Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 июля 2012 г. N Ф07-750/12 по делу N А52-1609/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 17 июля 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 июля 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Рудницкого Г.М.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Парис" генерального директора Расшивалова К.А. (решение единственного участника от 17.02.2012 N 21), Попова И.В. (доверенность от 01.07.2012), от открытого акционерного общества "Псковский хлебокомбинат" Вульфсона Д.С. (доверенность от 07.11.2011), Вульфсона А.Д. (доверенность от 07.11.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу открытого акционерного общества "Псковский хлебокомбинат" на решение Арбитражного суда Псковской области от 21.11.2011 (судья Жупанова Л.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012 (судьи Виноградов О.Н., Козлова С.В., Федосеева О.А.) по делу N А52-1609/2011,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Парис", ОГРН 1036000325844, место нахождения: г. Псков, Октябрьский пр., д. 44, оф. 2001 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к открытому акционерному обществу "Псковский хлебокомбинат", ОГРН 1026000965638, место нахождения: г. Псков, Шоссейная ул., д. 1 (далее - Хлебокомбинат), о расторжении договора от 01.11.2002 N 2387 аренды нежилых помещений в связи с существенными нарушениями условий договора. Указанному делу присвоен N А52-1609/2011.

Кроме того, Общество обратилось с иском к Хлебокомбинату о взыскании 378 089 руб. 76 коп., в том числе 260 762 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате и 117 326 руб. 97 коп. пеней. Делу, возбужденному на основании указанного искового заявления, присвоен N А52-1910/2011.

Протокольным определением от 05.07.2011 названные дела объединены в одно производство с присвоением объединенному делу N А52-1609/2011.

Хлебокомбинат предъявил встречный иск о взыскании с Общества 311 254 руб. 98 коп., в том числе 306 376 руб. 46 коп. неосновательного обогащения в связи с переплатой арендной платы за январь - май 2011 года и 4878 руб. 52 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами.

Решением от 21.11.2011 исковые требования Общества удовлетворены в полном объеме; в удовлетворении встречного иска Хлебокомбината отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012 данное решение оставлено без изменения.

Хлебокомбинат в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, и принять новый судебный акт об отказе в иске Общества и удовлетворении встречных исковых требований. По мнению подателя жалобы, исходя из статей 614, 654, 433, 424, 452 Гражданского кодекса Российской Федерации и условий договора аренды от 01.11.2002 N 2387 размер арендной платы, в том числе и в связи с заключением договора субаренды, мог быть изменен только по соглашению сторон; единственным основанием для начисления арендной платы является дополнительное соглашение от 25.04.2005 N 3, которое было зарегистрировано в установленном порядке.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что нарушение ответчиком условий договора подтверждается имеющимися в деле доказательствами; арендатор исходя из условий договора должен был самостоятельно рассчитывать размер арендной платы по существующей методике; нарушения условий договора, выразившиеся в использовании части помещений не по прямому назначению и передаче части помещений в субаренду без согласия собственника, послужившие наряду с возникновением задолженности по арендной плате основанием для расторжения договора, ответчиком в кассационной жалобе не оспариваются.

В судебном заседании представители Хлебокомбината поддержали кассационную жалобу, уточнив ее доводы. Как пояснили представители ответчика, Хлебокомбинат не возражает против расторжения договора, а не согласен только с размером задолженности по арендной плате, определенным с учетом повышающего коэффициента, применяемого при сдаче помещений в субаренду, поскольку договор субаренды является ничтожным как противоречащий статье 17.1 Федерального закона "О защите конкуренции", размер арендной платы в любом случае мог быть изменен только путем подписания дополнительного соглашения. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали, считая, что действительность договора субаренды не влияет на применение повышающего коэффициента при расчете арендной платы, подписания дополнительного соглашения при этом не требовалось.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в пределах, установленных статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, с учетом доводов подателя жалобы, уточненных в судебном заседании.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова (далее - Комитет) и Хлебокомбинат заключили договор от 01.11.2002 N 2387 аренды нежилого помещения общей площадью 307,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Псков, Советская ул., д. 1/3, для использования под кафе сроком с 01.11.2002 по 05.04.2005.

Пунктом 2.2.9 договора установлен запрет арендатору сдавать помещение в субаренду без письменного разрешения арендодателя.

Размер арендной платы и порядок ее внесения определены в разделе 3 договора.

Согласно пункту 3.4 договора арендная плата может быть пересмотрена досрочно в случае усиления инфляционных процессов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и нормативными актами органов местного самоуправления города Пскова.

Пунктом 4.2.1 договора за несвоевременное внесение платежей предусмотрена ответственность арендатора в виде пеней в размере 0,7% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Пунктом 5.2.1 договора предусмотрена возможность его досрочного расторжения в случае использования помещения в целом или его части не в соответствии с договором аренды; пунктом 5.2.3 - в случае невнесения арендной платы в течение двух месяцев подряд.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 19.02.2003.

По акту приема-сдачи от 01.11.2002 помещение передано арендатору.

Дополнительными соглашениями стороны изменяли размер арендной платы.

Дополнительным соглашением от 25.04.2005 N 3 определено, что части нежилого помещения используются в следующих целях: площадью 161,0 кв.м - под общественное питание (кафе), площадью 125,9 кв.м - под торговлю, площадью 20,9 кв.м - под складские помещения; срок аренды установлен по 25.04.2020; увеличен размер арендной платы, составивший 34 045 руб. в месяц.

Данное дополнительное соглашение зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Хлебокомбинат заключил с открытым акционерным обществом "Мегафон Ритейл" договор от 27.05.2010 N 27-05/10-МР субаренды помещения площадью 30 кв.м сроком на 11 месяцев (или до 01.05.2011).

Дополнительным соглашением от 27.05.2010 N 1 площадь передаваемого в субаренду помещения увеличена до 109 кв.м.

По договору купли-продажи от 22.12.2010 N 501, заключенному по результатам аукциона по продаже муниципального имущества, Общество приобрело помещение площадью 307,8 кв.м по названному выше адресу в собственность. В договоре имеется указание на обременение помещения договором аренды от 01.11.2002 N 2387, заключенным с Хлебокомбинатом на срок по 25.04.2020.

Право собственности Общества на нежилое помещение площадью 307,8 кв.м зарегистрировано 26.01.2011, что удостоверено свидетельством о государственной регистрации права серии 60 АЖ N 707637.

О смене арендодателя арендатор был уведомлен.

Истец направил ответчику письмо от 04.04.2011, содержащее требование в двухнедельный срок подписать дополнительное соглашение об увеличении размера годовой арендной платы до 2 037 193 руб. 93 коп. и погасить до 04.05.2011 задолженность по арендной плате в сумме 137 452 руб. 48 коп., а также предупредил об истечении срока договора субаренды и о том, что заключение договора субаренды на новый срок без письменного согласия собственника будет расцениваться как нарушение условий договора аренды.

Уведомлением от 13.05.2011 Общество предложило Хлебокомбинату в добровольном порядке с 20.05.2011 расторгнуть договор в связи существенными нарушениями его условий, а именно: неуплатой арендной платы; сдачей части помещения в субаренду без письменного согласия собственника помещения; продолжением использования части арендуемого помещения субарендатором после 01.05.2011 без письменного согласия собственника.

Общество, ссылаясь на существенное нарушение Хлебокомбинатом условий договора, а именно: использование части арендуемых помещений не по прямому назначению, передачу части помещений в субаренду без согласия собственника, нарушение условий договора о размере и сроках внесения арендной платы, обратилось в арбитражный суд с иском о расторжении договора и взыскании задолженности по арендной плате и пеней.

В свою очередь, Хлебокомбинат, считая, что должен был уплачивать арендную плату в размере, определенном дополнительным соглашением от 25.04.2005 N 3, и не соглашаясь с применением при расчете арендной плате повышающего коэффициента при сдаче помещений в субаренду, в связи с чем за январь-май 2011 года излишне уплачены денежные средства, предъявил встречный иск.

Исследовав и надлежащим образом оценив собранные по делу доказательства, суды правомерно в соответствии со статьями 309, 310, 450, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации признали обоснованным расчет задолженности по арендной плате, выполненный истцом.

В соответствии с пунктом 3.1 договора аренды от 01.11.2002 N 2387 в редакции дополнительного соглашения от 25.04.2005 N 3 размер арендной платы рассчитывается по методике, утвержденной местным органом самоуправления города Пскова.

Постановлением Псковской городской Думы от 01.12.2000 N 357 утверждена Методика расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом (далее - Методика). Согласно пункту 4 Методики (в редакции постановления от 25.01.2002 N 562) в случаях сдачи арендатором части арендуемых площадей в субаренду величина арендной платы на данную часть площади рассчитывается с повышающим коэффициентом, размер которого зависит от места расположения объекта.

Судебные инстанции пришли к правильному выводу, что применение указанного повышающего коэффициента при расчете арендной платы не является пересмотром размера арендной платы в смысле пункта 3 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, а представляет собой исполнение согласованного сторонами условия договора о порядке расчета арендной платы в связи с изменившимися условиями пользования помещением, и подписания дополнительного соглашения в этом случае не требуется.

Указание судом на ничтожность дополнительного соглашения от 27.05.2010 N 1 к договору субаренды от 27.05.2010, а также ссылка Хлебокомбината на недействительность, по его мнению, в целом сделки субаренды не влияют на порядок расчета арендной платы с применением повышающего коэффициента, поскольку независимо от действительности договора субаренды факт передачи арендатором части помещений в пользование другому лицу не оспаривается ответчиком и ничем не опровергнут.

При таких обстоятельствах кассационная инстанция находит правильными выводы судов в части применения повышающего коэффициента при определении размера задолженности по арендной плате.

Принимая во внимание изложенное, а также учитывая, что Хлебокомбинат заявил об отсутствии возражений против расторжения договора и определенного судом размера задолженности по арендной плате по иным, кроме применения повышающего коэффициента, основаниям, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены или изменения обжалуемых решения и постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Псковской области от 21.11.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2012 по делу N А52-1609/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Псковский хлебокомбинат" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Г.М. Рудницкий