Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28 марта 2012 г. N Ф07-2036/11 по делу N А66-594/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 28 марта 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Кадулина А.В., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М., при участии от потребительского общества "КАПИТАЛЪ" Жиркова В.Г. (доверенность от 16.05.2011), рассмотрев кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" на решение Арбитражного суда Тверской области от 14.07.2011 (судья Жукова В.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 (судьи Моисеева И.Н., Рогатенко Л.Н., Смирнов В.И.) по делу N А66-594/2011,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ", место нахождения: 170000, Тверская область, Калининский район, г. Тверь, ул. Пушкинская, д. 9, ОГРН 1026900571026 (далее - ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ"), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковыми требованиями, уточненными в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к потребительскому обществу "КАПИТАЛЪ", место нахождения: 170001, Тверская область, Калининский район, г. Тверь, территория Двор Пролетарки, д. 1, ОГРН 1046900096451 (далее - ПО "КАПИТАЛЪ") о признании договора залога от 18.12.2004 прекратившимся и о признании обременения в виде ипотеки незавершенного строительством объекта, расположенного по адресу: г. Тверь, ул. Горького, д. 24, отсутствующим.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра).

Решением от 14.07.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 31.10.2011, в удовлетворении исковых требований отказано.

В кассационной жалобе ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ", ссылаясь на нарушение норм материального права и несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить и удовлетворить исковые требования. По мнению подателя кассационной жалобы вывод судов о том, что истец не доказал факт расторжения договора аренды является необоснованным, так как в материалах дела имеется постановление Главы администрации г. Твери от 13.03.2009 N 731 в соответствии с которым договор аренды земельного участка с 31.12.2008 расторгнут. Кроме того удовлетворение требований ПО "КАПИТАЛЪ" за счет заложенного имущества приведет к нехватке денежных средств у ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" для удовлетворения требований остальных кредиторов.

В судебном заседании представитель ПО "КАПИТАЛЪ" просил оставить обжалуемые судебные акты без изменения как законные и обоснованные.

ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" и Управление Росреестра о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 14.12.2004 ПО "КАПИТАЛЪ" (займодавец) и ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" (заемщик) заключили договор займа, в соответствии с которым займодавец предоставляет заемщику денежные средства в сумме 15 750 879 руб. для завершения строительства незавершенного строительством объекта недвижимости на срок до 30.12.2004 (далее - договор займа).

В соответствии с пунктом 2.1 договора за пользование денежными средствами заемщик уплачивает займодавцу 15 процентов годовых.

Дополнительным соглашением от 30.12.2004 стороны пролонгировали срок предоставления займа до 30.12.2007 г.

В качестве обеспечения исполнения обязательств заемщика по договору займа ПО "КАПИТАЛЪ" (залогодержатель) и ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" (залогодатель) заключили договор залога (ипотеки) от 18.12.2004 (далее - договор ипотеки), предметом которого являются незавершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Горького, д. 24, кадастровый номер 69:40:01:00:274:0036:1/022303/37:10000/А, и право аренды земельного участка с кадастровым номером 69:40:01:00:247:0036, расположенного под указанным объектом. Земельный участок предоставлен ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" в аренду на основании договора аренды от 08.08.2000, заключенного с администрацией г. Твери для целей строительства мини-рынка.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 26.05.2009 по делу N А66-6703/2007 ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" признано несостоятельным (банкротом), открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Гуляев Александр Валерьевич.

Вступившим в законную силу решением Арбитражного суда города Москвы от 30.10.2008 по делу N А40-55733/08-10-383 с ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" в пользу ПО "КАПИТАЛЪ" взыскано 750 879 руб. задолженности по договору займа от 14.12.2004.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 25.11.2010 по делу N А66-6703/2007 в рамках дела о банкротстве признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" требование ПО "КАПИТАЛЪ" в размере 750 879 руб. задолженности по возврату займа.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 08.12.2011 по делу N А66-6703/2007 признано обоснованным и включено в третью очередь реестра требований кредиторов ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" требование ПО "КАПИТАЛЪ" в размере 8 856 543 руб. 62 коп. процентов за пользование займом. Требования в размере 750 879 руб. задолженности по возврату займа и 8 856 543 руб. 62 коп. процентов за пользование займом включены в качестве требований по обязательству, обеспеченному залогом имущества должника. В третью очередь реестра требований кредиторов включено также требование ПО "КАПИТАЛЪ" в размере 1 298 823 руб. 66 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Постановлением главы администрации г. Твери от 13.03.2009 N 731 признано утратившим силу постановление администрации г. Твери от 08.08.2000 N 2008 "О передаче в аренду земельного участка ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" под строительство торгового центра по ул. Горького в Заволжском районе, кадастровый квартал 69:40:0100274", в постановлении также указано, что договор аренды земельного участка от 08.08.2000 считается расторгнутым с 31.12.2008.

ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" обратилось в суд с указанными исковыми требованиями, считая, что ипотека является прекратившейся в связи с расторжением договора аренды земельного участка от 08.08.2000.

Отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции указал, что поскольку истец, являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, не доказал прекращение права аренды, то правовые основания для признания договора залога прекратившимся отсутствуют. Суд также указал, что поскольку судом отказано в признании договора ипотеки прекратившимся, то отсутствуют законные основания для признания обременения в виде ипотеки незавершенного строительством объекта отсутствующим.

Апелляционный суд согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, полагает, что обжалуемые судебные акты не подлежат отмене.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка.

Как установлено судами и подтверждается материалами дела, предметом договора ипотеки является как объект незавершенного строительства, так и право аренды земельного участка, расположенного под этим объектом. Постановление главы администрации г. Твери от 13.03.2009 само по себе не свидетельствует о расторжении договора аренды в установленном законом порядке и соответственно не может служить подтверждением прекращения права ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" на аренду земельного участка.

При таких обстоятельствах суд, отказывая в иске, обоснованно исходил из отсутствия оснований для признания ипотеки земельного участка прекратившейся.

Кроме того кассационная инстанция считает необходимым отметить, что даже в случае расторжения договора аренды земельного участка ипотека незавершенного строительством объекта не прекратится в связи со следующим.

Строительство объекта на спорном земельном участке ведется с согласия собственника земельного участка. Право собственности на объект незавершенного строительства зарегистрировано за ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ".

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 45 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 6 и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 8 от 01.07.1996 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", правило пункта 3 статьи 340 ГК РФ подлежит применению в случаях, когда лицо, выступающее в роли залогодателя здания или сооружения, является собственником или арендатором соответствующего земельного участка. В остальных случаях, когда залогодатель здания или сооружения не является собственником или арендатором земельного участка, договор ипотеки не может считаться не соответствующим законодательству на основании пункта 3 статьи 340 ГК РФ. Права залогодателя, а при обращении взыскания на здание или сооружение - и права покупателя на земельный участок должны определяться исходя из статьи 35 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которой при переходе права собственности на строение, сооружение или при передаче их другим юридическим лицам или гражданам вместе с этими объектами переходит и право пользования земельными участками.

Таким образом, даже в случае расторжения договора аренды, ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" как собственник объекта недвижимости будет обладать исключительным правом на пользование земельным участком, на котором находится такой объект, необходимым для его эксплуатации. Указанное право в случае реализации предмета залога перейдет к его приобретателю.

Кассационная инстанция считает несостоятельным довод заявителя о том, что удовлетворение требований ПО "КАПИТАЛЪ" за счет заложенного имущества нарушает права остальных кредиторов ООО "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ". В данном случае договор ипотеки не приводит к уменьшению конкурсной массы путем передачи ПО "КАПИТАЛЪ" имущества должника. Залоговый кредитор лишь вправе претендовать на удовлетворение своих требований из стоимости имущества должника преимущественно перед другими кредиторами, что является его правомерным интересом, поскольку составляет сущность залога.

С учетом изложенного, кассационная инстанция считает обжалуемые судебные акты законными и обоснованными и не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 14.07.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2011 по делу N А66-594/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строительная фирма "ТВЕРЬИНВАСТРОЙ" - без удовлетворения.

Председательствующий

А.В. Кадулин

Судьи

М. В. Захарова Г.М. Рудницкий