Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 24 апреля 2012 г. N Ф07-2355/12 по делу N А56-18838/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Захаровой М.В., Кадулина А.В.,

при участии от федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И.Герцена" Валейчик О.В. (доверенность от 26.12.2011), Ляпиной Н.А. (доверенность от 26.12.2011), от открытого акционерного общества "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "Невский 25" генерального директора Кузьминой Л.В. (протокол внеочередного общего собрания акционеров от 22.09.2011), Иванова М.К. (доверенность от 18.05.2011), от Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге Лебедевой М.А. (доверенность от 01.11.2011),

рассмотрев 23.04.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "Невский 25" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 по делу N А56-18838/2011 (судьи Жиляева Е.В., Серикова И.А., Тимухина И.А.),

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена" (место нахождения 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 48, ОГРН 1027809233429; далее - Университет) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "Невский 25" (место нахождения 191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 25, ОГРН 1027809214201; далее - Общество) о взыскании 533 455 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате за 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года, 102 514 руб. 80 коп. пеней по состоянию на 31.03.2011, 111 637 руб. 44 коп. задолженности по перечислению налога на добавленную стоимость (далее - НДС) с арендной платы за 4 квартал 2010 года и 1 квартал 2011 года по договору аренды от 01.10.1995 N 21/95, расторжении указанного договора аренды, а также о взыскании 8284 руб. 66 коп. задолженности по договору от 09.02.2007 на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - Территориальное управление).

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Университета 1 820 483 руб. 82 коп. неосновательного обогащения (с учетом уменьшения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Определением суда от 24.06.2011 встречный иск принят к производству.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 (судья Воробьева Ю.В.) в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 названное решение изменено: с Общества в пользу Университета взыскано 533 455 руб. 72 коп. задолженности по арендной плате, 102 514 руб. 80 коп. пеней, 111 637 руб. 44 коп. задолженности по НДС, 21 876 руб. 71 коп. расходов по государственной пошлине по иску, 1978 руб. 20 коп. расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, договор аренды от 01.10.1995 N 21/95 расторгнут, в остальной части иска отказано. В удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права и несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит отменить постановление от 09.02.2012 и оставить в силе решение от 24.10.2011.

По мнению подателя жалобы, поскольку дополнительные соглашения к договору аренды от 01.10.1995 N 21/95 не были зарегистрированы в установленном законом порядке, они являются незаключенными, следовательно, отсутствуют основания для взыскания арендной платы в установленных в них размерах.

В отзыве на кассационную жалобу Университет просит жалобу отклонить.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представители Университета и Территориального управления просили оставить обжалуемый судебный акт без изменения, считая его законным и обоснованным.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 АПК РФ, исходя из доводов, приведенных в жалобе.

Как следует из материалов дела, Университет (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.10.1995 N 21/95 аренды строения площадью 131,06 кв.м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 48, для использования в качестве трансформаторной подстанции сроком с 01.10.1995 по 30.09.2044.

Сторонами согласовано, что арендная плата за год составляет 100 долларов США за 1 кв.м, подлежит ежемесячному перечислению равными долями не позднее 10 числа отчетного месяца и взимается в рублях по курсу Центрального Банка Российской Федерации на день оплаты (пункт 1.3 договора).

В дальнейшем размер арендной платы изменен дополнительным соглашением от 05.11.2008 N 7, по условиям которого арендная плата в месяц без учета НДС составляет 103 368 руб. (пункт 1 соглашения).

Ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по перечислению арендной платы предусмотрена пунктом 4.1 дополнительного соглашения от 09.02.2007 N 5, в соответствии с которым неустойка начисляется за каждый день просрочки и составляет 0,15% от просроченной суммы.

Пунктом 3.5 дополнительного соглашения от 09.02.2007 N 5 согласовано, что арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет платежным поручением НДС (18% от суммы арендной платы) на лицевой внебюджетный счет арендодателя в УФК по Санкт-Петербургу. Перечисление НДС осуществляется в те же сроки, что и арендная плата.

Договор аренды и соглашения об изменении условий договора в регистрирующем органе зарегистрированы не были.

Сторонами 09.02.2007 заключен договор на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг, предметом которого является компенсация Обществом расходов Университета по указанным услугам, связанным с содержанием объекта аренды.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды от 01.10.1995 N 21/95 и по договору от 09.02.2007 на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг, явилось основанием для обращения Университета в арбитражный суд с настоящим иском.

Полагая, что дополнительные соглашения к договору аренды от 01.10.1995 N 21/95, установившие новый размер арендной платы, не были зарегистрированы в установленном законом порядке, ссылаясь на наличие переплаты по арендным платежам по спорному договору аренды, Общество предъявило встречный иск о взыскании неосновательного Обогащения с Университета.

Суд первой инстанции, отказывая в удовлетворении исковых требований Университета исходил из того, что дополнительные соглашения к спорному договору аренды, изменяющие порядок внесения и размер арендной платы, нельзя признать заключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации. Суд первой инстанции не усмотрел оснований для удовлетворения встречных требований Общества.

Апелляционный суд пришел к выводу о том, что государственная регистрация дополнительных соглашений к спорному договору аренды не требовалась; признал обоснованными по праву и размеру требования Университета о взыскании задолженности и пеней; установил наличие оснований для досрочного расторжения спорного договора аренды; отклонил встречные исковые требования Общества. Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции о недоказанности требований Университета о взыскании задолженности на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг.

Кассационная инстанция соглашается с выводами апелляционного суда в силу следующего.

Довод кассационной жалобы о незаключенности соглашений об изменении условий договора аренды от 01.10.1995 N 21/95, в связи с отсутствием их государственной регистрации, был предметом рассмотрения апелляционного суда и обоснованно им отклонен.

В силу статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 452 ГК РФ соглашения об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды от 01.10.1995 N 21/95 заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", следовательно, не подлежал государственной регистрации.

К указанному договору сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, изменивших размер арендной платы и порядок ее внесения, в том числе дополнительные соглашения от 09.02.2007 N 5, от 05.11.2008 N 7.

Поскольку договор аренды от 01.10.1995 N 21/95 не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации и изменения условий данного договора.

При таких условиях арендатор неправомерно уклонялся от внесения арендных платежей, поскольку дополнительное соглашение к договору аренды не подлежало обязательной регистрации.

С учетом изложенных обстоятельств, апелляционный суд правомерно удовлетворил требования Университета о взыскании задолженности и неустойки.

В связи с тем, что арендная плата вносилась Обществом в размерах, определенных по соглашениям с Университетом, отсутствуют основания для признания последней неосновательно обогатившимся и встречный иск правомерно оставлен без удовлетворения.

Суд апелляционной инстанции правомерно удовлетворил требования Университета о расторжении договора аренды от 01.10.1995 N 21/95, сделав вывод о наличии предусмотренных статьями 450 и 619 ГК РФ оснований для расторжения договора аренды.

Вывод судов об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания 8284 руб. 66 коп. задолженности по договору от 09.02.2007 на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг, является законным и обоснованным, подтвержден материалами дела и не оспаривается сторонами.

Нарушений апелляционным судом норм процессуального права, которые привели или могли привести к принятию ошибочного судебного акта, либо норм материального права кассационная инстанция не усматривает.

При таких обстоятельствах основания для отмены вынесенного по настоящему делу постановления и удовлетворения кассационной жалобы отсутствуют.

С учетом того, что определением от 12.03.2012 кассационный суд по заявлению Общества приостановил исполнение постановления апелляционного суда от 09.02.2012 до принятия арбитражным судом кассационной инстанции постановления по результатам рассмотрения кассационной жалобы, в соответствии с частью четвертой статьи 283 АПК РФ приостановление подлежит отмене. Перечисленная ответчиком на депозитный счет суда сумма обеспечения 771 462 руб. 87 коп. подлежит возврату.

Руководствуясь статьями 283, 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 по делу N А56-18838/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "Невский 25" - без удовлетворения.

Приостановление исполнения постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.02.2012 по настоящему делу отменить.

Возвратить открытому акционерному обществу "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "Невский 25" 771 462 руб. 87 коп., перечисленных платежным поручением от 16.02.2012 N 82 в качестве обеспечения на депозитный счет Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин