Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 18 июня 2012 г. N Ф07-113/12 по делу N А56-12769/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 13 июня 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 18 июня 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Константинова П.Ю. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от администрации муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области Киршенмана Е.В. (доверенность от 27.12.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Строительно-Монтажное Управление "Промвентиляция" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 (судья Воробьева Ю.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-12769/2011,

установил:

Администрация муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, место нахождения: 188643, Ленинградская обл., Всеволожский р-н, г. Всеволожск, Колтушское шоссе, д. 138, ОГРН 1064703000911 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском о взыскании с закрытого акционерного общества "Строительно-Монтажное Управление "Промвентиляция": место нахождения: 199406, Санкт-Петербург, ул. Шевченко, д. 21, ОГРН 1034700566405 (далее - Общество), 4 306 559 руб. 75 коп. задолженности по арендной плате по договору от 17.09.2002 N 370 аренды земельного участка за период с 01.01.2002 по 31.10.2010 и 4 477 493 руб. 64 коп. пеней по состоянию на 31.12.2010.

Решением от 24.10.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.03.2012, с Общества в пользу Администрации взыскано 2 468 958 руб. 14 коп. задолженности по арендной плате и 450 000 руб. пеней; в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, на несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, просит отменить решение от 24.10.2011 и постановление от 05.03.2012 и передать дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы указывает на следующее: суды сделали неправильный вывод о том, что договор аренды от 17.09.2002 N 370 продлен на неопределенный срок; ни арендатор, ни арендодатель не выразили желания на его продление, более того, Общество в письме от 06.06.2007, полученном истцом 15.06.2007, уведомило его о расторжении договора аренды; в материалах дела отсутствуют доказательства того, что ответчик пользовался земельным участком в указанный в иске период; суды не учли, что спорный участок, занятый построенными ответчиком жилыми многоквартирными домами, в силу части 1 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон) перешел в собственность и пользование собственников жилых и нежилых помещений в этих домах, в связи с чем у судов не было оснований для взыскания с ответчика арендной платы за этот участок.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Администрации просил оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

Общество извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 17.09.2002 N 370 аренды земельного участка площадью 12 932 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Всеволожск, 3 квартал микрорайона Бернгардовка, поз. 6, 7, для строительства двух многоэтажных жилых домов на срок по 31.12.2003.

Договор прошел государственную регистрацию.

В соответствии с пунктами 3.3, 3.4 договора размер арендной платы на момент заключения договора составлял 107 87 руб. 32 коп. в год; арендная плата подлежала внесению ответчиком ежеквартально равными частями не позднее 15 марта, 15 июня, 15 сентября, 15 ноября на указанный в договоре расчетный счет.

Согласно пункту 3.7 договора арендодатель вправе изменить размер арендной платы в бесспорном одностороннем порядке в случае изменения методики расчета арендной платы либо изменения ставки земельного налога или вида деятельности арендатора, а также в иных случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации, Ленинградской области и (или) нормативными актами органов местного самоуправления муниципального образования. Новый размер арендной платы устанавливается с момента получения арендатором уведомления о внесении соответствующих изменений в договор.

Администрация дважды уведомлениями от 16.03.2004 N 651 и от 30.08.2010 N 2421/1.6-20 изменяла арендную плату в соответствии с пунктом 3.7 договора аренды.

Согласно пункту 6.2 договора в случае нарушения арендатором обязанностей по оплате пользования арендованным имуществом начисляются пени в размере 0,1% от суммы задолженности по арендным платежам за каждый день просрочки.

Поскольку Общество не вносило плату за пользование участком, Администрация направила ему претензию от 04.03.2011 N 949-05 с требованием уплатить долг и пени.

Общество на претензию не ответило, долг не уплатило, в связи с чем Администрация обратилась с настоящим иском в суд.

При рассмотрении настоящего спора суды первой и апелляционной инстанций пришли к следующим выводам: договор аренды по окончании установленного в нем срока возобновился на неопределенный срок на основании пункта 2 статьи 621 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); ответчик не представил доказательств того, что договор аренды прекратился на основании его письма от 06.06.2007 и что он вернул арендованный участок арендодателю; на земельном участке построен только один жилой дом, доказательств завершения строительства второго дома ответчик не представил; поскольку Общество не платило за аренду, то с него на основании статей 309, 310, 614 ГК РФ надлежит взыскать с учетом заявления ответчика о применении срока исковой давности 2 468 958 руб. 14 коп. долга по арендной плате за период с 2008 года по 31.10.2010 и 450 000 руб. пеней с учетом снижения их размера по ходатайству Общества по правилам статьи 333 ГК РФ.

Между тем судами не учтено следующее.

Согласно статьям 307 и 407 ГК РФ обязательства возникают, в частности, из договоров и прекращаются полностью или частично по основаниям, предусмотренным названным Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 614 ГК РФ установлено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, закон связывает обязанность арендатора по внесению арендной платы с фактом пользования арендованным имуществом. Соответственно, названная обязанность прекращается при прекращении пользования.

Статьей 36 Жилищного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, к которому относится и земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты.

В соответствии со статьей 16 Вводного закона земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, является общей долевой собственностью собственников помещений в многоквартирном доме и переходит к ним бесплатно на праве общей долевой собственности.

При этом пункт 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" содержит правило о проведении одновременной государственной регистрации права на помещение в многоквартирном доме и неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество.

Согласно разъяснению, приведенному в пункте 67 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике, при разрешении вопросов, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", в том случае, если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. По смыслу частей 3 и 4 статьи 16 Вводного закона собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме.

Согласно материалам дела спорный земельный участок предоставлен в 2002 году в аренду Обществу для строительства двух жилых домов. В материалах дела имеется акт от 15.12.2002 приемки и ввода в эксплуатацию 75-квартирного жилого дома, строительство которого Общество завершило в 2002 году.

Представитель Администрации в судебном заседании кассационной инстанции пояснил следующее: на спорном участке один дом построен и введен в эксплуатацию, строительство второго дома также завершено, но он не введен в эксплуатацию в установленном порядке; Администрация не выясняла вопрос о том, зарегистрировано ли право собственности на жилые и нежилые помещения в построенном доме.

Следует отметить, что Администрация как лицо, уполномоченное распоряжаться земельными участками на территории муниципального образования "Всеволожский муниципальный район" Ленинградской области, право государственной собственности на которые не разграничено, должна осуществлять контроль за такими участками, выяснять, кто ими владеет и пользуется.

Однако Администрация не представила сведений о "судьбе" жилого дома, построенного в 2002 году на спорном участке, а суды не исследовали вопрос о том, поступили ли жилые и нежилые помещения в этом доме в собственность каких-либо лиц, зарегистрировано ли право собственности на какие-либо помещения в нем, в чьем фактическом владении находится земельный участок. Между тем от исследования этих обстоятельств зависит решение вопроса о том, продолжает ли действовать договор аренды от 17.09.2002 N 370, вправе ли Администрация взыскивать с Общества арендные платежи.

Суды правильно применили нормы права, регламентирующие порядок исчисления срока исковой давности по требованиям Администрации о взыскании арендной платы и пеней за период с 2002 по 2007 годы. Однако в том случае, если в указанный период земельный участок перешел в собственность или пользование собственников жилых и нежилых помещений в названном жилом доме, отказ в иске в этой части подлежит обоснованию иными обстоятельствами и нормами права.

Поскольку суды не дали надлежащую оценку всем имеющимся в деле доказательствам и не полностью исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное; установить, в чьем фактическом владении и пользовании находится спорный земельный участок, продолжает ли действовать договор аренды от 17.09.2002 N 370; в зависимости от установленных обстоятельств разрешить спор и распределить судебные расходы по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2012 по делу N А56-12769/2011 отменить.

Дело передать на новое рассмотрение в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов Т.И. Сапоткина