Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 декабря 2011 г. N 13АП-14019/11

г. Санкт-Петербург

13 декабря 2011 г.

Дело N А56-21657/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 30 ноября 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 13 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Герасимовой М.М.

судей Лариной Т.С., Марченко Л.Н.

при ведении протокола судебного заседания: Шатуновой Н.А.

при участии:

от истца (заявителя): Иванова А.Г. (дов. 28.11.11)

от ответчика (должника): Козмидорова Ю.А. (дов. 15.12.2010)

от 3-го лица: Лутченко Д.Н., Козмидорова Ю.А. (дов. от 17.05.11)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-14019/2011) (заявление) ЗАО "Усачевские бани" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2011 по делу N А56-21657/2011 (судья Маркин С.Ф.), принятое

по иску (заявлению) ООО "РСТ", ООО "РСТ"

к ЗАО "Усачёвские бани"

3-е лицо: Индивидуальный предприниматель Лукьянова Александра Юрьевна

о взыскании задолженности

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РСТ", ОГРН 1027810228313, обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к Закрытому акционерному обществу "Усачевские бани", ОГРН 1027810269211, с иском о взыскании 2000000,00 руб. в связи с нарушением индивидуальным предпринимателем Лукьяновой Александрой Юрьевной обязательств, принятых на себя в Гарантийном обязательстве от 27.04.2006. индивидуальный предприниматель Лукьянова Александра Юрьевна привлечена к участию в деле в качестве третьего лица.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2011 иск удовлетворен. Суд первой инстанции оценил гарантийное обязательство от 27.04.2006 как направленное на обеспечение обязательств приобретателей объекта недвижимости, переданного ранее в аренду истцу - Евсеева В.Ю. и Лукьяновой А.Ю., по заключению с ООО "РСТ" договоров аренды нежилого помещения сроком до 23.01.2012 и выплате ООО "РСТ" произведенных затрат на неотделимые улучшения в сумме 2000000,00 руб. и порождающее обязательство ответчика по выплате, в случае незаключения договора, в пользу ООО "РСТ" 2000000,00 руб. стоимости произведенных затрат на неотделимые улучшения, не возмещенных в счет арендной платы, лицом, по чьей инициативе не будет заключен соответствующий договор. При этом суд указал на то, что перечень обеспечительных обязательств является открытым. Факт осуществления неотделимых улучшений констатирован собственниками помещения и ЗАО "Усачевские бани", также как и факт невозмещения указанных затрат в счет арендной платы.

На решение суда первой инстанции ЗАО "Усачевские бани" подана апелляционная жалоба, в которой оно просит отменить решение суда первой инстанции и в удовлетворении иска отказать. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылался на то, что резолютивная часть судебного акта не соответствует просительной части иска, суд взыскал задолженность, а не денежную сумму в обеспечение неисполненного обязательства. Вывод суда первой инстанции о том, что гарантийное обязательство от 27.04.2006 является сделкой, не соответствует положениям ГК РФ, договор поручительства является двусторонней сделкой, гарантийное обязательство не содержит всех обязательных условий договора поручительства. Гарантийное обязательство не связано с субарендными отношениями между истцом и ответчиком. Вывод о том, что факт осуществления затрат на неотделимые улучшение констатирован собственниками помещений и ЗАО "Усачевские бани", не соответствует фактическим обстоятельствам дела. Никаких неотделимых улучшений ответчику не передавалось, при передаче помещений все имущество субарендатора демонтировано и вывезено. Помещения возвращены в состоянии, в котором они непригодны к использованию. Работы, поименованные в договоре подряда, представленном в материалы дела, к неотделимым улучшениям не могут быть отнесены, стоимость работ составляла 576000,00 руб.

В отзыве на апелляционную жалобу ООО "РСТ" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что гарантийное обязательство должно было быть исполнено ответчиком добровольно, следовательно, на момент обращения в суд, у ответчика имелся долг в соответствующей сумме. Гарантийное обязательство от 27.04.2006 содержит все существенные условия как основного обязательства, так и договора поручительства, оно подписано всеми участниками правоотношения. Факт наличия затрат на неотделимые улучшения и их невозмещения в счет арендной платы подтверждены при подписании гарантийного обязательства, в пределах сроков исковой давности эти обстоятельства не оспорены. Податель апелляционной жалобы в обоснование своего утверждения о том, что спорные работы не являются капитальным ремонтом, сослался на обязательные нормы и правила, введенные в действие после осуществления спорных работ. Неотделимые улучшения не должны обязательно представлять собой результат работ по капитальному ремонту. Представленные в материалы дела фотографии сделаны не в момент передачи имущества, а после демонтажа части перегородок и помывочных кабин в помещениях силами ответчика, в акте передачи помещения ссылок на фотографии не имеется, наличие строительного мусора в акте передачи помещения не отражено. В осуществлении затрат на снос перегородок для истца не имелось экономического смысла.

В отзыве на апелляционную жалобу индивидуальный предприниматель Лукьянова А.Ю. поддержала ее доводы.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель третьего лица поддержал позицию подателя апелляционной жалобы.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд считает, что решение суда подлежит отмене.

Из материалов дела следует, что между ОАО "Усачевские бани" (арендодатель, правопредшественник ЗАО "Усачевские бани") и ООО "РСТ" (арендатор) был заключен договор аренды от 16.01.2002 N 1/02 нежилого помещения 5Н - женский класс "Мать и дитя", расположенного на первом этаже двухэтажного здания по адресу: Санкт-Петербург, пер. Макаренко, д. 12, литер А, кадастровый номер 78:1067:0:18 (здание бани).

По условиям пунктов 1.3, 1.4 договора аренды помещение передается для использования под женский класс для оказания банных и оздоровительных услуг сроком на 10 лет с даты государственной регистрации договора.

Согласно пунктов 2.2.2, 2.2.3 договора, арендатор принял на себя обязательства своевременно и исключительно по письменному разрешению арендодателя, за свой счет, своими силами и материалами в сроки, согласованные с арендодателем, производить текущий и косметический ремонт помещения, с зачетом затрат по ремонту в арендную плату по договору, а также обеспечивать эксплуатацию и текущий ремонт внутренних инженерных сетей в помещении.

В пунктах 6.1, 6.2 договора согласовано, что неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт помещения, производятся арендатором с разрешения арендодателя. Стоимость таких улучшений должна быть полностью возмещена арендодатору в счет арендной платы. Кроме того, в случае принятия арендодателем решения о продаже помещения, арендатор имеет преимущественное право выкупа арендуемого помещения, при этом, арендная плата, уплаченная арендатором на этот момент, за исключением коммунальных платежей, засчитывается в выкупную стоимость помещения.

Государственная регистрация договора аренды имела место 23.01.2002.

Впоследствии,01.11.2005 между ЗАО "Усачевские бани" и ООО "РСТ" заключено соглашение о расторжении договора аренды от 16.01.2002 N 1/02, в котором отражено, что стороны взаимных претензий не имеют.

ЗАО "Усачевские бани" подписано Гарантийное письмо от 01.11.2005, согласно которому подписание соглашения о расторжении договора имело место в связи с необходимостью проведения разделения двухэтажного здания бани по адресу: Санкт-Петербург, пер. Макаренко, д. 12, литер А на два самостоятельных объекта недвижимости. При этом, ответчик гарантировал истцу, что до конца срока аренды, установленного договором аренды от 16.01.2002 N 1/02, а именно до 23.01.2012, с ООО "РСТ" или его правопреемниками будут заключаться последовательно и непрерывно краткосрочные (до одного года) договоры аренды на спорное помещение на условиях договора аренды от 16.01.2002 N 1/02. Также ЗАО "Усачевские бани" гарантировало ООО "РСТ" выплату ему произведенных затрат на неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт, в сумме 2000000,00 руб. в случае незаключения с ним краткосрочных договоров с суммарным непрерывным сроком действия до 23.01.2012, в связи с тем, что в соответствии с пунктом 6.1 договоров аренды от 16.01.2002, стоимость неотделимых улучшений, в том числе капитальный ремонт помещения, произведенный ООО "РСТ", в счет арендной платы не были возмещены.

Также подписано дополнение в гарантийное обязательство от 01.02.2006 о том, что в случае продажи помещения третьему лицу, ЗАО "Усачевские бани" обязуются довести до сведения третьего лица условия гарантийного обязательства, с целью получения аналогичного обязательства от покупателя помещения.

Со ссылкой на продажу нежилых помещений 2н, 3н, 4н, 5н, 6н, 10н в здании на пер. Макаренко, д. 12, литер А в общую долевую собственность Евсееву Валерию Юрьевичу (2/5 доли) и Лукьяновой А.Ю. (3/5 доли), ответчик и указанные лица подписали Гарантийное обязательство от 27.04.2006, согласно которому гарантировали ООО "РСТ", что конца срока аренды, установленного ранее заключенным договором аренды N 1/02 от 16.01.2002 и гарантийным обязательством ЗАО "Усачевские бани", а именно до 23.01.2012 с ООО "РСТ" или его правопреемниками будут заключаться последовательно и непрерывно краткосрочные (до одного года) договоры аренды или субаренды (если ЗАО "Усачевские бани" полностью арендуют нежилые помещения у новых собственников) на часть нежилого помещения на условиях договора аренды от 16.01.2002 N 1/02.

Одновременно Евсеев В.Ю. и Лукьянова А.Ю. приняли на себя, а ЗАО "Усачевские бани" подтвердило условие ранее выданного гарантийного обязательства от 01.11.2005 о том, что в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 16.01.2002 N 1/02 стоимость неотделимых улучшений, в том числе капитальный ремонт помещения, произведенный ООО "РСТ", не были возмещены ООО "РСТ" в счет арендной платы, в связи с чем, Евсеев В.Ю., Лукьянова А.Ю. и ЗАО "Усачевские бани" все вместе и каждый в отдельности гарантируют ООО "РСТ" выплату ему произведенных затрат на неотделимые улучшения, в том числе капитальный ремонт, в сумме 2000000,00 руб. в случае незаключения с ним (не по его вине) краткосрочных договоров аренды или субаренды с суммарным непрерывным сроком действия до 23.01.2012. Выплату обязуется произвести лицо, по чьей инициативе не будет заключен соответствующий договор. Одновременно со взятой на себя гарантией, ЗАО "Усачевские бани" выступает поручителем исполнений настоящих гарантий, данных Евсеевым В.Ю. и Лукьяновой А.Ю. Впоследствии, доля Евсеева В.Ю. также была приобретена Лукьяновой А.Ю.

Между ЗАО "Усачевские бани" и ООО "РСТ" был заключен договор субаренды нежилого помещения 2Н площадью 370,5 кв.м. по адресу пер. Макаренко, д.12, литер "А" сроком с 01.05.2010 по 31.03.2011 (от 01.05.2010 N 6/10-11).

Уведомлением от 18.01.2011 N 09 ЗАО "Усачевские бани" заявило о расторжении договора субаренды от 01.05.2010 по истечении срока его действия без дальнейшего возобновления договора субаренды в связи с расторжением основного договора аренды от 11.04.2010 N 2/10-1, заключенного с Лукьяновой А.Ю.

По акту от 07.04.2011 помещение возвращено ЗАО "Усачевские бани". В акте отражено, что помещение полностью свободно от имущества субарендатора, которое демонтировано и вывезено.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, апелляционный суд не может согласиться с выводом суда первой инстанции о том, что подписание гарантийного обязательства от 27.04.2006 следует квалифицировать, как обеспечительное обязательство ответчика, являющееся основанием для возникновения у последнего денежного обязательства перед истцом по выплате 2000000,00 руб.

Применяя в соответствии с положениями статьи 431 ГК РФ правила буквального толкования к содержанию гарантийных обязательств, представленных в материалы дела, следует, что ЗАО "Усачевские бани", Евсеев В.Ю. и Лукьянова А.Ю. гарантировали заключение с ООО "РСТ" договора аренды на определенных условиях. Между тем, в силу положений статьи 421 ГК РФ на участника гражданских правоотношений не может быть возложено обязательство по заключению договора аренды, за исключением случаев, специально предусмотренных законом или добровольно принятым на себя обязательством, которое в силу положений статьи 429 ГК РФ, оформляется предварительным договором. Оснований для возникновения у кого-либо обязательства по заключению договора аренды с ООО "РСТ" в данном случае не имелось, следовательно, в силу акцессорного характера обеспечения исполнения обязательств, при отсутствии основного обязательства, не имелось и оснований для возникновения какого-либо обеспечительного обязательства.

Из содержания гарантийного обязательства от 27.04.2006 следует, что выплата 2000000,00 руб. не является гарантией заключения договора аренды, фактически, лица, подписавшие гарантийное обязательство лишь констатируют что стоимость неотделимых улучшений и капитального ремонта не была возмещена ответчиком в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды от 16.01.2002 и предусматривают компенсацию ООО "РСТ" соответствующих затрат на сумму 2000000,00 руб. в случае незаключения с ним договоров аренды с суммарным сроком действия до 23.01.2012, то есть изменяют обязательство по компенсации стоимости неделимых улучшений в соответствии с пунктом 6.1 договора аренды, формулируя это обязательство как обязательство под условием.

В то же время, по смыслу положений статьи 157 ГК РФ, условием, под которым может быть совершена сделка, должно иметь объективный характер, возможность его наступления или ненаступления не должна быть известна сторонам обязательства. Заключение договора аренды (субаренды) с истцом зависело от воли сторон, следовательно, формулировка обязательства по выплате 2000000,00 руб. не соответствует закону и в силу положений статьи 168 ГК РФ является ничтожной. Кроме того, условия договора не могли быть изменены после его прекращения, а также при отсутствии волеизъявления одной из сторон договора. Обязательства из договора аренды от 16.01.2002 прекратились в силу положений пункта 3 статьи 453 ГК РФ. При подписании соглашения о расторжении договора аренды от 16.01.2002 его стороны согласовали отсутствие каких-либо неисполненных обязательств из договора.

Согласно положениям статьи 68 АПК РФ, никакое доказательство не имеет для суда заранее установленной силы. Сведения, отраженные в гарантийном обязательстве о стоимости неотделимых улучшений в размере 2000000,00 руб., опровергаются данными, отраженными в соглашении о расторжении договора аренды и не подтверждены никакими иными доказательствами. Из представленного в материалы дела договора подряда от 16.01.2002 N 3, фотоматериалов, следует, что ООО "РСТ" как арендатором производился текущий ремонт используемых помещений, а не устройство каких-либо неотделимых улучшений, которые не только предполагают адаптацию помещения под осуществление какого-либо вида деятельности, но существенное изменение в лучшую сторону его характеристик. Какие именно неотделимые улучшения остались в спорном помещении после его возврата собственнику, истцом не указано.

При таких обстоятельствах, у суда первой инстанции не имелось оснований для удовлетворения заявленных требований, в иске следовало отказать.

Решение суда первой инстанции подлежит отмене, апелляционная жалоба - удовлетворению. В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные ответчиком при обращении с апелляционной жалобой, подлежат компенсации за счет истца.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 27.06.2011 по делу N А56-21657/2011 отменить.

Принять новый судебный акт.

В иске отказать.

Взыскать с ООО "РСТ" в пользу ЗАО "Усачевские бани" 2000 руб. расходов по госпошлине по апелляционной жалобе.

Председательствующий

М.М. Герасимова

Судьи

Т.С. Ларина Л.Н. Марченко