Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 декабря 2011 г. N 13АП-18256/11

г. Санкт-Петербург

15 декабря 2011 г.

Дело N А56-24652/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 08 декабря 2011 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 15 декабря 2011 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Баркановой Я.В.

судей Сериковой И.А., Тимухиной И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Суюнчалиевой С.Ю.

при участии:

от заявителя: представитель Семенов С.И. (по доверенности от 01.04.2011)

от заинтересованного лица: представитель Жаверина Ю.С. (по доверенности от 05.09.2011)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-18256/2011) Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2011 по делу N А56-24652/2011 (судья Данилова Н.П.), принятое по заявлению ЗАО "Недвижимый капитал"

Заинтересованное лицо: Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу

о признании незаконным отказа в проведении регистрационных действий,

установил:

Закрытое акционерное общество "Недвижимый капитал" (194100, Санкт-Петербург г, Новолитовская ул, 37а, лит.Б, ОГРН 1067847751124) (далее - Общество, ЗАО "Недвижимый капитал") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу (191124, г. Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931) (далее - Ответчик, Управление) с заявлением о признании незаконными решений Управления от 07.02.2011 N 78-78-39/049/2010-234, 78-78-39/049/2010-233 об отказе в государственной регистрации прекращения права собственности ЗАО "Недвижимый капитал" на нежилое здание, общей площадью 1104,2 кв.м., кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новолитовская, д. 37а, лит. А и о регистрации права собственности ЗАО "Недвижимый капитал" на нежилое здание, общей площадью 1475,5 кв.м., кадастровый номер 78:36:5122:13:127, расположенное по тому же адресу, а также об обязании Управления произвести государственную регистрацию прекращения права собственности ЗАО "Недвижимый капитал" на нежилое здание с кадастровым номером 78:36:5122:13:111 и об обязании Управления произвести государственную регистрацию право собственности ЗАО "Недвижимый капитал" на нежилое здание с кадастровым номером 78:36:5122:13:127.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2011 заявление удовлетворено.

В апелляционной жалобе Управление просит названное решение отменить, в удовлетворении заявления отказать. Податель жалобы полагает, что вывод суда о достаточности документов, которые были представлены на государственную регистрацию, поскольку вновь образованный объект недвижимости подпадает под п. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ и в отношении него не требуется разрешительная документация, является неверным. В обоснование своих доводов податель Управление ссылается на Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" от 21.07.1997 N 122 ФЗ (далее - ФЗ N 122), Распоряжение Комитета по строительству Правительства Санкт-Петербурга от 12.10.2004 N 19 "Об утверждении Порядка выдачи разрешений на строительство и производству ремонтно-реставрационных работ в Санкт-Петербурге", а также на сложившуюся арбитражную практику.

О времени и месте рассмотрения дела апелляционным судом лица, участвующие в деле, уведомлены.

В судебном заседании податель жалобы доводы апелляционной жалобы поддержал, просил решение суда первой инстанции отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, ссылался на отсутствие у Управления сведений о том, что реконструкция недвижимости повлекла ухудшение характеристик надежности и безопасности объекта, превышении предельных параметров разрешительного строительства, реконструкции, в связи с чем у Управления отсутствовали основания полагать, что реконструкция произведена с нарушением законодательства. Кроме того, по мнению представителя Общества, на государственную регистрацию были представлены все необходимые документы.

Исследовав материалы дела, заслушав мнение представителей сторон, апелляционный суд установил следующее.

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 03.05.2006 78-АА N 888194, 78-АА N 888193 Обществу принадлежит на праве собственности нежилое здание, общей площадью 1104,2 кв.м., этажность 2+ надстройка, кадастровый номер 78:36:5122:13:111, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, ул. Новолитовская, д. 37а, лит. А,, а также земельный участок площадью 12568,0 кв.м., назначение - земли поселений, кадастровый номер 78:51122:13, расположенный по вышеуказанному адресу.

В соответствии с решением Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 19.05.2008 N 163 о согласовании перепланировки нежилого помещения ЗАО "Недвижимый капитал" было дано согласие на реконструкцию чердачного помещения и частичную перепланировку административного здания по вышеуказанному адресу. При этом Общество было обязано осуществить перепланировку нежилого помещения в соответствии с проектной документацией и с соблюдением требований СНиП 111-4-80 "Техника безопасности в строительстве", СНиП 3.01-85 "Организация строительного производства, СНиП 21.01-97 "Пожарная безопасность зданий и сооружений", СНиП 11-12-77 "Защита от шума". Срок производства ремонтно-строительных работ установлен с 19.05.2008 по 19.05.2009.

Согласно акту районной межведомственной комиссии при Администрации Выборгского района Санкт-Петербурга от 12.11.2008 перепланировка и реконструкция чердачного помещения административного здания по названному выше адресу выполнена в соответствии с проектом, разработанным ООО "ПСФ "ИНГЕОЭКОС Плюс", здание принято в эксплуатацию, общая площадь помещений административного здания составляет 1475,5 кв.м.

23.11.2009 филиалом ГУИОН ПИБ Выборгского района Санкт-Петербурга была произведена инвентаризация реконструированного объекта, по результатам которой объекту присвоен кадастровый номер 78:36:5122:13:127 с оформлением нового кадастрового паспорта. Согласно кадастровому паспорту реконструированное нежилое здание имеет следующие характеристики: общая площадь 1475,5 кв.м., назначение - нежилое, этажность 3 + мезонин-надстройка.

19.10.2010 Общество обратилось в Управление за государственной регистрацией прекращения права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:5122:13:111 и регистрацией права собственности на объект недвижимости с кадастровым номером 78:36:5122:13:127.

Согласно уведомлению от 07.02.2011 N 78-78-39/049/2010-234, 78-78-39/049/2010-233 в государственной регистрации права отказано со ссылкой на то, что ЗАО "Недвижимый капитал" не представило документы, подтверждающие факт и правомерность создания в результате реконструкции нового объекта недвижимости, а также не представило согласие залогодержателя на изменение объекта с кадастровым номером 78:36:5122:13:111, являющегося предметом залога по договору ипотеки N 1991-100210/И от 26.01.2010.

Полагая, что все необходимые документы были представлены на государственную регистрацию, ЗАО "Недвижимый капитал" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением о признании незаконным отказа в проведении государственной регистрации.

Апелляционный суд полагает решение суда первой инстанции об удовлетворении заявленных требований подлежащим отмене в связи со следующим.

Положения ст. 20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - ФЗ N 122) устанавливают исчерпывающий перечень оснований для отказа в государственной регистрации права.

В соответствии с п. 1 ст. 20 ФЗ N 122 в государственной регистрации прав может быть отказано, если не представлены документы, необходимые в соответствии с названным Федеральным законом для государственной регистрации прав.

Согласно ст. 13 ФЗ N 122 государственный регистратор проводит правовую экспертизу документов.

Из письма Управления 07.02.2011 N 78-78-39/049/2010-234, 78-78-39/049/2010-233 следует, что основанием для отказа в государственной регистрации прекращения и возникновения прав на заявленные объекты послужило непредставление документов, подтверждающих факт и правомерность осуществления реконструкции здания.

Апелляционный суд полагает ошибочным вывод суда первой инстанции о том, что, поскольку изменение объекта в результате выполненных строительных работ не затронули конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности здания и не превысили предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом, то сам порядок утверждения проекта перепланировки объекта и приемки объекта по окончании работ свидетельствует о том, что разрешение на строительство в силу п. 4 ч. 17 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ для производства выполненных на объекте работ не требовалось.

По мнению апелляционного суда, к спорным правоотношениям применима норма п. 10 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ, в силу которой к объектам капитального строительства относятся не только объекты, строительство которых не завершено, но и здания, строения, сооружения.

В силу п. 14 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ реконструкцией является изменение параметров объектов капитального строительства, их частей (высоты, количества этажей (далее - этажность), площади, показателей производственной мощности, объема) и качества инженерно-технического обеспечения.

Согласно п. 1 ст. 218, ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 17, 25 ФЗ N 122 документами, подтверждающими факт и правомерность создания нового объекта недвижимости, являются в том числе разрешение на строительство и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию.

В соответствии с п. 3.3. Положения о Службе государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга, утвержденного Постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 26.10.2004 N 1747, уполномоченным органом на выдачу разрешений на строительство и на ввод объектов в эксплуатацию в Санкт-Петербурге является Служба государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга.

Данного документа в регистрирующий орган Обществом представлено не было, в связи с чем в регистрации права собственности на здание в соответствии со п. 1 ст. 218 ГК РФ отказано Управлением правомерно.

Согласно ст. 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

По смыслу указанной нормы права во взаимосвязи со статьей 201 Арбитражного процессуального кодекса РФ основаниями для признания незаконными решений (действий, бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц являются несоответствие оспариваемых решений (действий, бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение данными решениями (действиями, бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Вместе с тем, в нарушение п. 1. ст. 222 ГК РФ, ст.ст. 51, 55 Градостроительного кодекса РФ, п. 1 ст. 25 ФЗ N 122 на государственную регистрацию не были представлены документы, подтверждающие факт и правомерность осуществления реконструкции здания по указанному адресу: разрешение на строительство (реконструкцию) и разрешение на ввод объекта в эксплуатацию, выданные Службой государственного строительного надзора и экспертизы Санкт-Петербурга по форме, утвержденной Постановлением Правительства РФ "О форме разрешений на строительство и форме разрешений на ввод объекта в эксплуатацию" от 24.11.2005 N 698.

Поскольку предусмотренные Градостроительным кодексом РФ документы, подтверждающие создание нового объекта с соблюдением требований закона, не были представлены заявителем в регистрирующий орган, в проведении государственной регистрации прекращения и возникновения прав на заявленные объекты Управлением отказано правомерно.

При этом апелляционный суд отмечает, что вне зависимости от наличия либо отсутствия согласия залогодержателя на изменение предмета ипотеки, действия регистрирующего органа по отказу в государственной регистрации права являлись правомерными по основаниям, изложенным выше.

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 18.08.2011 отменить.

В удовлетворении заявления ЗАО "Недвижимый капитал" (194100, г. Санкт-Петербург, ул. Новолитовская д. 37а, лит. Б, ОГРН 1067847751124) отказать.

Взыскать с ЗАО "Недвижимый капитал" (194100, г. Санкт-Петербург, ул. Новолитовская д. 37а, лит. Б, ОГРН 1067847751124) в бюджет РФ 1 000 руб. государственной пошлины по апелляционной жалобе.

Председательствующий

Я.В. Барканова

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина