной А.А. из спорного помещения не свидетельствует о наличии оснований для внесения арендной платы за период с 10.08.2009 по 20.05.2010. В указанный период в спорном помещении отсутствовало энергоснабжение, необходимое арендатору для его использования.

На основании изложенного кассационный суд считает, что нормы материального и процессуального права применены апелляционным судом правильно, в связи с чем кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.08.2011 по делу N А13-1426/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу товарищества собственников жилья "Рыбинская, 20" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова П.Ю. Константинов