Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 25 июня 2012 г. N Ф07-431/12 по делу N А66-2597/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 18 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 25 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии от ООО "Надежда и К" директора Росляковой Т.В. и Ивановой М.В. (доверенность от 20.02.2012), от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Кузнецовой С.А. (доверенность от 21.09.2011) и Тарасова В.В. (доверенность от 06.07.2011),

рассмотрев 18.06.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Надежда и К" на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу N А66-2597/2010 (судьи Елагина О.К., Махова Ю.В., Моисеева И.Н.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Надежда и К", ОГРН 1026900553162 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) о признании недействительным пункта 1.2 договора от 21.01.2010 N 3 купли-продажи с условием о рассрочке муниципального имущества - здания ресторана "Якорь" общей полезной площадью 573,6 кв. м с кадастровым номером 69:40:01:00:278:0028:1/018029/37:10000/А, расположенного по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27, с приложениями NN 1 и 2, заключенного между Департаментом и Обществом, в части превышения выкупной цены здания над размером, установленным федеральным законодательством, на сумму 5 412 000 руб.; а также о признании недействительным пункта 2.2 указанного договора в части установления обязанности Общества ежемесячной уплаты процентов на всю сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города.

Определением суда от 24.05.2010 к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Актуальность" (далее - ООО "Актуальность") и общество с ограниченной ответственностью "Маркетинг и инвестиции" (далее - ООО "Маркетинг и инвестиции").

Определением суда от 01.11.2010 назначена экспертиза для определения рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.01.2010 N 3, проведение которой поручено Тверскому региональному отделению "Российское общество оценщиков".

Определением суда от 22.07.2011 (с учетом определения от 01.09.2011 об исправлении опечатки) назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ТВ-Регион".

Решением суда от 16.12.2011 исковые требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 15.03.2012 решение отменено, в иске отказано.

В кассационной жалобе ООО "Надежда и К" просит постановление отменить и оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы указывает, что истец 20.01.2010 подписал договор с протоколом разногласий и представил ответчику, Департамент отклонил протокол разногласий. Податель жалобы считает, что коллизия закона (пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ) не позволила ему оспорить оценку имущества до подписания договора и вынудило во избежание утраты возможности заключить договор в целом, подписать договор в редакции ответчика.

Податель жалобы ссылается на пункт 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" и считает, что вывод суда апелляционной инстанции о том, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора, является необоснованным.

По мнению подателя жалобы, избранный им способ защиты соответствует закону. Податель жалобы ссылается на неправильное применение апелляционным судом пункта 1 статьи 421, статьи 422, пункта 1 статьи 424 ГК РФ, статьи 3, пункта 5 статьи 5 Закона N 159-ФЗ, пункта 2 статьи 3 и статьи 10 Федерального закона от 21.07.2005 N 94-ФЗ "О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд".

В отзыве на кассационную жалобу Департамент просит оставить постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители Общества подтвердили доводы, изложенные в кассационной жалобе. Представители Департамента обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Другие участвующие в деле лица о месте и времени рассмотрения дела извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба не подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Комитет по управлению имуществом города Твери (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 01.07.2003 N 2153 аренды нежилого помещения - здания ресторана "Якорь" общей площадью 573,6 кв. м с кадастровым номером 69:40:01:00:278:0028:1/018029/37:10000/А, расположенного по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27, являвшегося объектом муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством от 04.02.2010.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Законом N 159-ФЗ, решениями Тверской городской Думы от 29.12.2008 N 58 (189) "Об утверждении Программы приватизации муниципального имущества на 2009 год" и от 25.09.2009 N 196 (236) "О внесении изменений и дополнений в Программу приватизации муниципального имущества на 2009 года" на основании заявления Общества от 05.03.2009, относящегося к категории субъектов малого и среднего предпринимательства, Департаментом издан приказ от 22.11.2009 N 2259/р о приватизации упомянутого муниципального имущества.

Между Обществом и Департаментом заключен договор от 21.01.2010 N 3 купли-продажи недвижимого имущества с условием рассрочки.

Общество до заключения договора направило Департаменту протокол разногласий к договору, но поскольку Департамент не согласился с условиями, изложенными в протоколе разногласий, Общество подписало договор без разногласий в редакции Департамента.

Стороны договорились, что согласно отчету N 1412/09-1 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством Российской Федерации об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО "Актуальность", рыночная стоимость объекта на 14.12.2009 составляет 34 395 000 руб., в том числе НДС - 5 246 694 руб. 92 коп, сумма, подлежащая уплате Обществом в бюджет города Твери, составляет 29 148 305 руб. 08 коп. (пункт 1.2 договора).

В соответствии с пунктом 2.2 договора на сумму денежных средств, подлежащую перечислению в бюджет города, по уплате которой предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" от 08.10.2009 N 13). Указанием Центрального Банка Российской Федерации от 29.09.2009 N 2299-у ставка рефинансирования установлена в размере 10% годовых. Уплата производится одновременно с оплатой основного долга.

Стороны также подписали приложение N 2 к договору - график оплаты в рассрочку, согласно которому проценты, установленные пунктом 2.2 договора, начислены за весь период рассрочки на сумму продажи - 29 148 305 руб. 08 коп.

По акту приема-передачи от 26.01.2010 Департамент передал Обществу объект недвижимости.

Общество, ссылаясь на то, что Департамент при продаже здания завысил выкупную цену по сравнению с рыночной стоимостью объекта, установленной в результате оценки, проведенной ООО "Маркетинг и инвестиции", на сумму 5 412 000 руб., обратилось в арбитражный суд с настоящим иском. Кроме того, Общество ссылается на то, что проценты должны начисляться на оставшуюся сумму долга, и принцип расчета процентов, установленный в договоре, не предусмотрен Законом N 159-ФЗ.

Суды установили, что договор подписан представителями сторон и зарегистрирован в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.02.2010.

Суды установили, что цена продажи объекта в договоре определена на основании отчета независимого оценщика.

Суд первой инстанции, назначил проведение экспертизы для определения рыночной стоимости предмета договора купли-продажи, и на основании заключения эксперта, определившего рыночную стоимость объекта меньше той, которая установлена заключением оценщика, положенного в основу условий заключенного договора, удовлетворил требование Общества.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами суда первой инстанции.

Апелляционный суд применил пункт 1 статьи 421, пункт 2 статьи 424, пункт 1 статьи 432, пункт 1 статьи 424 ГК РФ, посчитал, что между сторонами достигнута договоренность по всем существенным условиям договора и договор считается заключенным, и исполняется сторонами. При заключении договора стороны не предусмотрели, что цена договора может быть изменена после его подписания.

Суд апелляционной инстанции применил статью 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", статью 3 Закона N 159-ФЗ.

Суд сослался на толкование норм права, изложенное в пунктах 1 и 3 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком".

Суд указал в постановлении, что переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным в части определения цены договора и порядка начисления процентов.

Апелляционный суд посчитал, что Общество, обращаясь с требованиями о признании недействительным договора в части выкупной цены, фактически заявило требование о внесении изменений в условие договора о цене предмета купли-продажи, сослался на пункт 1 статьи 450 и пункт 2 статьи 450 ГК РФ, и пришёл к выводу о том, что требования истца не подлежат удовлетворению.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

В соответствии с пунктом 1 статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества. При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным. При этом правила определения цены, предусмотренные пунктом 3 статьи 424 настоящего Кодекса, не применяются.

Согласно пункту 1 статьи 489 ГК РФ договором о продаже товара в кредит может быть предусмотрена оплата товара в рассрочку. Договор о продаже товара в кредит с условием о рассрочке платежа считается заключенным, если в нем наряду с другими существенными условиями договора купли-продажи указаны цена товара, порядок, сроки и размеры платежей.

Суды обоснованно установили, что оспариваемый договор является заключенным, поскольку стороны согласовали все существенные условия договора, включая условие о цене товара, о порядке, сроках и размерах платежей.

Апелляционный суд, исходя из того, что Обществом оспаривается договор в части установления выкупной цены и установления размера платежей, правомерно сослался на то, что Общество не воспользовалось своим правом на подписание договора с протоколом разногласий и до заключения договора достоверность величины стоимости объекта оценки не оспорило, следовательно, оснований для признания договора недействительным в этой части не имеется.

Апелляционный суд правильно сослался на то, что Общество не доказало, что условие договора в части его цены и размера платежей, не соответствуют закону или иным нормативным актам.

Ссылка подателя жалобы на судебные акты по делу N А66-1109/2009 является несостоятельной, поскольку они основаны на обстоятельствах, отличных от обстоятельств, установленных по настоящему делу.

Таким образом, оснований для отмены или изменения постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.03.2012 по делу N А66-2597/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Надежда и К" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева