Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 июня 2012 г. N Ф07-577/12 по делу N А56-32173/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 15 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Власовой М.Г.,

судей Кадулина А.В., Кужаровой Н.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Финансовая группа" Ананьева Д.М. (доверенность от 05.10.2009), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Кузьминой А.А. (доверенность от 27.12.2011),

рассмотрев 13.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 (судьи Несмиян С.И., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-32173/2011,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - КУГИ) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Финансовая группа", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, ОГРН 1027810226135 (далее - ООО "Северо-Западная Финансовая группа"), о взыскании 9 947 231,19 руб. задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.01.2001 N 11-А296717 за 01.03.2011 - 31.05.2011 и 676 411,75 руб. пеней за просрочку платежа.

Определением суда первой инстанции от 08.09.2011 к участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, ОГРН 1117847037230 (далее - ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова").

Определением суда первой инстанции от 30.09.2011 принято к производству встречное исковое заявление ООО "Северо-Западная Финансовая группа" об обязании КУГИ зачесть в качестве арендной платы за март 2011 года 3 157 851,17 руб., уплаченные платежным поручением от 08.04.2009 N 597.

Решением от 01.12.2011 с ООО "Северо-Западная Финансовая группа" в пользу КУГИ взысканы 3 315 743,73 руб. задолженности по арендной плате за 01.03.2011 - 31.03.2011 и 377 994,78 руб. пеней за просрочку по указанным платежам. В остальной части в иске КУГИ отказано. В доход федерального бюджета с ООО "Северо-Западная Финансовая группа" взысканы 41 468,69 руб. государственной пошлины. В удовлетворении встречных исковых требований ООО "Северо-Западная Финансовая группа" отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 20.02.2012 решение от 01.12.2011 изменено, в первоначальном иске КУГИ и во встречном иске ООО "Северо-Западная Финансовая группа" отказано.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судом апелляционной инстанции норм материального права, просит отменить постановление от 20.02.2012 и оставить в силе решение от 01.12.2011.

Отзывы на кассационную жалобу не представлены.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал доводы жалобы, представитель ООО "Северо-Западная Финансовая группа" возражал против её удовлетворения.

ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова", надлежащим образом уведомленное о времени и месте судебного разбирательства, своего представителя в заседание суда кассационной инстанции не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не является препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, между КУГИ (арендодателем) и ООО "Северо-Западная Финансовая группа" (арендатором) на основании распоряжения КУГИ от 25.12.2000 N 2311-р заключен договор аренды от 24.01.2001 N 11-А296717 (далее - Договор) находящихся в собственности Санкт-Петербурга нежилых зданий, расположенных по адресам: 190000, Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, литера А (общей площадью 4797,5 кв.м; кадастровый номер 78:1013:0:2) и 190000, Санкт-Петербург, Черноморский переулок, дом 4, литера Б (общей площадью 3020 кв.м; кадастровый номер 78:1011:0:7). Срок аренды в соответствии с пунктом 1.3 Договора - с момента его государственной регистрации до 25.12.2049, при этом условия договора распространяются на отношения, возникшие между сторонами с 11.10.2000.

Согласно пункту 3.4 арендатор перечисляет арендную плату за каждый месяц вперед, не позднее десятого числа текущего месяца.

В случае несвоевременного и неполного перечисления арендатором установленной арендной платы пунктом 4.3 предусмотрено начисление пеней в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Считая, что ООО "Северо-Западная Финансовая группа" не выполнило обязательства по внесению арендной платы за 01.03.2011 - 31.05.2011 в размере 9 947 231,19 руб., КУГИ обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Платежным поручением от 08.04.2009 N 597 открытое акционерное общество "Общественно-деловой центр "Охта" (далее - ОАО "Общественно-деловой центр "Охта") уплатило КУГИ 3 157 851,17 руб. за передачу прав и обязанностей по Договору на основании решения городской комиссии по распоряжению объектами недвижимости от 26.03.2009 (протокол 06).

В дальнейшем указанная переуступка прав и обязанностей не состоялась, что подтверждается решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 23.11.2009, оставленным без изменения постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.02.2010 по делу N А56-62998/2009.

Несмотря на заявления ООО "Северо-Западная Финансовая группа" об уточнении назначения названного платежа и зачете его в счет арендной платы по Договору, КУГИ не произвел указанных действий.

Считая, что незачисление КУГИ в счет арендной платы денежной суммы, уплаченной за несостоявшуюся уступку прав и обязанностей по Договору, нарушает его права в сфере экономической деятельности, ООО "Северо-Западная Финансовая группа" обратилось в арбитражный суд со встречным иском.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, считает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Согласно абзацу 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. При этом право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику или иным лицам, управомоченным законом или собственником сдавать имущество в аренду (статья 608 ГК РФ).

Таким образом, именно собственник имеет право на сдачу имущества в аренду, и, следовательно, ему принадлежит право на получение дохода от такой передачи имущества.

В силу статьи 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Статьей 223 ГК РФ установлено, что в случаях, когда отчуждение имущества подлежит государственной регистрации, право собственности у приобретателя возникает с момента такой регистрации, если иное не установлено законом.

Согласно пункту 2 статьи 551 ГК РФ исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Пунктом 1 статьи 614 ГК РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом; порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, право на получение доходов от сдачи недвижимого имущества в аренду переходит от продавца к покупателю в момент государственной регистрации перехода права собственности на такой объект недвижимости.

Судами установлено и материалами дела подтверждается, что по итогам проведенного открытым акционерным обществом "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (далее - ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга") аукциона (протокол подведения итогов аукциона от 25.02.2011) ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова" получило право на заключение договора купли-продажи следующих объектов:

- здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, литера А, общей площадью 5 030,5 кв. м, кадастровый номер 78:32:1013:1:2, этажность: 3-4-5;

- здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Черноморский переулок, дом 4, литера Б, общей площадью 3 135,9 кв. м, кадастровый номер 78:32:1011:0:12, этажность: 2-4-5, количество подземных гаражей: 1;

совместно с земельными участками из земель населенных пунктов:

- земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, литера А, площадью 2 208 кв. м, кадастровый номер 78:32:1013:1;

- земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Черноморский переулок, дом 4, литера Б, площадью 1 877 кв. м, кадастровый номер 78:32:1011:1.

На основании указанного протокола между ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавцом) и ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова" (покупателем) заключен договор от 01.03.2011 N 9937-НЗ купли-продажи данных объектов недвижимости.

В то же время материалами дела не подтверждается факт регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к покупателю.

При указанных обстоятельствах право собственности на объекты недвижимости сохранилось за Санкт-Петербургом и КУГИ вправе требовать от арендатора внесения арендной платы в соответствии с условиями договора до момента регистрации в установленном законом порядке перехода права собственности на указанные объекты к ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова".

Между тем согласно материалам дела ответчиком (залогодателем) и частной акционерной компанией с ограниченной ответственностью "БЕРСОН ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛТД" (залогодержателем; далее - Компания "БЕРСОН ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛТД") заключено соглашение от 02.03.2011 о внесудебной реализации заложенного имущества. Согласно указанному соглашению с момента его государственной регистрации к залогодержателю переходит право аренды объектов нежилого фонда по Договору.

Данное соглашение 01.04.2011 зарегистрировано Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу.

Таким образом, с 01.04.2011 все права и обязанности арендатора по Договору, в том числе обязанность по внесению арендной платы за пользование имуществом, перешли от ООО "Северо-Западная Финансовая группа" к Компании "БЕРСОН ЭНТЕРПРАЙЗИС ЛТД".

До указанного момента обязанность вносить арендную плату лежит на ООО "Северо-Западная Финансовая группа".

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства внесения ответчиком арендной платы за 01.03.2011 - 31.03.2011, суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ООО "Северо-Западная Финансовая группа" 3 315 743,73 руб. задолженности перед КУГИ.

Пунктом 1 статьи 330 ГК РФ предусмотрено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Судом первой инстанции правомерно взыскана с ответчика неустойка в размере 377 994,78 руб., начисленная в соответствии с пунктом 4.3 Договора.

Отказывая в удовлетворении встречного иска, суд первой инстанции обоснованно указал, что поскольку плательщиком по платежному поручению от 08.04.2009 N 597 являлось ОАО "Общественно-деловой центр "Охта", у ООО "Северо-Западная Финансовая группа" нет оснований требовать от КУГИ совершения каких-либо действий с указанными денежными средствами.

Перечисление указанных денежных средств являлось финансовым условием, при выполнении которого КУГИ давал свое согласие на перевод прав и обязанностей по Договору. Так как указанный перевод был согласован и не состоялся по не зависящим от КУГИ причинам, ООО "Северо-Западная Финансовая группа" не вправе требовать зачета данных денежных средств.

Поскольку при указанных обстоятельствах судом первой инстанции правомерно удовлетворены требования КУГИ в части взыскания с ООО "Северо-Западная Финансовая группа" 3 315 743,73 руб. задолженности по арендной плате по Договору за 01.03.2011 - 31.03.2011 и 377 994,78 руб. пеней за просрочку по указанным платежам, у суда апелляционной инстанции отсутствовали основания для изменения решения от 01.12.2011.

Учитывая изложенное и руководствуясь статьями 286-289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.02.2012 по делу N А56-32173/2011 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2011 по указанному делу оставить в силе.

Председательствующий

М.Г. Власова

Судьи

А.В. Кадулин Н.И. Кужарова