Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Захаровой М.В., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "РСТ" Новикова В.Г. (доверенность от 31.03.2011), от закрытого акционерного общества "Усачевские бани" Комягиной Г.А. (доверенность от 15.12.2011),
рассмотрев 01.03.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "РСТ" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.12.2011 по делу N А56-21657/2011 (судьи Герасимова М.М., Ларина Т.С., Марченко Л.Н.),
установил
Общество с ограниченной ответственностью "РСТ", место нахождения: 190068, Санкт-Петербург, пер. Макаренко, д. 12, лит. А, ОГРН 1027810228313 (далее - ООО "РСТ"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Усачевские бани", место нахождения: 190068, Санкт-Петербург, пер. Макаренко, д. 12, лит. А, ОГРН 1027810269211 (далее - ЗАО "Усачевские бани"), о взыскании 2 000 000 руб. в связи с нарушением индивидуальным предпринимателем Лукьяновой Александрой Юрьевной, место регистрации: 194358, Санкт-Петербург, ул. Симонова, д. 12, корп. 3, кв. 3, ОГРНИП 306784723000191, обязательств, принятых в гарантийном обязательстве от 27.04.2006.
Индивидуальный предприниматель Лукьянова А.Ю. привлечена к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора.
Решением суда от 27.06.2011 (судья Маркин С.Ф.) иск удовлетворен.
Постановлением апелляционной инстанции от 13.12.2011 решение от 27.06.2011 отменено, принят новый судебный акт об отказе в иске.
В кассационной жалобе ООО "РСТ", считая, что постановление вынесено с нарушением норм материального права, а выводы суда апелляционной инстанции не соответствуют фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит постановление от 13.12.2011 отменить, а решение от 27.06.2011 оставить в силе. По мнению подателя жалобы, судом неправильно применены положения статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), поскольку не была выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора, а также обстоятельств, предшествующих договору, (переговоров и переписки). ООО "РСТ" считает гарантийное обязательство способом обеспечения обязательства по заключению договора аренды. Податель жалобы также считает вывод суда о том, что в помещениях, используемых истцом, отсутствуют какие-либо неотделимые улучшения, не соответствующим материалам дела. В подтверждение данного довода ООО "РСТ" ссылается на договор подряда от 16.01.2002 N 3, акт технического состояния строительных конструкций арендуемого объекта, выкопировку из поэтажного плана здания, планы первичного и вторичного объекта недвижимости.
Отзыв на кассационную жалобу не представлен.
В судебном заседании представитель ООО "РСТ" поддержал доводы жалобы, а представитель ЗАО "Усачевские бани" просил оставить ее без удовлетворения.
Лукьянова А.Ю., надлежащим образом извещенная о времени и месте судебного разбирательства, своих представителей в заседание кассационной инстанции не направила, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.
Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.
Как следует из материалов дела и установлено судами, открытое акционерное общество "Усачевские бани" (арендодатель, правопредшественник ЗАО "Усачевские бани") и ООО "РСТ" (арендатор) заключили договор от 16.01.2002 N 1/02 аренды нежилого помещения 5Н - женский класс "Мать и дитя" площадью 286,3 кв. м с кадастровым номером 78:1067:0:18, расположенного на первом этаже двухэтажного здания бани по адресу: Санкт-Петербург, пер. Макаренко, д. 12, лит. А, для оказания банных и оздоровительных услуг сроком на 10 лет, считая с даты государственной регистрации договора.
Договор зарегистрирован в установленном порядке 23.01.2002.
Согласно пунктам 2.2.2, 2.2.3 договора арендатор принял на себя обязательства своевременно и исключительно по письменному разрешению арендодателя за свой счет, своими силами и материалами в сроки, согласованные с арендодателем, производить текущий и косметический ремонт помещения с зачетом затрат по ремонту в арендную плату по договору, а также обеспечивать эксплуатацию и текущий ремонт внутренних инженерных сетей в помещении.
Пунктом 6.1 договора согласовано, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещения, производятся арендатором с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений должна быть полностью возмещена арендатору за счет арендной платы.
ЗАО "Усачевские бани" и ООО "РСТ" заключили соглашение от 01.11.2005 о расторжении договора аренды от 16.01.2002 N 1/02, в котором отразили, что взаимных претензий не имеют, арендные отношения прекращают с 01.12.2005. Соглашение зарегистрировано в установленном порядке 14.02.2006.
Одновременно ЗАО "Усачевские бани" выдало гарантийное обязательство от 01.11.2005, которое объясняло, что подписание соглашения о расторжении договора связано с необходимостью разделения здания бани на два самостоятельных объекта недвижимости. Данным обязательством ЗАО "Усачевские бани" гарантировало, что до конца срока аренды (до 23.01.2012), установленного договором от 16.01.2002 N 1/02, с ООО "РСТ" или его правопреемниками будут заключаться последовательно и непрерывно краткосрочные (до одного года) договоры аренды на спорное помещение на прежних условиях, а в случае незаключения с ним краткосрочных договоров - выплату 2 000 000 руб., затраченных на неотделимые улучшения.
В дополнении от 01.02.2006 к гарантийному обязательству ЗАО "Усачевские бани" обязалось в случае продажи помещения довести до сведения покупателя условия гарантийного обязательства с целью получения от последнего аналогичного обязательства.
Нежилые помещения 2Н, 3Н, 4Н, 5Н, 6Н, 10Н в спорном здании перешли в общую долевую собственность Евсееву Валерию Юрьевичу (2/5 доли) и Лукьяновой А. Ю. (3/5 доли). Впоследствии доля Евсеева В.Ю. была приобретена Лукьяновой А.Ю.
ЗАО "Усачевские бани", Евсеев В.Ю. и Лукьянова А.Ю., подписав обязательство от 27.04.2006, гарантировали ООО "РСТ" до 23.01.2012 последовательно и непрерывно заключать с ним или его правопреемниками краткосрочные (до одного года) договоры аренды или субаренды на часть нежилого помещения на условиях договора от 16.01.2002 N 1/02. Одновременно, Евсеев В.Ю. и Лукьянова А.Ю. приняли на себя, а ЗАО "Усачевские бани" подтвердило условие ранее выданного гарантийного обязательства от 01.11.2005. Все вместе и каждый в отдельности гарантировали ООО "РСТ" выплату 2 000 000 руб., затраченных на неотделимые улучшения, в том числе на капитальный ремонт, в случае незаключения с ним (не по его вине) краткосрочных договоров аренды или субаренды с суммарным непрерывным сроком действия до 23.01.2012. Выплату обязалось произвести лицо, по чьей инициативе не будет заключен соответствующий договор. Одновременно со взятой на себя гарантией ЗАО "Усачевские бани" выступает поручителем исполнения гарантий, данных Евсеевым В.Ю. и Лукьяновой А.Ю.
ЗАО "Усачевские бани" и ООО "РСТ" заключили договор от 01.05.2010 N 6/10-11 субаренды нежилого помещения 2Н площадью 370,5 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пер. Макаренко, д. 12, лит. А, на срок с 01.05.2010 по 31.03.2011.
Уведомлением от 18.01.2011 N 09 ЗАО "Усачевские бани" заявило о расторжении договора субаренды по истечении срока его действия без дальнейшего возобновления в связи с расторжением основного договора аренды от 11.04.2010 N 2/10-1, заключенного с Лукьяновой А.Ю.
Согласно акту от 07.04.2011 помещение, свободное от имущества субарендатора, возвращено ЗАО "Усачевские бани".
Истец, ссылаясь на нарушение ответчиком принятого на себя обязательства по гарантийным обязательствам, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.
Суд первой инстанции удовлетворил иск, поскольку счел требование истца законным и обоснованным.
Суд апелляционной инстанции не согласился с выводом суда первой инстанции о том, что гарантийное обязательство является поручительством ответчика за исполнение третьим лицом обязательства по заключению краткосрочных договоров аренды, ввиду отсутствия всех обязательных условий договора поручительства. Суд апелляционной инстанции, применив положения статей 421, 429 ГК РФ, исходил из того, что на участника гражданских правоотношений не может быть возложено обязательство по заключению договора аренды, за исключением случаев специально предусмотренных законом или добровольно принятым на себя обязательством, которое оформляется предварительным договором. В данном случае не имелось оснований для возникновения у кого-либо обязательства по заключению договора аренды с ООО "РСТ" и для возникновения обеспечительного обязательства. Кроме того, суд указал, что формулировка обязательства по выплате спорной суммы под условием противоречит положениям статьи 157 ГК РФ и в силу статьи 168 ГК РФ является ничтожной. Апелляционный суд также указал, что сведения, отраженные в гарантийном обязательстве о стоимости неотделимых улучшений опровергаются соглашением о расторжении договора аренды и не подтверждаются иными доказательствами. При таких обстоятельствах апелляционный суд пришел к выводу об отказе в иске.
Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.
Пункт 1 статьи 329 ГК РФ определяет способы обеспечения исполнения обязательств. Правоотношения по способу обеспечения обязательств должны соответствовать общим положениям Гражданского кодекса Российской Федерации. Согласно статьям 361, 362, 421 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части. Договор поручительства может быть заключен также для обеспечения обязательства, которое возникнет в будущем. Договор поручительства должен быть соверш
