Постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15 марта 2012 г. N 14АП-1080/12

г. Вологда

15 марта 2012 г.

Дело N А66-2597/2010

Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Елагиной О.К., судей Маховой Ю.В. и Моисеевой И.Н.

при ведении протокола и аудиозаписи секретарем судебного заседания Васильевой Р.В.,

при участии от истца Ивановой М.В. по доверенности от 20.02.2012, от ответчика Тарасова В.В. по доверенности от 06.07.2011 N 123,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 16 декабря 2011 года по делу N А66-2597/2010 (судья Истомина О.Л.),

установил

общество с ограниченной ответственностью "Надежда и К" (ОГРН 1026900553162, далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) в судебном заседании 17.10.2011, к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери (далее - Департамент) о признании недействительным пункта 1.2 договора от 21.01.2010 N 3 купли-продажи (с условием о рассрочке) муниципального имущества - здания ресторана "Якорь", общей полезной площадью 573,6 кв.метра, кадастровый номер 69:40:01:00:278:0028:1/018029/37:10000/А, расположенного по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27, с приложениями N 1 и N 2, заключенного между Департаментом и Обществом, в части превышения выкупной цены здания над размером, установленным федеральным законодательством, на сумму 5 412 000 руб.; а также о признании недействительным пункта 2.2 указанного договора купли-продажи (с условием о рассрочке) муниципального имущества, в части установления обязанности Обществом ежемесячной уплаты процентов на всю сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города.

Определением суда от 24.05.2010 к участию в деле в порядке статьи 51 АПК РФ в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Актуальность" (далее - ООО "Актуальность") и общество с ограниченной ответственностью "Маркетинг и инвестиции" (далее - ООО "Маркетинг и инвестиции").

Определением от 01.11.2010 судом назначена экспертиза для определения рыночной стоимости недвижимого имущества, являющегося предметом договора купли-продажи от 21.01.2010 N 3, проведение которой поручено Тверскому региональному отделению "Российское общество оценщиков", производство по делу приостановлено.

Определением от 22.07.2011 судом возобновлено производство по делу.

Определением от 22.07.2011 (с учетом определения от 01.09.2011 об исправлении опечатки) судом по делу назначена дополнительная экспертиза, проведение которой поручено обществу с ограниченной ответственностью "ТВ-Регион", производство по делу приостановлено.

Определением от 15.09.2011 суд возобновил производство по делу.

Решением Арбитражного суда Тверской области от 16 декабря 2011 года исковые требования удовлетворены полностью, кроме того, с Департамента в пользу Общества взыскано 4000 руб. в возмещение расходов по уплате государственной пошлины и 45 000 руб. судебных издержек, связанных с оплатой судебной экспертизы.

Департамент с решением не согласился, в апелляционной жалобе просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований. Жалобу мотивирует тем, что договор купли-продажи недвижимого имущества от 21.01.2010 N 3 заключен сторонами без протокола разногласий. После заключения указанного договора Департаменту от истца не поступало никаких предложений о его изменении или расторжении. Полагает также, что судом незаконно удовлетворено требование истца о признании недействительным пункта 2.2 договора, поскольку данное требование истцом нормативно не обосновано.

ООО "Актуальность" и ООО "Маркетинг и инвестиции" надлежащим образом извещены о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, в суд своих представителей не направили, в связи с чем дело рассмотрено в их отсутствие в соответствии со статьями 123, 156, 266 АПК РФ.

Представитель Департамента в судебном заседании апелляционной инстанции поддержал доводы, изложенные в жалобе, просит решение суда отменить и вынести по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Общество в отзыве на апелляционную жалобу и его представитель в судебном заседании апелляционной инстанции с доводами, изложенными в жалобе, не согласились, считают, что выводы суда соответствуют действующему законодательству и представленным в дело доказательствам, просят решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу Департамента - без удовлетворения.

Исследовав доказательства по делу, изучив доводы апелляционной жалобы, заслушав представителей сторон, арбитражный апелляционный суд находит решение суда первой инстанции подлежащему отмене, а апелляционную жалобу Департамента - удовлетворению по следующим основаниям.

Как видно из материалов дела, 01.07.2003 Комитет по управлению имуществом города Твери (Арендодатель) и Общество (Арендатор) заключили договор N 2153 аренды нежилого помещения, на основании которого Общество являлось арендатором нежилого помещения - здания ресторана "Якорь" общей полезной площадью 573,6 кв.метра, кадастровый номер 69:40:01:00:278:0028:1/018029/37:10000/А, расположенному по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27.

Указанное здание ресторана "Якорь" являлось объектом муниципальной собственности, что подтверждается свидетельством Управления федеральной регистрационной службы по Тверской области от 04.02.2010.

В соответствии с Федеральным законом от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 159-ФЗ), решениями Тверской городской Думы от 29.12.2008 N 58 (189) "Об утверждении Программы приватизации муниципального имущества на 2009 год" и от 25.09.2009 N 196 (236) "О внесении изменений и дополнений в Программу приватизации муниципального имущества на 2009 года", на основании заявления Общества от 05.03.2009 о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, Департамент издал 22.11.2009 приказ N 2259/р "О приватизации арендуемого муниципального имущества: здания ресторана "Якорь" общей полезной площадью 573,6 кв.м по адресу: г. Тверь, наб. А.Никитина, д.27".

Между Обществом и Департаментом 21.01.2010 заключен договор купли-продажи недвижимого имущества (с условием рассрочки) N 3.

Общество при заключении договора купли-продажи составило и направило Департаменту протокол разногласий к договору купли-продажи N 3, но поскольку последний не согласился с условиями, изложенными в протоколе разногласий, истец подписал договор купли-продажи N 3 без каких-либо разногласий.

Пунктом 1.2 договора купли-продажи стороны определили: "Согласно отчету N 1412/09-1 об определении рыночной стоимости объекта недвижимости, составленного в соответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности независимым оценщиком ООО "Актуальность" на 14.12.2009 рыночная стоимость объекта составляет 34 395 000 руб. (в том числе НДС - 5 246 694 руб. 92 коп.). Сумма, подлежащая уплате в бюджет города Твери составляет 29 148 305 руб. 08 коп.".

Пунктом 2.2 договора купли-продажи определено, что на сумму денежных средств, подлежащую оплате в бюджет города, по уплате которой

предоставляется рассрочка (пункт 2.1 настоящего договора), производится начисление процентов в размере, равном одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества (газета "Вся Тверь" от 08.10.2009 N 13). Указанием ЦБ РФ от 29.09.2009 N 2299-у ставка рефинансирования установлена в размере 10 % годовых. Уплата производится одновременно с оплатой основного долга.

В приложении N 2 к договору купли-продажи N 3 определен график оплаты в рассрочку арендуемого помещения, согласно которому проценты, установленные пунктом 2.2 договора начислены за весь период рассрочки и начислением на сумму продажи - 29 148 305 руб. 08 коп. независимо от определенного графиком гашения задолженности.

По акту приема-передачи от 26.01.2010 собственник передал покупателю объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи от 21.01.2010 N 3.

Истец полагая, что ответчик при продаже нежилого здания - ресторана "Якорь" завысил выкупную цену над размером, установленным ООО "Маркетинг и инвестиции" на сумму 5 412 000 руб. с учетом уточнения, обратился в арбитражный суд с настоящим иском о признании недействительным пункта 1.2 договора в части превышения выкупной цены. Кроме того, истец считает, что поскольку проценты должны начисляться на оставшуюся сумму долга, то принцип расчета процентов, установленный ответчиком в договоре, не предусмотрен Законом N 159-ФЗ, в связи с чем просил пункт 2.2 договора в части установления обязанности ежемесячной уплаты процентов на всю сумму денежных средств, признать недействительным.

Суд первой инстанции удовлетворил требование истца о признании недействительным пункта 1.2 договора купли-продажи (с условием о рассрочке) муниципального имущества - здания ресторана "Якорь" с приложением N 1 и N 2, заключенного между Департаментом и Обществом в части превышения выкупной цены здания над размером, установленным федеральным законодательством на сумму 5 412 000 руб., и пункта 2.2 договора купли-продажи, которым предусматривается обязанность Общества ежемесячно уплачивать проценты на всю сумму денежных средств без учета частичного погашения долга.

Суд апелляционной инстанции с данным выводом суда не может согласиться по следующим основаниям.

Как следует из материалов дела, 21.01.2010 между Департаментом (Продавец) и Обществом (Покупатель) заключен договор купли-продажи N 3 нежилого помещения - ресторана "Якорь", расположенного по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27 (далее договор купли-продажи).

Согласно пункту 1.1 договора купли-продажи Продавец продал в собственность, а Покупатель купил в собственность следующее недвижимое имущество: нежилое помещение - здание ресторана "Якорь", общей полезной площадью 573,6 кв.метра, кадастровый номер 69:40:01:00:278:0028:1/018029/37:10000/А, расположенному по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27.

В соответствии с пунктом 2.1 договора купли-продажи, цена продажи объекта, согласно отчету независимого оценщика ООО "Актуальность" на дату 14.12.2009 составляет 34 395 000 руб. (в том числе НДС - 5 246 694 руб. 92 коп.). Сумма, подлежащая уплате в бюджет города Твери, составляет 29 148 305 руб. 08 коп.

Договор купли-продажи подписан сторонами и зарегистрирован в установленном законом порядке (номер регистрации 69-69-02/012/2010-163), что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 04.02.2010 (том 1, лист 145).

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Как видно из условий договора купли-продажи, перед подписанием договора Покупателю было известно о состоянии приобретаемого недвижимого имущества.

Согласно пункту 1 статьи 424 ГК РФ исполнение договора осуществляется по цене, установленной соглашением сторон.

На дату подписания договора купли-продажи N 3 нежилого помещения от 21.01.2010 Общество одобрило и согласовало все условия договора, включая цену продажи объекта. Договор купли-продажи не оспорило, договор заключило без протокола разногласий.

Сделка недействительной не признана, исполнена, право собственности зарегистрировано в соответствии с действующим законодательством, в доказательство чего в материалы дела представлено свидетельство о государственной регистрации права от 04.02.2010, выданное Управлением Федеральной регистрационной службы по Тверской области.

В соответствии с пунктом 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с пунктом 1 статьи 450 ГК РФ, изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

Пунктом 2 статьи 424 ГК РФ установлено важное общее правило, согласно которому изменение цены после заключения договора не допускается. Такое изменение допускается только:

а) в случаях, когда в самом договоре стороны предусмотрели это;

б) если это предусмотрено в законе (либо в иных правовых актах) в порядке, установленном законом.

Как следует из договора купли-продажи, стороны не предусмотрели случаи и условия, согласно которым может изменяться цена после его подписания.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе: при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, в целях их приватизации, передачи в доверительное управление либо передачи в аренду.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Таким образом, вышеуказанным законом прямо предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства вправе приобрести арендуемое имущество по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом N 135-ФЗ.

Как следует из материалов дела, в соответствии с вышеуказанными нормами действующего законодательства цена продажи объекта в договоре была определена согласно отчету независимого оценщика - ООО "Актуальность" на дату 14.12.2009 в размере 34 395 000 руб.

В соответствии с пунктом 1 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком" (далее - Информационное письмо N 92) в силу статьи 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, которые предусмотрены названным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

При этом следует учитывать, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица. Кроме того, в этом случае оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки возможно только до момента заключения договора (издания акта государственным органом либо принятия решения должностным лицом или органом управления юридического лица).

Кроме того, в соответствии с пунктом 3 указанного Информационного письма, если в соответствии с законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность величины стоимости объекта оценки, указанной независимым оценщиком (в том числе когда законом или иным нормативным актом установлено, что объект не может быть оценен ниже или выше стоимости, названной в отчете независимого оценщика), то в случае совершения сделки (издания государственным органом акта, принятия должностным лицом или органом управления юридического лица решения) по цене, не соответствующей стоимости, приведенной в отчете независимого оценщика, такие сделка и акт государственного органа должны признаваться судом недействительными, решение должностного лица -незаконным, решение органа юридического лица - не имеющим юридической силы.

В соответствии со статьей 12 Закона N 135-ФЗ и пунктом 1 Информационного письма N 92 отчет независимого оценщика признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в таком отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки.

Учитывая изложенное, а также то, что в силу пункта 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора, суд апелляционной инстанции считает, что переоценка объекта недвижимости и получение иного отчета о цене этого объекта после заключения договора купли-продажи не является основанием для признания договора купли-продажи недействительным.

Кроме того, в силу абзаца 4 пункта 1 Информационного письма N 92 оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, возможно только до момента заключения договора.

Истец, обращаясь с требованиями о признании недействительным пункта 1.2 договора купли-продажи в части превышения выкупной цены, фактически заявил требование о внесении изменений в условие договора о цене объекта.

Согласно пункту 1 статьи 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором.

В силу пункта 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только при существенном нарушении договора другой стороной и в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.

Как следует из материалов дела, доказательств существенного нарушения Департаментом условий договора истец не представил.

В соответствии со статьей 71 АПК РФ арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Арбитражный суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

В соответствии со статьей 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Исходя из вышеизложенного, суд апелляционной инстанции считает, что требования Общества о признании недействительным, в силу ничтожности, пункта 1.2 договора купли-продажи от 21.01.2010 N 3 в части установления цены продажи нежилого помещения, площадью 573,6 кв. метра, расположенного по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27, в сумме превышающей 5 412 000 руб., и пункта 2.2 указанного договора в части ежемесячной уплаты процентов на всю сумму денежных средств, не подлежат удовлетворению.

При таких обстоятельствах выводы суда первой инстанции о признании недействительными пункта 1.2 договора купли-продажи от 21.01.2010 N 3 в части установления цены продажи нежилого помещения, площадью 573,6 кв. метра, расположенного по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27, в сумме превышающей 5 412 000 руб., и пункта 2.2 указанного договора в части ежемесячной уплаты процентов на всю сумму денежных средств, основаны на неправильном истолковании закона, что в силу пункта 3 части 2 статьи 270 АПК РФ является основанием для отмены обжалуемого судебного акта.

Таким образом, апелляционная инстанция считает, что решение суда первой инстанции подлежит отмене, а в удовлетворении требований Обществу о признании недействительными пункта 1.2 договора купли-продажи от 21.01.2010 N 3 в части установления цены продажи нежилого помещения, площадью 573,6 кв. метра, расположенного по адресу: город Тверь, наб. А. Никитина, дом 27, в сумме превышающей 5 412 000 руб., и пункта 2.2 указанного договора в части ежемесячной уплаты процентов на всю сумму денежных средств, следует отказать.

Поскольку апелляционная жалоба подлежит удовлетворению, а податель апелляционной жалобы - Департамент освобожден от уплаты государственной пошлины, в соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ государственная пошлина за рассмотрение дела в суде апелляционной инстанции по смыслу подпункта 4 пункта 1 статьи 333.22 Налогового кодекса Российской Федерации, который может быть применен в данном случае по аналогии, подлежит взысканию с истца в доход федерального бюджета.

Руководствуясь статьями 110, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд

постановил

решение Арбитражного суда Тверской области от 16 декабря 2011 года по делу N А66-2597/2010 отменить.

В удовлетворении исковых требований обществу с ограниченной ответственностью "Надежда и К" (ОГРН 1026900553162) о признании недействительными пункта 1.2 в части превышения выкупной цены и пункта 2.2 в части установления обязанности ежемесячной уплаты процентов на всю сумму денежных средств договора купли-продажи (с условием о рассрочке) муниципального имущества - здания ресторана "Якорь" от 21 января 2010 года N 3 отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "Надежда и К" (ОГРН 1026900553162, место нахождения - 170000, город Тверь, улица Советская, дом 12) в доход федерального бюджета 2000 рублей за рассмотрение апелляционной жалобы.

Председательствующий

О.К. Елагина

Судьи

Ю.В. Махова И.Н. Моисеева