Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 апреля 2012 г. N Ф07-430/12 по делу N А66-7334/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Константинова П.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Визант" на решение Арбитражного суда Тверской области от 20.09.2011 (судья Пугачев А.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 (судьи Пестерева О.Ю., Виноградова Т.В., Ралько О.Б.) по делу N А66-7334/2011,

установил

Общество с ограниченной ответственностью "Визант", ОГРН 1116952000109, место нахождения: г. Тверь, пр. Победы, д. 11, кв. 64 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с заявлением к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, ОГРН 1036900087806, место нахождения: г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1 (далее - Департамент), о признании незаконным бездействия Департамента в части неподписания дополнительного соглашения к договору от 15.03.2010 N 15 купли-продажи недвижимого имущества (с условием о рассрочке), а также несовершения действий, направленных на регистрацию указанного дополнительного соглашения; обязании Департамента подписать дополнительное соглашение и совершить действия, направленные на его регистрацию.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Тверской области (далее - Управление Росреестра) и общество с ограниченной ответственностью фирма "Визант", ОГРН 1026900512770, место нахождения: г. Владимир, Линейная ул., д. 2 (далее - Фирма).

Решением от 20.09.2011 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 данное решение оставлено без изменения.

Общество в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, считая их незаконными и необоснованными, и принять новый судебный акт. По мнению подателя жалобы, условие договора купли-продажи об оплате имущества в рассрочку не препятствовало передаче имущества правопреемнику в процессе реорганизации, поскольку право залога этого имущества в данном случае сохраняется; Общество как правопреемник Фирмы соответствует требованиям, предъявляемым статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ); заключение дополнительного соглашения к договору купли-продажи в части изменения покупателя необходимо для обращения в будущем в регистрирующий орган в целях погашения регистрационной записи об ипотеке, а также для устранения неопределенности в полномочиях Общества на распоряжение имуществом.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в порядке реализации предусмотренного Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественного права арендатора на приобретение арендуемого недвижимого имущества Департамент (продавец) и Фирма (покупатель) заключили договор от 15.03.2010 N 15 купли-продажи нежилого строения общей площадью 499,7 кв.м с кадастровым номером 69:40:0100227:31:5 и земельного участка из земель населенных пунктов общей площадью 629,7 кв.м с кадастровым номером 69: 40: 01:00: 227: 0031, расположенных по адресу: г. Тверь, Петербургское ш., д. 14, по цене 23 013 559 руб. 32 коп. (без учета налога на добавленную стоимость).

Согласно пунктам 2.1 и 2.8 данного договора оплата нежилого строения производится покупателем в рассрочку в течение пяти лет с даты подписания договора в соответствии с графиком (приложение N 2 к договору), а оплата стоимости земельного участка в сумме 1 142 338 руб. 77 коп. - одновременно с оплатой первого платежа за нежилое строение в соответствии с указанным графиком.

Согласно пункту 3.3 названного договора указанные объекты до момента полной оплаты их стоимости покупателем признаются находящимися в залоге у продавца в силу части 5 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ.

По акту приема-передачи от 29.03.2010 нежилое строение и земельный участок переданы Департаментом Фирме.

Переход к Фирме права собственности на названные объекты недвижимого имущества зарегистрирован 12.04.2010, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права серии 69-АБ N 655075 и N 655076 на земельный участок и нежилое строение соответственно.

На основании решения общего собрания участников от 08.09.2010 Фирма реорганизована путем выделения из нее Общества. В соответствии с разделительным балансом Обществу переданы нежилое строение с земельным участком и долг по их оплате перед Департаментом.

Общество зарегистрировано 12.01.2011.

В связи с реорганизацией Фирмы Общество направило Департаменту обращение о переоформлении договора купли-продажи.

В ответ Департамент письмом от 21.03.2011 N 1558 сообщил о невозможности переоформления договора, поскольку в нарушение статьи 346 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 37 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке) недвижимое имущество, находящееся в залоге у продавца, передано в процессе реорганизации Обществу без согласия залогодержателя.

Письмом от 18.05.2011 N 71-юр Общество направило Департаменту проект дополнительного соглашения N 1 к договору купли-продажи от 15.03.2010 N 15 в целях замены покупателя в договоре с Фирмы на Общество в связи с произведенной реорганизацией и просило подписать названное соглашение, а также совершить действия, направленные на его регистрацию.

Письмом от 24.06.2011 N 3956 Департамент сообщил Обществу о том, что передача недвижимого имущества произведена Обществу от Фирмы в нарушение действующего законодательства без согласия залогодержателя.

Общество, ссылаясь на то, что в случае сохранения договора в неизменном виде вследствие отказа Департамента от подписания дополнительного соглашения могут возникнуть препятствия при обращении сторон в будущем в Управление Росреестра для погашения регистрационной записи об ипотеке, а также возникает правовая неопределенность относительно лица, полномочного распоряжаться имуществом, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу статей 8, 218, 549, 551 Гражданского кодекса Российской Федерации, статей 3, 4, 17 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации) договор продажи недвижимости является основанием перехода к покупателю права собственности на проданное имущество и государственной регистрации права собственности покупателя.

Исходя из статей 131, 223, 551 названного Кодекса, статьи 2 Закона о государственной регистрации Фирма с момента государственной регистрации перехода к ней права собственности на строение и земельный участок стала собственником данного имущества.

Согласно абзацу третьему пункта 2 статьи 218 того же Кодекса в случае реорганизации юридического лица право собственности на принадлежавшее ему имущество переходит к юридическим лицам - правопреемникам реорганизованного юридического лица.

Как разъяснено в пункте 11 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22, право собственности на недвижимое имущество, принадлежавшее реорганизованному юридическому лицу, переходит вновь возникшему юридическому лицу с момента завершения реорганизации юридического лица независимо от государственной регистрации права на недвижимость. Вновь возникшее юридическое лицо вправе обратиться с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности в орган, осуществляющий государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, после завершения реорганизации.

Таким образом, после завершения реорганизации Фирмы Общество стало собственником нежилого строения и земельного участка, переданных ему в соответствии с разделительным балансом, и не лишено возможности обратиться в регистрирующий орган за государственной регистрацией своего права на основании документов, подтверждающих переход права в порядке правопреемства.

В таком случае, при наличии у Общества указанных документов неопределенность в праве на имущество, переданное ему в процессе реорганизации, устраняется путем государственной регистрации права правопреемника.

В отношении нежилого строения и земельного участка, являвшихся предметом договора купли-продажи от 15.03.2010 N 15 и приобретенных в рассрочку, в силу закона возникла ипотека, что отражено и в свидетельствах о государственной регистрации права Фирмы.

Согласно статье 353 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 38 Закона об ипотеке при переходе права собственности на заложенное имущество ипотека (залог) сохраняется; новый собственник становится на место залогодателя и несет все обязанности последнего. В соответствии со статьей 29 Закона о государственной регистрации, статьей 25 Закона об ипотеке одним из оснований для погашения регистрационной записи об ипотеке служит совместное заявление залогодателя и залогодержателя. Таким образом, для обращения в регистрирующий орган достаточно иметь статус собственника имущества, который несет обязанности залогодателя.

В соответствии со статьей 450 упомянутого Кодекса изменение договора возможно по соглашению сторон, а по требованию одной стороны по решению суда - в случаях, предусмотренных пунктом 2 данной статьи, а также иных случаях, предусмотренных Кодексом, другими законами или договором.

Названным Кодексом, другими законами либо договором от 15.03.2010 N 15 не предусмотрена обязательность внесения в него изменений в случае перехода права собственности на имущество от покупателя другому лицу; к тому же в качестве стороны договора поименована Фирма, а не Общество. Переход права собственности на недвижимое имущество с сохранением обременения залогом и замещение залогодателя новым собственником с учетом изложенных выше правовых норм не связаны с необходимостью внесения изменений в договор купли-продажи.

При таком положении у судов отсутствовали основания для признания бездействия Департамента, выразившегося в неподписании дополнительного соглашения к договору купли-продажи от 15.03.2010 N 15, незаконным и нарушающим права заявителя, в связи с чем в удовлетворении требований Общества, заявленных в порядке главы 24 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, отказано правильно.

Доводы подателя жалобы не влияют на правильность выводов судов по существу спора и не свидетельствуют о наличии предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

С учетом изложенного данные судебные акты должны быть оставлены в силе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 20.09.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.12.2011 по делу N А66-7334/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Визант" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов