Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 марта 2012 г. N Ф07-1121/12 по делу N А56-24652/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 14.03.2012.

Постановление в полном объеме изготовлено 19.03.2012.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Святогорова А.М. (доверенность от 20.12.2011 N 129), от закрытого акционерного общества "Недвижимый капитал" Семенова С.И. (доверенность от 28.11.2011), Воробьева С.Н. (доверенность от 01.04.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Недвижимый капитал" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А56-24652/2011 (судьи Барканова Я.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.),

установил

закрытое акционерное общество "Недвижимый капитал" (ОГРН 1067847751124, местонахождение: Санкт-Петербург, ул. Новолитовская, д. 37а, лит. Б; далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконными решений Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра) от 07.02.2011 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности Общества на нежилое здание, общей площадью 1104,2 кв.м, кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новолитовская, д. 37а, лит. А, и о регистрации права собственности Общества на нежилое здание, общей площадью 1475,5 кв.м., кадастровый номер 78:36:5122:13:127, расположенное по тому же адресу. В заявлении Общество также просит обязать Управление Росреестра произвести государственную регистрацию права собственности Общества на нежилое здание с кадастровым номером 78:36:5122:13:127 и регистрацию прекращения права собственности Общества на нежилое здание с кадастровым номером 78:36:5122:13:111.

Решением от 18.08.2011 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционной инстанции от 15.12.2011 решение отменено, в удовлетворении заявленных требований Обществу отказано.

В кассационной жалобе Общество просит отменить постановление апелляционной инстанции, а решение суда первой инстанции оставить в силе. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права, а его выводы не соответствуют фактическим обстоятельствам дела.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представители Управления Росреестра просили оставить ее без удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 03.05.2006 Обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание, общей площадью 1104,2 кв.м, этажностью "2 + надстройка", с кадастровым номером 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новолитовская, д. 37а, лит. А, а также земельный участок под зданием по указанному адресу (л.д. 34,35).

Решением администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 19.05.2008 N 163 согласована реконструкция чердачного помещения и частичная перепланировка административного здания по вышеуказанному адресу (л.д. 19).

Согласно акту Районной межведомственной комиссии при администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 12.11.2008 перепланировка и реконструкция чердачного помещения административного здания по указанному адресу выполнена в соответствии с проектом; объект принят в эксплуатацию; общая площадь помещений административного здания составляет 1475,5 кв.м (л.д. 18).

В результате произведенной инвентаризации реконструированного объекта зданию присвоен кадастровый номер 78:36:5122:13:127 с оформлением нового кадастрового паспорта. Согласно кадастровому паспорту реконструированное нежилое здание имеет следующие характеристики: общая площадь 1475,5 кв.м., назначение - нежилое, этажность "3 + мезонин-надстройка". В кадастровом паспорте также указано, что наружные границы в трехмерном измерении изменены (л.д. 20-21).

Общество обратилось в Управление Росреестра с заявлениями о государственной регистрации прекращения права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:5122:13:111 и регистрации права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:5122:13:127.

По результатам правовой экспертизы документов Управлением Росреестра было принято решение о приостановлении регистрационных действий (письмо от 20.12.2010, л.д. 50-51). Из письма от 20.12.2010 следует, что представленные на регистрацию документы недостаточны для подтверждения правомерности создания объекта.

Для получения дополнительной информации Управление Росреестра направило в Санкт-Петербургское государственное предприятие "Государственное управление инвентаризации и оценки недвижимости" запрос от 20.12.2010 с просьбой представить сведения о том, затронуты ли в результате изменения границ объекта конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности объекта, не превышены ли предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции (л.д. 52).

В письме от 20.12.2010 Обществу также было предложено представить такие сведения в Управление Росреестра самостоятельно.

Также в качестве основания приостановления регистрационных действий Управление Росреестра указало, что поскольку на объект с кадастровым номером 78:5122:13:111 по сведениям ЕГРП зарегистрировано обременение - ипотека, регистрация права собственности на объект с кадастровым номером 78:36:5122:13:127 возможна при одновременном уточнении предмета ипотеки в договоре от 26.01.2010 N 1991-100210/И. Кроме того, Управление сослалось на отсутствие согласия залогодержателя на изменение предмета залога.

Письмом от 07.02.2011 Управление сообщило Обществу об отказе в государственной регистрации прав в связи с отсутствием документов, подтверждающих правомерность создания в результате реконструкции нового объекта недвижимости, а также согласия залогодержателя на изменение объекта с кадастровым номером 78:36:5122:13:111, являющегося предметом залога по договору ипотеки (впоследствии Общество представило заключенное с залогодержателем дополнительное соглашение от 06.12.2010 к договору ипотеки от 26.01.2010 N 1991-100210/И, которым согласован уточненный предмет ипотеки с учетом произведенной реконструкции спорного объекта; л.д. 11-17).

Полагая, что все необходимые документы были представлены на государственную регистрацию, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции удовлетворил заявленные Обществом требования, поскольку пришел к выводу, что заявителем представлены все необходимые документы для регистрации прав и разрешение на строительство в данном случае для производства работ по реконструкции объекта не требовалось.

Суд апелляционной инстанции обоснованно расценил данные выводы суда первой инстанции как ошибочные.

Из материалов дела следует, что в подтверждение осуществления произведенной реконструкции спорного объекта с соблюдением требований закона Общество представило в регистрирующий орган решение администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 19.05.2008 N 163 о согласовании реконструкции чердачного помещения и частичную перепланировку административного здания и акт Районной межведомственной комиссии при администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 12.11.2008.

В соответствии с Положением о районной межведомственной комиссии, утвержденным постановлением правительства Санкт-Петербурга от 04.02.2005 N 112, к полномочиям районной межведомственной комиссии относится в том числе согласование проектов на перепланировку нежилых помещений без изменения их назначения, если при этом существенно не затрагиваются несущие конструкции здания, а также приемка таких объектов в эксплуатацию (пункты 2.1.6.6., 2.1.7.).

Вместе с тем, как установлено судом и не оспаривается заявителем, в результате произведенных Обществом работ этажность здания увеличилась и наружные границы объекта в трехмерном измерении изменены.

В соответствии с пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации (в редакции, действующей на момент осуществления реконструкции спорного объекта) изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей, площади, показателей производственной мощности, объема) является реконструкцией.

Таким образом, Обществом осуществлена реконструкция здания в целом с изменением его этажности.

В силу части 2 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации реконструкция объектов капитального строительства осуществляется на основании разрешения на строительство, за исключением случаев, предусмотренных данной статьей Кодекса.

Согласно подпункту 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом.

Суд апелляционной инстанции, оценив по правилам статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации имеющиеся в деле доказательства, пришел к выводу, что в данном случае надлежащих документов, подтверждающих осуществление реконструкции спорного объекта с соблюдением требований закона, заявителем не представлено.

Кассационная инстанция считает данный вывод суда апелляционной инстанции обоснованным, поскольку, исходя из положений статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и с учетом произошедшего в результате реконструкции увеличения этажности здания и увеличения его площади более чем на треть, представленные на регистрацию решение и акт районной межведомственной комиссии о перепланировке чердачного помещения спорного объекта такими документами признаны быть не могут.

При таких обстоятельствах Управление Росреестра на основании пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" правомерно отказало в регистрации прав на спорный объект.

С учетом изложенного оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены постановления апелляционной инстанции, которым Обществу отказано в удовлетворении заявленных требований, не имеется.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2011 по делу N А56-24652/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Недвижимый капитал" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина