Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 20 февраля 2012 г. N 13АП-1134/12

г. Санкт-Петербург

20 февраля 2012 г.

Дело N А56-32173/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 февраля 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 20 февраля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего Несмияна С.И.,

судей Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Тутаевым В.В.,

при участии:

- от истца: Загребенная Я.А. (доверенность от 27.12.2011) - от ответчика: Ананьев Д.М. (доверенность от 05.10.2009) - от третьего лица: не явился (извещен)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-1134/20122) общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Финансовая группа" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01 декабря 2011 года по делу N А56-32173/2011 (судья Савина Е.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

к обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Финансовая группа"

третье лицо: общество с ограниченной ответственностью "Дворец Великого князя М.М. Романова"

о взыскании 10 623 642 рублей 94 копеек;

встречный иск о зачете 3 157 851 рубля 17 копеек;

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН: 1027809244561, адрес: 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный, далее - КУГИ,) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Финансовая группа" (ОГРН: 1027810226135, адрес: 190000, г. Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 8, далее - ООО "Северо-Западная Финансовая группа") 9 947 231 рублей 19 копеек задолженности по арендной плате по договору аренды от 24.01.2011 N 11-А2966717 за период с 01.03.2011 по 31.05.2011 и 676 411 рублей 75 копеек пени.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительного предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Дворец Великого князя М.М. Романова" (далее ООО "Дворец Великого князя М.М. Романова").

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2011 присуждено к взысканию с ООО "Северо-Западная Финансовая группа" в пользу КУГИ 3 315 743 рубля 73 копейки задолженности по арендной плате за период с 01.03.2011 по 31.03.2011 и 377 994 рубля 78 копеек пени за просрочку по указанным платежам, а в доход федерального бюджета - 41 468 рублей 69 копеек государственной пошлины.

В остальной части первоначального иска КУГИ и во встречном иске ООО "Северо-Западная Финансовая группа" отказано.

В апелляционной жалобе ООО "Северо-Западная Финансовая группа" просит решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2011 отменить, в первоначальном иске отказать, встречный иск удовлетворить. Податель жалобы полагает, что выводы суда не соответствуют обстоятельствам дела.

КУГИ просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

ООО "Дворец Великого князя М.М. Романова" о месте и времени рассмотрения апелляционной жалобы извещено, отзыв не представило.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.12.2011 проверены в порядке апелляционного производства.

Из материалов дела следует, что между ГУГИ (арендодатель) и ООО "Северо-Западная Финансовая группа" (арендатор) заключен договор аренды от 24.01.2001 N 11-А296717 здания площадью 4797,5 кв.м, расположенного по адресу: г. Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, литера А, кадастровый номер 78:32:1013:1:2 и здания площадью 3020 кв.м по адресу: г. Санкт-Петербург, Черноморский пер., дом 4, литера "Б", кадастровый номер 78:1011:0:7. КУГИ полагая, что в нарушение пунктов 2.2.2, 3.4 договора от 24.01.2001 N 11-А296717 ООО "Северо-Западная Финансовая группа" не выполнило принятых на себя обязанностей по внесению арендной платы за пользование арендуемыми частями здания общей площадью 7 817,50 кв. м, расположенного по адресу: Адмиралтейская набережная, дом 8, литера А и Черноморский переулок, дом 4, литера Б, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

25.02.2011 ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" провело аукцион по продаже объектов нежилого фонда, являющихся имуществом Санкт-Петербурга:

- здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, литера А, кадастровый номер 78:32:1013:1:2, этажность: 3-4-5; площадь 5 030,5 кв.м;

- здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Черноморский переулок, дом4, литера Б, кадастровый номер 78:32:1011:0:12, этажность: 2-4-5, количество подземных гаражей: 1, площадью 3 135,9 кв.м;

совместно с земельными участками из земель населенных пунктов:

- земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Адмиралтейская набережная, дом 8, литера А, кадастровый номер 78:32:1013:1, площадь 2208 в.м;

- земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Черноморский переулок, дом 4, литера Б, кадастровый номер 78:32:1011:1, площадь 1877 кв.м.

Победителем аукциона признано ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова", что подтверждается протоколом подведения итогов открытого аукциона от 25.2.2011.

Между ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова" (покупатель) и ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" (продавец) заключен договор от 01.02.2011 N 9937-Н3 купли-продажи нежилых зданий совместно с земельными участками, на которых они расположены, заключаемый по результатам торгов. Передача объектов недвижимости от продавца к покупателю оформлена по акту приема-передачи от 01.04.2011.

В соответствии с пунктом 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" если к моменту заключения договора купли-продажи продаваемая вещь уже находится во владении покупателя, то она считается переданной ему с этого момента (пункт 2 статьи 224 ГК РФ). Следовательно, в случае продажи арендатору арендованного имущества обязанность продавца по передаче вещи считается исполненной в момент заключения договора купли-продажи и покупатель владеет ею на основании названного договора. Продавец и покупатель, заключая договор купли-продажи, прекращают на будущее обязательство по внесению арендной платы (пункт 1 статьи 407 ГК РФ).

Согласно статье 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В рассматриваемом случае арендатором является не покупатель, а иное лицо - ООО "Северо-Западная Финансовая группа", для которого смена собственника не повлекла прекращения договора аренды.

Поскольку обязательственные правоотношения сторон не позволяют определенно выяснить объем прав и обязанностей в переходные периоды между совершением договора купли-продажи, подписанием акта приема-передачи и регистрацией права собственности, права и обязанности следует выяснять через анализ вещных прав, как рекомендовано в пункте 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73.

В момент заключения договора купли продажи из ведения КУГИ выбыло правомочие собственника - по распоряжению имуществом. Оформление передачи имущества от КУГИ к ООО "Дворец Великого князя Михаила Михайловича Романова" по акту от 01.04.2011, к которому судом первой инстанции осуществлена привязка по сроку внесения арендной платы, является юридической фикцией, поскольку КУГИ уже не обладало правомочиями по владению и пользованию имуществом, ранее передав их арендатору. Сделка купли-продажи совершена с имуществом, обремененным арендой. Следовательно, у КУГИ не осталось ни одного правомочий собственника и с 01.02.2011им утрачены правовые основания к взиманию у арендатора арендной платы.

Встречный иск ООО "Северо-западная финансовая группа" о зачете в счет арендной платы по договору аренды от 24.01.2001 N 11-А296717 денежных средств в сумме 3 157 851 рубль 17 копеек, уплаченных ОАО "Общественно-деловой центр "Охта" платежным поручением от 08.04.2009 N 597, не подлежит удовлетворению ввиду отсутствия у КУГИ права требования, в зачет которого предъявлен встречный иск.

При таких обстоятельствах апелляционная жалоба подлежит удовлетворению в части неправомерно взысканной арендной платы.

В связи с частичным удовлетворением апелляционной жалобы расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы распределяются между сторонами поровну.

Руководствуясь статьями 110, 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.11.2011 по делу N А56-41819/2011 изменить, изложив в следующей редакции:

В первоначальном иске Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и во встречном иске обществу с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Финансовая группа" отказать.

Взыскать с Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (ОГРН: 1027809244561, адрес: 191060, г. Санкт-Петербург, Смольный) в пользу общества с ограниченной ответственностью "Северо-Западная Финансовая группа" (ОГРН: 1027810226135, адрес: 190000, г. Санкт-Петербург, Адмиралтейская наб., д. 8) 1 000 рублей 00 копеек расходов по уплате государственной пошлины за подачу апелляционной жалобы.

Председательствующий

С.И. Несмиян

Судьи

В.Б. Слобожанина В.В. Черемошкина