Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31 октября 2011 г. N 14АП-5990/11

г. Вологда

31 октября 2011 г.

Дело N 66-594/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 24 октября 2011 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 октября 2011 года.

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Моисеевой И.Н., судей Рогатенко Л.Н. и Смирнова В.И.

при ведении протокола секретарем судебного заседания Масловой М.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Тверьинвастрой" на решение Арбитражного суда Тверской области от 14 июля 2011 года по делу N А66-594/2011 (судья Жукова В.В.),

установил

общество с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Тверьинвастрой" (далее - ООО СФ "Тверьинвастрой") обратилось в Арбитражный суд Тверской области с исковым заявлением к ответчику Потребительскому обществу "КАПИТАЛЪ" (далее - ПО "Капиталъ", Потребительское общество) о признании договора залога от 18.12.2004 б/н, заключенного между истцом и ответчиком, прекратившимся.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области.

Определением суда от 05 мая 2011 года удовлетворено ходатайство истца об уточнении исковых требований, в котором он просил признать договор залога б/н от 18.12.2004, заключенный между ООО СФ "Тверьинвастрой" и ПО "Капиталъ", прекратившимся; признать обременение, в виде ипотеки на не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Горького, д. 24, отсутствующим.

Решением суда от 14 июля 2011 года в удовлетворении исковых требований отказано. С ООО СФ "Тверьинвастрой" в доход федерального бюджета взыскано 4000 руб. государственной пошлины в установленном порядке.

ООО СФ "Тверьинвастрой" с решением суда не согласилось и обратилось с жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт. Считает, что вывод суда первой инстанции о том, что истцом не доказан факт прекращения права аренды земельного участка, не соответствует обстоятельствам дела. Полагает, что договор залога является ничтожной сделкой, поскольку объект незавершенного строительства не может быть предметом ипотеки без земельного участка.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы извещены надлежащим образом, представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ).

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции законным и обоснованным, а апелляционную жалобу - не подлежащей удовлетворению по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 14.12.2004 между Потребительским обществом (займодавец) и ООО СФ "Тверьинвастрой" (заемщик) заключен договор займа, по условиям которого, займодавец предоставляет в собственность заемщику для осуществления окончательного строительства незавершенного строительством объекта недвижимости, расположенного по адресу: город Тверь, улица Горького, дом 24 денежные средства в размере 15 750 879 рублей на срок до 30 декабря 2004 года, а заемщик обязывался выплатить за пользование займом проценты в размере 15 процентов годовых и возвратить заемные денежные средства в порядке и сроки, согласованные в пункте 3.3 договора.

Потребительским обществом (залогодержатель) и ООО СФ "Тверьинвастрой" (залогодатель) 18.12.2004 в обеспечение исполнения обязательств по договору займа от 14.12.2004 заключен договор залога, согласно которому залогодатель предоставил в залог залогодержателю не завершенный строительством объект, принадлежащий залогодателю на праве собственности, и право аренды земельного участка (пункт 1.1 договора).

В пункте 2.1 договора залога стороны согласовали предмет залога: незавершенный строительством объект (процент незавершенного строительства - 90%), расположенный по адресу: Россия, Тверская область, город Тверь, улица Горького, дом 24, назначение объекта - нежилое, инвентарный номер 22303, кадастровый номер 69:40:01:00:274:0036:1/022303/37:10000/А; право аренды земельного участка, расположенного по адресу: Россия, Тверская область, город Тверь, улица Горького, дом 24, функционально обеспечивающего закладываемый объект недвижимости, расположенный на землях поселений, предоставленного под строительство торгового центра, общей площадью 2 638,8 кв. метров, кадастровый номер 69:40:01:00:274:0036.

Пунктом 2.4 согласована залоговая стоимость предмета залога 22 501 256 руб.

Договор залога недвижимого имущества от 18.12.2004 зарегистрирован Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области 20 декабря 2004 года.

Сторонами 30.12.2004 подписано дополнительное соглашение к договору займа от 14.12 2004, по условиям которого стороны установили срок возврата займа - 30 декабря 2007 года, изменив редакцию пункта 1.1 договора, внесли изменения в пункты 1.2, 3.3, 4.1.1, 4.2.4 договора, касающиеся порядка выдачи займа, его возврата и срока возврата.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 26 мая 2009 года по делу N А66-6703/2007 ООО СФ "Тверьинвастрой" признано несостоятельным (банкротом). В отношении ООО СФ "Тверьинвастрой" открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден Гуляев Александр Валерьевич.

Определением Арбитражного суда Тверской области от 25 ноября 2010 года по делу N А66-6703/2007 в рамках дела о банкротстве удовлетворено требование Потребительского общества о включении в реестр требований кредиторов ООО СФ "Тверьинвастрой" задолженности в размере 9 525 431 руб. обеспеченной залогом, и 1 314 659 руб. 53 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами. Постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.06.2011 указанное определение частично отменено и дело в отмененной части направлено на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Истец, полагая, что наличие залога нарушает права должника и кредиторов, обратился в суд с настоящим иском.

В обоснование своих требований истец ссылается на то, что заложенное по договору от 18.12.2004 право аренды земельного участка прекратило свое существование, в связи с расторжением договора аренды земельного участка с 31.12.2008, а объект незавершенного строительства не может быть предметом ипотеки без земельного участка, на котором он расположен.

Суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований.

Апелляционная инстанция с выводами суда первой инстанции согласна.

Как следует из пункта 1 статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), по договору займа одна сторона (займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных им вещей того же рода и качества.

Одним из способов обеспечения исполнения обязательств в соответствии с пунктом 1 статьи 329 ГК РФ является залог.

Ипотека (залог недвижимости) является одной из разновидностей залога.

Согласно пункту 1 статьи 1 Федерального закона от 16.07.1998 N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) по договору о залоге недвижимого имущества (договору об ипотеке) одна сторона - залогодержатель, являющийся кредитором по обязательству, обеспеченному ипотекой, имеет право получить удовлетворение своих денежных требований к должнику по этому обязательству из стоимости заложенного недвижимого имущества другой стороны - залогодателя преимущественно перед другими кредиторами залогодателя, за изъятиями, установленными федеральным законом.

В силу пункта 1 статьи 339 ГК РФ, пункта 1 статьи 9 Закона об ипотеке в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

Согласно пункту 4 статьи 9 Закона об ипотеке обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения.

В силу пункта 5 названной статьи, если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В пункте 43 совместного постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что существенными условиями договора о залоге являются предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом, а также условие о том, у какой из сторон (залогодателя или залогодержателя) находится заложенное имущество (пункт 1 статьи 339). Если сторонами не достигнуто соглашение хотя бы по одному из названных условий либо соответствующее условие в договоре отсутствует, договор о залоге не может считаться заключенным.

В случаях, когда залогодателем является должник в основном обязательстве, условия о существе, размере и сроках исполнения обязательства, обеспеченного залогом, следует признавать согласованными, если в договоре залога имеется отсылка к договору, регулирующему основное обязательство и содержащему соответствующие условия.

В соответствии с пунктом 3 статьи 340 ГК РФ ипотека здания и сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо части этого участка.

Судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что договор залога от 18.12.2004 является надлежаще заключенной сделкой.

Доводу истца о том, что договор залога от 18.12.2004, заключенный между сторонами, является прекратившимся, суд первой инстанции дал надлежащую правовую оценку.

В силу пункта 5 статьи 5 Закона об ипотеке право аренды может являться предметом залога.

В соответствии с подпунктом 3 пункта 1 статьи 352 ГК РФ залог прекращается в случае прекращения заложенного права, если залогодатель не воспользовался правом, предусмотренным пунктом 2 статьи 345 ГК РФ.

Вместе с тем, как правильно указал суд первой инстанции, основания и порядок прекращения договора аренды регулируются нормами глав 29, 34 ГК РФ.

По общему правилу, закрепленному в пункте 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено названным Кодексом, другими законами или договором.

По требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут только по решению суда при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором ( пункт 2 статьи 450 ГК РФ).

Перечень оснований для досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя определен частью 1 статьи 619 ГК РФ. Частью 2 названной статьи предусмотрено, что договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Истец ссылается на то, что договор аренды земельного участка расторгнут Постановлением главы администрации г. Твери от 13.03.2009 (л.д. 28).

Однако право арендодателя на расторжение договора аренды в одностороннем порядке волевым решением не предусмотрено ни законом, ни заключенным истцом с администрацией г. Твери договором аренды земельного участка.

Таким образом, суд первой инстанции правильно указал, что истец, являющийся арендатором земельного участка, на котором расположен принадлежащий ему объект недвижимого имущества, не доказал, что право аренды такого участка прекратилось в порядке, предусмотренном законодательством.

Вывод суда о том, что правовые основания для признания договора залога от 18.12.2004, заключенного между сторонами, прекратившимся отсутствуют, является правильным.

В связи с тем, что истцу отказано в признании договора ипотеки от 18.12.2004 прекратившимся, суд не усмотрел законных оснований для признания обременения в виде ипотеки на не завершенный строительством объект, расположенный по адресу: г. Тверь, ул. Горького, д. 24, отсутствующим.

У суда апелляционной инстанции не имеется оснований не согласиться с данным выводом.

Доводы подателя жалобы основаны на неправильном толковании норм права.

Указание подателя жалобы на ничтожность договора залога является несостоятельным. Основаниями для признания сделки недействительной являются пороки сделки, которые существовали на момент ее заключения.

При изложенных обстоятельствах арбитражный апелляционный суд считает, что выводы суда первой инстанции соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены судом правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, в связи с чем оснований для отмены обжалуемого судебного акта нет.

Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 14 июля 2011 года по делу N А66-594/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью Строительная фирма "Тверьинвастрой" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Н. Моисеева

Судьи

Л.Н. Рогатенко В.И. Смирнов