Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 декабря 2011 г. N Ф07-581/11 по делу N А21-484/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 15 декабря 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 22 декабря 2011 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Константинова П.Ю., Сергеевой И.В.,

рассмотрев 15.12.2011 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алиева Рустама Рашидовича на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Масенкова И.В.) по делу N А21-484/2011,

установил

Индивидуальный предприниматель Алиев Рустам Рашидович, ОГРНИП 304390510500116, обратился в Арбитражный суд Калининградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Книги и книжечки", место нахождения: 236011, г. Калининград, ул. Судостроительная, д. 75, ОГРН 1033902829509 (далее - Общество) о расторжении договора аренды от 19.08.2002 N 3894 и выселении ответчика из занимаемого им нежилого помещения, общей площадью 661,4 кв.м, расположенного по адресу: Калининградская область, г. Калининград, Ленинский пр., д. 103-109.

Решением от 06.04.2011 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 07.09.2011 решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано.

В кассационной жалобе Алиев Р.Р. просит отменить постановление от 07.09.2011 в связи с неправильным применением норм материального права и оставить в силе решение от 06.04.2011. По мнению подателя жалобы, апелляционный суд необоснованно принял в качестве доказательства исполнения арендатором пункта 3.3.17 договора аренды, дополнительное соглашение от 17.01.2011 к договору страхования от 14.08.2010, поскольку данное доказательство является недопустимым, и не было представлено при рассмотрении дела в суд первой инстанции. Заявитель полагает, что арендатором не соблюдаются все требования пожарной безопасности, что подтверждается экспертным заключением от 11.08.2011 N 09/08/11, подготовленным специалистом Калининградского филиала негосударственного учреждения науки "Научно-исследовательского института Всероссийского добровольного пожарного общества по обеспечению пожарной безопасности" (далее - НИИ пожарной безопасности). В кассационной жалобе Алиев Р.Р. также указывает, что арендатор использует помещение не в соответствие с целевым назначением, так как в части арендуемых помещений осуществляется торговля спиртными напитками. Кроме того, имеется задолженность по арендной плате, что также является основанием для расторжения договора аренды.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Стороны надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения кассационной жалобы, в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 19.08.2002 Комитет муниципального имущества города Калининграда (далее - Комитет) (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Книга" (далее - ООО "Книга") (арендатор) заключили договор N 3894 аренды нежилого помещения общей площадью 657,8 кв.м, расположенного по адресу: 236039, г. Калининград, Ленинский пр. 103-109, для использования под книжный магазин, сроком действия до 01.10.2012 (далее - договор аренды).

На основании соглашения о передаче прав и обязанностей арендатора по договору аренды, права арендатора с 01.08.2007 перешли к Обществу.

На основании договора купли-продажи от 10.02.2010 право собственности на нежилое помещение перешло к Алиеву Р.Р.

24.12.2010 Алиев Р.Р. направил в адрес Общества претензию о расторжении договора аренды и освобождении занимаемого помещения. Свои требования Алиев Р.Р. мотивировал следующим: арендатор не подписал в разумный срок дополнительное соглашение об увеличении арендной платы, не устранил нарушения правил пожарной безопасности согласно предписанию Управления государственного пожарного надзора от 15.03.2010 N 108/37/1-8, не представил доказательств заключения договора страхования нежилого помещения.

Алиев Р.Р. обратился в арбитражный суд с указанными исковыми требованиями, считая, что он имеет право требовать досрочного расторжения договора аренды на основании статей 450 и 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции указал, что ответчиком нарушены условия договора, а именно не выполнено требование пункта 3.3.17 договора о страховании помещения в пользу арендодателя (в соответствии с представленным договором страхования выгодоприобретателем является арендатор, а не арендодатель), а так же арендатором не соблюдаются требования пожарной безопасности.

Отменяя решение суда первой инстанции и отказывая в удовлетворении исковых требований, апелляционный суд указал, что основания для расторжения договора аренды на основании части 2 статьи 450 ГК РФ отсутствуют, так как арендатор представил доказательства заключения договора страхования в соответствии с требованиями пункта 3.3.17 договора аренды, а также материалами дела подтверждается устранение арендатором нарушений требований пожарной безопасности. Кроме того, поскольку выявленные уполномоченными органами нарушения не были сопряжены с ухудшением состояния арендуемых помещений и относятся к соблюдению текущих противопожарных мероприятий, то такие нарушения не являются существенными по смыслу статьи 450 ГК РФ.

Исследовав материалы дела кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

В обоснование несоблюдения требований пожарной безопасности Алиев Р.Р. сослался на экспертное заключение от 11.08.2011 N 09/08/11, подготовленное специалистом НИИ пожаренной безопасности. В соответствии с указанным заключением в помещении отсутствует система оповещения и управления эвакуацией людей в случае пожара, и автоматическая установка пожарной сигнализации выполнена с нарушениями действующих нормативных требований.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с доводом заявителя о том, что указанные в экспертном заключении нарушения являются основанием расторжения договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ по следующим причинам. Как подтверждается материалами дела и установлено судом апелляционной инстанции, в соответствии с письмом Управления государственного пожарного надзора от 16.12.2010 N 1413/2-7-10, направленным в адрес Общества, предписание о необходимости устранения нарушений требований пожарной безопасности от 15.03.2010 N 108/37/1-8 выполнены Обществом и все нарушения устранены.

Также суд апелляционной инстанции пришел к правильному выводу о соблюдении арендатором требований пункта 3.3.17 договора аренды, поскольку в материалах дела представлен договор страхования нежилого помещения и дополнительное соглашение к нему о замене выгодоприобретателя на Алиева Р.Р.

В силу статьи 619 ГК РФ арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

В соответствии с разъяснениями Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данными в пункте 8 информационного письма от 05.05.1997 N 14 "Обзор практики разрешения споров, связанных с заключением, изменением и расторжением договоров", требование о расторжении договора аренды не подлежит удовлетворению, если в разумный срок устранены нарушения, послужившие основанием для обращения в арбитражный суд.

Анализ статьи 619 ГК РФ в свете разъяснений Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации позволяет сделать вывод о том, что нормы указанной статьи направлены на сохранение арендных отношений при устранении арендатором в добровольном порядке допущенных нарушений. Следовательно, договор аренды не может быть расторгнут на основании статьи 619 ГК РФ, в связи с нарушением договорных обязательств о необходимости устранения которых, арендодатель не предупредил арендатора в письменном виде.

Учитывая, что в письменном предупреждении, направленном в адрес арендатора не было указания на нецелевое использование Обществом помещения и наличие долга по арендной плате на основании соглашения от 07.05.2008 N 829 о внесении изменений в договор аренды, указанные доводы не могут служить основанием для расторжения договора аренды.

Выводы апелляционного суда основаны на исследованных надлежащим образом доказательствах, имеющихся в материалах дела, судом правильно применены нормы материального права, подлежащие применению в данном споре. Нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288 АПК РФ АПК РФ влекут отмену судебного акта, судом не допущено.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.09.2011 по делу N А21-484/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Алиева Рустама Рашидовича - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

Т.И. Сапоткина И.В. Сергеева