Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 9 февраля 2012 г. N 13АП-20785/11

г. Санкт-Петербург

09 февраля 2012 г.

Дело N А56-18838/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 06 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 09 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Е.В. Жиляевой

судей И.А. Сериковой, И.А. Тимухиной

при ведении протокола судебного заседания: Петрович И.Н.

при участии:

от истца: Ляпина Н.А. по доверенности от 26.12.2011 N 3902/17,

Валейчик О.В. по доверенности от от 26.12.2011

от ответчика: Иванов М.К. по доверенности от 18.05.2011

от 3-го лица: Лебедева М.А. по доверенности от 01.11.2011 N 332-д

рассмотрев апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-20785/2011) Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И.Герцена" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 по делу N А56-18838/2011 (судья Воробьева Ю.В.), принятое по иску

Государственного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И.Герцена"

к ОАО "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости (Невский 25)"

3-е лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге

о взыскании 755 892 руб. 62 коп., расторжении договора

установил:

Федеральное государственное бюджетное образовательное учреждение высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена" (далее - Университет, 191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 48, ОГРН 1027809233429) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к открытому акционерному обществу "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "Невский 25" (далее - Общество, 191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 25, ОГРН 1027809214201) о взыскании 533 455, 72 рублей долга, 102 514, 80 рублей пени, 111 637, 44 рублей задолженности по перечислению НДС по договору от 01.10.1995 N21/95, расторжении указанного договора, а также о взыскании 8 284, 66 рублей по договору от 09.02.2007 на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в городе Санкт-Петербурге (далее - ТУ ФАУГИ в городе Санкт-Петербурге).

Общество обратилось в арбитражный суд со встречным иском о взыскании с Университета 1 938 848, 82 рублей неосновательного обогащения (л.д. 87-93, т.1).

Определением суда от 24.06.2011 встречный иск принят к производству (л.д. 139-140, т.1).

Протокольным определением от 07.09.2011 в порядке статьи 49 АПК РФ размер встречных исковых требований уменьшен до 1 820 483, 82 рублей (т. 5 л.д. 55).

Решением суда от 24.10.2011 в удовлетворении первоначального и встречного исков отказано.

В апелляционной жалобе Университет просит решение суда от 24.10.2011 отменить, исковые требования удовлетворить.

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Университета поддержал доводы, изложенные в апелляционной жалобе.

Представитель Общества против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, просил решение суда от 24.10.2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу без удовлетворения.

Представитель ТУ ФАУГИ в городе Санкт-Петербурге поддержал доводы апелляционной жалобы истца.

Законность и обоснованность обжалуемого судебного акта проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, сторонами спора заключен договор от 01.10.1995 N 21/95 (далее - Договор), в соответствии с которым Университет (арендодатель) предоставил в аренду Обществу (арендатор) строение, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д.48, площадью 131,06 кв.м., для использования в качестве трансформаторной подстанции сроком с 01.10.1995 по 30.09.2044.

Сторонами согласовано, что арендная плата за год составляет 100 долларов США за 1 кв.м., подлежит ежемесячному перечислению равными долями не позднее 10 числа отчетного месяца и взимается в рублях по курсу Центрального Банка РФ на день оплаты.

В дальнейшем размер внесения арендной платы изменен дополнительным соглашением от 05.11.2008 N 7, по условиям которого арендная плата в месяц без учета НДС составляет 103 368 рублей.

Долг по арендной плате составил за 4 квартал 2010 - 223 351, 72 рубля, за 1 квартал 2011 - 310 104 рубля, а всего - 533 455, 72 рублей.

Ответственность за ненадлежащее исполнение обязательств по оплате предусмотрена пунктом 4.1 дополнительного соглашения от 09.02.2007 N 5, в соответствии с которым неустойка начисляется за каждый день просрочки и составляет 0, 15 % от просроченной суммы.

Университетом представлен расчет, согласно которому неустойка составляет 102 514, 80 рублей.

Пунктом 3.5 дополнительного соглашения от 09.02.2007 N 5 согласовано, что арендатор самостоятельно рассчитывает и перечисляет платежным поручением НДС (18% от суммы арендной платы) на лицевой внебюджетный счет арендодателя в УФК по Санкт-Петербургу. Перечисление НДС осуществляется в те же сроки, что и арендная плата.

Долг по оплате НДС от суммы арендных платежей составил 111 637, 44 рублей.

Университетом также заявлено требование о расторжении договора аренды от 01.10.1995 N21/95 в связи с допущенной Обществом просрочкой исполнения обязательств по внесению арендной платы.

Ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды от 01.10.1995 N21/95, явилось основанием для обращения Университета в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции сделал вывод об отсутствии оснований для взыскания с ответчика в пользу истца долга по арендной плате, неустойки и задолженности по внесению НДС от суммы арендной платы. При этом суд исходил из того, что дополнительные соглашения, изменяющие порядок внесения и размер арендной платы, нельзя признать заключенными ввиду отсутствия их государственной регистрации.

Апелляционный суд не согласен с выводом суда первой инстанции ввиду следующего.

Согласно статье 452 Гражданского кодекса Российской Федерации соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев делового оборота не вытекает иное.

Договор аренды от 01.10.1995 N21/95 заключен до вступления в законную силу Федерального закона от 21 июля 1997 года N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации), следовательно, не подлежал государственной регистрации.

К указанному договору сторонами подписан ряд дополнительных соглашений, изменивших размер арендной платы и порядок ее внесения, в том числе дополнительные соглашения от 05.11.2008 N 7, от 09.02.2007 N 5.

Поскольку договор аренды от 01.10.1995 N 21/95 не подлежал обязательной государственной регистрации, не подлежали государственной регистрации и изменения условий данного договора.

Следовательно, арендатор неправомерно уклонялся от внесения арендной платы, поскольку дополнительные соглашения от 05.11.2008 N 7, от 09.02.2007 N 5 вступили в силу и стали обязательными для сторон с момента их подписания. Следует отметить, что дополнительные соглашения были не только подписаны, но и исполнялись сторонами спора.

Требование Университета о расторжении договора аренды от 01.10.1995 N 21/95 подлежит удовлетворению по следующим основаниям.

Согласно пункту 1 части 2 статьи 450 Гражданского Кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и пункту 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

В соответствии с пунктами 5.2, 5.2.2 договор может быть расторгнут досрочно при наличии задолженности по внесению арендной платы в течение трех месяцев.

При исследовании доказательств по делу апелляционным судом установлено соблюдение Университетом порядка расторжения договора аренды.

Вывод суда об отсутствии оснований для удовлетворения иска в части взыскания 8 284, 66 рублей долга по договору от 09.02.2007 на возмещение эксплуатационных, коммунальных и необходимых административно-хозяйственных услуг, является законным и обоснованным.

Из содержания договора от 09.02.2007, следует, что Университет обязался оказать Обществу комплекс услуг по техническому обслуживанию, уборке, диагностике и испытанию здания, оборудования и инженерных коммуникаций, находящихся в здании (п.2.1.3), по поддержанию надлежащего санитарно-гигиенического состояния зданий и благоустройство дворовой территории (п.2.1.4).

Представленные Университетом доказательства оказания услуг Обществу в рамках договора на возмещение расходов правомерно не приняты во внимание, поскольку не соответствуют требованиям статей 67-68 АПК РФ. Из представленных письменных доказательств не представляется возможным установить, оказывались услуги в отношении спорного арендуемого помещения и если оказывались, то были ли они приняты Обществом.

Поскольку факт оказания Университетом услуг Обществу в рамках договора от 09.02.2007 не доказан, в удовлетворении исковых требований в данной части правомерно отказано.

Встречные исковые требования Общества правомерно оставлены судом без удовлетворения, поскольку договор является действующим, а денежные средства перечислены во исполнение условий действующего договора аренды от 01.10.1995 N 21/95.

При таких обстоятельствах обжалуемый судебный акт подлежит изменению.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 изменить, изложив резолютивную часть судебного акта в следующей редакции.

Взыскать с открытого акционерного общества "Санкт-Петербургское акционерное общество по развитию недвижимости "Невский 25" (191186, Санкт-Петербург, Невский пр., д. 25, ОГРН 1027809214201) в пользу Федерального государственного бюджетного образовательного учреждения высшего профессионального образования "Российский государственный педагогический университет им. А.И. Герцена" (191186, Санкт-Петербург, наб. реки Мойки, д. 48, ОГРН 1027809233429) 533 455, 72 рублей долга, 102 514, 80 рублей пени, 111 637, 44 рублей задолженности по НДС, 21 876, 71 рублей расходов по государственной пошлине по иску, 1 978, 20 рублей расходов по государственной пошлине по апелляционной жалобе, расторгнуть договор аренды от 01.10.1995 N 21/95, в остальной части иска - отказать.

В удовлетворении встречного иска - отказать.

Председательствующий

Е.В. Жиляева

Судьи

И.А. Серикова И.А. Тимухина