Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 22 июня 2012 г. N Ф07-490/12 по делу N А56-19863/2011

ГАРАНТ:

См. также определение Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 16 января 2012 г. N 13АП-20211/11

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И., при участии от общества с ограниченной ответственностью "Сияние" Лапенко В.Ю. (доверенность от 19.06.2012); от открытого акционерного общества "Управление торговли Ленинградского военного округа" Степановой Н.М. (доверенность от 14.05.2012), рассмотрев 19.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управление торговли Ленинградского военного округа" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 по делу N А56-19863/2011 (судьи Мельникова Н.А., Кашина Т.А., Шестакова М.А.),

установил:

Открытое акционерное общество "Управление торговли Ленинградского военного округа", место нахождения: Санкт-Петербург, Подъездной пер., д. 4, ОГРН 1097847204795 (далее - ОАО "УТ ЛВО"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Сияние", место нахождения: Ленинградская область, Всеволожский р-н, г. Сертолово, д. 15, к. 5, лит. Д, ОГРН 1057810385401 (далее - ООО "Сияние"), о расторжении договора от 24.03.2006 N 04/519 аренды недвижимого имущества: зданий хранилища овощей и фруктов (инвентарный номер 398), склада-ангара (инвентарный номер 410); склада (инвентарный номер 412), расположенных по адресу: Ленинградская обл., г. Сертолово, лит. А, В и Е соответственно, общей площадью 2199,5 кв. м, о выселении ответчика из указанных зданий, а также о взыскании 1 905 666 руб. 15 коп. задолженности по арендной плате и 1 115 299 руб. 30 коп. пеней за просрочку оплаты (с учетом отказа истца от части заявленных требований и их неоднократных уточнений в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

Решением от 06.10.2011 иск удовлетворен в полном объеме.

Апелляционный суд постановлением от 10.02.2012 изменил указанное решение: с ООО "Сияние" в пользу ОАО "УТ ЛВО" взыскано 1 905 666 руб. 15 коп. задолженности и 1 115 299 руб. 30 коп. пеней, в выселении ответчика отказано, требование о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения.

В кассационной жалобе ОАО "УТ ЛВО", ссылаясь на неправильное применение норм материального права и несоответствие выводов суда апелляционной инстанции обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 10.02.2012, оставить в силе решение от 06.10.2011.

По мнению подателя жалобы, досудебный порядок урегулирования спора в отношении требования о расторжении договора аренды был соблюден; согласно представленным доказательствам ответчик не мог не знать о размере задолженности и надлежащем получателе арендных платежей.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ОАО "УТ ЛВО" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "Сияние" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 24.03.2006 Территориальное управление Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области (арендодатель) и ООО "Сияние" (арендатор) заключили договор аренды N 04/519 комплекса зданий, в том числе спорных объектов, под долгосрочную производственно-складскую деятельность, сроком до 31.05.2055.

В соответствии с пунктом 2.3.2 договора на арендаторе лежит обязанность своевременно и полностью уплачивать установленную договором арендную плату.

В разделе 3 договора стороны согласовали размер арендной платы, порядок и сроки ее внесения.

За несвоевременное и неполное внесение арендных платежей предусмотрена ответственность в виде пеней - 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).

На основании Указа Президента Российской Федерации от 15.09.2008 и постановления Правительства Российской Федерации от 22.11.2008 и в соответствии с учредительными документами ОАО "УТ ЛВО" является правопреемником федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа"; к истцу перешло право собственности на спорные здания.

Ссылаясь на нарушение арендатором требований пункта 2.3.2 договора, ОАО "УТ ЛВО" направило в адрес ООО "Сияние" предупреждение от 03.12.2010 N 1066 о необходимости погасить возникшую задолженность по арендной плате. Поскольку требование не было исполнено, истец направил ответчику уведомление от 11.01.2011 N 5 о расторжении договора.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска.

Суд первой инстанции признал исковые требования обоснованными по праву и размеру. Апелляционный суд пришел к выводу о неисполнении истцом установленного порядка для досрочного расторжения договора.

Кассационная инстанция не находит оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

С учетом требований статей 309, 310, 330, части 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и материалов дела суды обеих инстанций правомерно взыскали с ООО "Сияние" заявленные суммы задолженности и неустойки.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, установленных названной нормой, а также по иным основаниям, предусмотренным договором аренды. Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено расторжение договора по требованию арендодателя при возникновении задолженности по внесению арендной платы, предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему, более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.4 договора срока, независимо от ее последующего внесения по решению суда.

Согласно пункту 29 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Как правильно указал суд апелляционной инстанции, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнить обязательства в разумный срок; при этом размер неисполненного обязательства должен быть точно установлен.

Между тем из представленных в материалы дела писем и поведения сторон усматривается неопределенность в отношении размера имеющейся задолженности, наличие которой послужило основанием для предъявления требования о расторжении договора.

Арендатор в письмах к арендодателю неоднократно указывал на необходимость уточнить размер арендной платы по каждому из арендуемых объектов в соответствии с действующей методикой расчета арендной платы применительно к различным площадям объектов и их назначению. Однако условия договора в отношении объектов аренды и величины платы изменены не были.

Кроме того, апелляционный суд установил, что по вине истца, своевременно не известившего арендатора о смене собственника, часть арендных платежей была перечислена прежнему арендодателю - Территориальному управлению Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области.

Заявленный размер задолженности и период просрочки не соответствуют сумме и периоду, указанным в предупреждении от 03.12.2010 N 1066.

Отсутствие определенности в отношении размера не выполненного обязательства ответчика перед истцом на момент направления предупреждения сделало невозможным устранение нарушения данного обязательства в разумный срок, что противоречит смыслу статьи 619 АПК РФ.

ГАРАНТ:

По-видимому, в тексте предыдущего абзаца допущена опечатка. Имеется в виду статья 619 ГК РФ

На основании изложенного апелляционный суд сделал правильный вывод, что истцом не соблюден предварительный порядок досрочного расторжения договора аренды. При таких обстоятельствах требование о расторжении договора аренды подлежит оставлению без рассмотрения; правовых оснований для выселения ответчика из занимаемых зданий не имеется.

Доводы жалобы свидетельствуют о неправильном толковании норм как материального, так и процессуального права.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. В нарушение указанных требований истец не представил доказательств надлежащего уведомления ответчика о необходимости исполнить обязательства в разумный срок. Лица, участвующие в деле, несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими процессуальных действий (часть 2 статьи 9 АПК РФ).

Довод о том, что ответчик знал о точном размере денежных обязательств перед истцом, несостоятелен. При отсутствии документальных подтверждений смены собственника недвижимого имущества ООО "Сияние" до марта 2010 года перечисляло арендную плату бывшему арендодателю.

Оснований для перечисления истцу арендной платы в полном объеме, как указано в предупреждении от 03.12.2010, не имелось, поскольку свидетельство о государственной регистрации права собственности в отношении здания гастрономического склада (инвентаризационный номер 411), также входящего в комплекс арендуемых зданий, не представлено.

ООО "Сияние" перечислило ОАО "УТ ЛВО" 148 000 руб. и 300 000 руб. по договору аренды (платежные поручения от 19.01.2011 и 15.02.2011), но истец вернул ему указанные суммы. Такое действие арендодателя повлекло увеличение задолженности и неустойки.

Письма, на которые ссылается податель кассационной жалобы, не опровергают обстоятельств, установленных судом апелляционной инстанции.

Поскольку нормы материального права применены апелляционным судом правильно, нарушений норм процессуального законодательства, которые привели или могли привести к принятию неправильного решения, не допущено, обжалуемый судебный акт следует оставить без изменения, а кассационную жалобу - без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.02.2012 по делу N А56-19863/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Управление торговли Ленинградского военного округа" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Т.И. Сапоткина