г. Вологда |
|
04 апреля 2012 г. |
Дело N А52-1609/2011 |
Резолютивная часть постановления объявлена 28 марта 2012 года.
Полный текст постановления изготовлен 04 апреля 2012 года.
Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе председательствующего Виноградова О.Н., судей Козловой С.В. и Федосеевой О.А. при ведении протокола секретарем судебного заседания Бландовым Ю.А.,
при участии от общества с ограниченной ответственностью "Парис" директора Расшивалова К.А. на основании решения от 17.02.2012 N 21, Попова И.В. по доверенности от 03.06.2011, от открытого акционерного общества "Псковской хлебокомбинат" Корноухова Я.Б. по доверенности от 07.11.2011 N 32,
рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Псковский хлебокомбинат" на решение Арбитражного суда Псковской области от 21 ноября 2011 года по делу N А52-1609/2011 (судья Жупанова Л.В.),
установил
общество с ограниченной ответственностью "Парис" (ОГРН 1036000325844; далее - ООО "Парис") обратилось в Арбитражный суд Псковской области с иском к открытому акционерному обществу "Псковский хлебокомбинат" (ОГРН 1026000965638; далее - ОАО "Псковский хлебокомбинат") о расторжении договора аренды от 01.11.2002 N 2387 в связи с существенными нарушениями условий договора, делу присвоен N А52-1609/2011.
Кроме того, ООО "Парис" обратилось в арбитражный суд с иском к ОАО "Псковский хлебокомбинат" о взыскании 378 089 руб. 76 коп., в том числе 260 762 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате и 117 326 руб. 97 коп. неустойки, делу присвоен N А52-1910/2011.
В соответствии со статьей 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) указанные дела объединены в одно производство, делу присвоен N А52-1609/2011.
В дальнейшем ОАО "Псковский хлебокомбинат" заявило встречный иск по настоящему делу о взыскании с ООО "Парис" неосновательного обогащения за период с 06 января по май 2011 года в сумме 311 254 руб. 98 коп.
Решением суда от 21.11.2011 договор аренды от 01.11.2002 N 2387 расторгнут. С ОАО "Псковский хлебокомбинат" в пользу ООО "Парис" взыскано 378 089 руб. 76 коп., в том числе 260 762 руб. 79 коп. задолженности по арендной плате, 117 326 руб. 97 коп. неустойки, а также расходы по уплате государственной пошлины в размере 14 561 руб. 79 коп., расходы на проведение экспертизы по делу в сумме 93 000 руб. В удовлетворении встречных исковых требований ОАО "Псковский хлебокомбинат" отказано.
ОАО "Псковский хлебокомбинат" с решением суда не согласилось, ссылаясь на неполное выяснение обстоятельств, имеющих значение для дела, в апелляционной жалобе просило его отменить и принять по делу новый судебный акт, удовлетворив встречные исковые требования. Апеллянт привел аргументы, аналогичные по смыслу и содержанию доводам, приведенным суду первой инстанции, и указал на неверную, по его мнению, оценку данных доводов судом предыдущей инстанции.
Представители ООО "Парис" в судебном заседании возражали относительно удовлетворения апелляционной жалобы, по доводам, изложенным в отзыве.
Представитель ОАО "Псковский хлебокомбинат" поддержал доводы и требования, изложенные в апелляционной жалобе.
Исследовав доказательства по делу, проверив законность и обоснованность обжалуемого судебного акта, арбитражный суд апелляционной инстанции находит жалобу не подлежащей удовлетворению.
Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, 01.11.2002 Комитет по управлению имуществом города Пскова (арендодатель) и ОАО "Псковский хлебокомбинат" (арендатор) заключили договор аренды зданий, сооружений и нежилых помещений, объектов, являющихся муниципальной собственностью N 2387, согласно пункту 1.1 которого арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 307,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Псков, ул. Советская, д. 1/3, для использования под кафе.
Пунктом 2.2.2 договора от 01.11.2002 установлено, что арендатор обязуется использовать помещения исключительно по прямому назначению, а также не производить изменения фасада, перепланировок и переоборудования арендуемых помещений, зданий, сооружений без согласования с арендодателем и Управлением архитектуры и градостроительства города Пскова (пункт 2.2.4 договора).
Согласно пункту 2.2.9 договора от 01.11.2002 арендатор не вправе сдавать арендуемые помещения как в целом, так и частично в субаренду без письменного разрешения арендодателя, предоставлять арендуемые помещения в безвозмездное пользование, по договору о совместной деятельности, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, или иным способом распоряжаться арендованным помещением.
В соответствии с пунктом 3.1 договора от 01.11.2002 размер арендной платы рассчитан по Методике, утвержденной местным органом самоуправления города Пскова и составляет 178 170 руб. руб. в год.
Арендная плата в месяц составляет 14 848 руб. и уплачивается не позднее десятого числа следующего за текущим месяцем (пункт 3.2 договора от 01.11.2002).
Пунктом 3.3 договора от 01.11.2002 установлено, что арендатор рассчитывает дополнительно налог на добавленную стоимость по арендной плате и перечисляет отдельным платежным поручением за текущий месяц, не позднее десятого числа, следующего за текущим месяцем.
В случае невнесения арендатором платежей в сроки, установленные договором, начисляются пени в размере 0,7% в день с просроченной суммы за каждый день просрочки (пункт 4.2.1 договора от 01.11.2002).
Согласно пункту 4.2.2 договора от 01.11.2002 за невыполнение какого-либо обязательства, предусмотренного договором, арендатор уплачивает неустойку в размере 5% годовой арендной платы.
В соответствии с пунктом 4.2.3 указанного договора в случае несвоевременного возврата арендуемых помещений арендатор уплачивает неустойку в размере 0,5% суммы годовой арендной платы за каждый день просрочки.
Договор аренды подлежит досрочному расторжению, а арендатор выселения в случае, если: при использовании помещения в целом или его части не в соответствии с договором; при неиспользовании помещения; если арендатор не внес арендную плату в течение двух месяцев подряд, по истечении установленных договором сроков платежа; если арендатор не производит ремонта, определенного договором (пункт 5.2 договора от 01.11.2002).
Из пункта 6.3 договора от 01.11.2002 следует, что договор подлежит государственной регистрации.
Арендуемые нежилые помещения переданы арендатору по акту приема-передачи от 01.11.2002.
Оспариваемый договор зарегистрирован в установленном законом порядке 19.02.2003.
В дальнейшем сторонами к договору от 01.11.2002 был подписан ряд дополнительных соглашений. Однако только дополнительное соглашение от 25.04.2005 N 3 зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Указанным дополнительным соглашением стороны внесли изменения в пункт 1.1 договора от 01.11.2002. Согласно новой редакции пункта 1.1 арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду нежилое помещение, общей площадью 307,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Псков, ул. Советская, д. 1/3, для использования 161 кв. м под общественное питание (кафе), 125,9 кв. м - торговлю, 20,9 кв. м - складские помещения. продлен срок договора аренды от 01.11.2002 до 25.04.2020.
Кроме того, дополнительным соглашением от 25.04.2005 N 3 внесены изменения в раздел 3 договора от 01.11.2002. В соответствии с новой редакцией пункта 3.2 размер арендной платы рассчитывается по Методике, утвержденной местным органом самоуправления города Пскова и составляет 408 543 руб. в год. Оплата производится ежемесячно в размере 34 045 руб. за текущий месяц не позднее десятого числа за текущий месяц (пункт 3.2). Арендатор ежемесячно рассчитывает дополнительный налог на добавленную стоимость по арендной плате и перечисляет отдельным платежным поручением в сроки, установленные действующим законодательством (пункт 3.3).
ОАО "Псковский хлебокомбинат" (арендодатель) и открытое акционерное общество "МегаФон Ритейл" (субарендатор) 27.05.2010 заключили договор субаренды нежилого помещения N 27-05/10-МР, согласно которому арендатор предоставляет, а субарендатор принимает во временное владение и пользование нежилое помещение, общей площадью 30 кв. м, расположенное по адресу: г. Псков, ул. Советская, д. 1/3, для использования указанного помещения для осуществления розничной торговли, обслуживание абонентов операторов сотовой связи и ведения иной деятельности, не противоречащей законодательству Российской Федерации, на срок 11 месяцев до 01.05.2011.
Дополнительным соглашением от 27.05.2010 N 1 к договору субаренды нежилого помещения от 27.05.2010 стороны увеличили площадь передаваемого в субаренду помещения до 109 кв. м.
Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова и ООО "Парис" 22.12.2010 заключили договор N 501 купли-продажи нежилого фонда, согласно которому ООО "Парис" приобрело нежилое помещение, общей площадью 307,8 кв. м, расположенное по адресу: г. Псков, ул. Советская, д. 1/3.
Право собственности ООО "Парис" на указанное имущество зарегистрировано в установленном законом порядке 26.01.2011, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права.
Письмом от 02.02.2011 N 708 Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова уведомил ОАО "Псковский хлебокомбинат" о смене арендодателя с 26.01.2011, а также о необходимости погасить задолженность по арендной плате.
Письмом от 04.02.2011 ООО "Парис" уведомило ОАО "Псковский хлебокомбинат" о том, что оно с 26.01.2011 является собственником арендованного помещения, применяет упрощенную систему налогообложения, в так же предложило производить расчет арендной платы в соответствии с пунктом 4 Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в городе Пскове, утвержденной Постановлением Псковской городской Думы от 01.12.2000 N 357 и указало реквизиты для оплаты арендной платы.
По результатам выездной проверки ООО "Парис" составило акт от 09.02.2011 N 1, согласно которому субарендатор занимает часть арендованного помещения площадью 97,3 кв. м, и арендатор не использует принятую в аренду площадь в размере 161 кв. м для целей общественного питания (кафе). Письмами от 11 и 16 февраля 2001 года ОАО "Псковский хлебокомбинат" было уведомлено о выводах, сделанных в ходе проверки.
В ответ на указанные письма ОАО "Псковский хлебокомбинат" сообщило, что согласие собственника на передачу помещения в субаренду выражено в письме Комитета по управлению муниципальным имуществом города Пскова от 27.12.2002 N 2594; арендную плату ОАО "Псковский хлебокомбинат" платит в соответствии с Методикой расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в городе Пскове, утвержденной Постановлением Псковской городской Думы от 01.12.2000 N 357.
В письме от 04.04.2011 ООО "Парис" указало на неправильный, по его мнению, расчет арендной платы, потребовало в двухнедельный срок погасить задолженность по арендной плате. Кроме того, в письме указано, что с 01.05.2011 договор субаренды истекает, и дальнейшее использование помещения субарендатором без письменного согласия собственника будет расценено как существенное нарушение условий договора аренды.
Невыполнение требований, предъявленных к ОАО "Псковский хлебокомбинат" послужило основанием для обращения ООО "Парис" в арбитражный суд с иском о расторжении договора аренды от 01.11.2002, взыскании арендной платы за период с февраля по апрель 2011 года в сумме 260 762 руб. 79 коп. и неустойки, начисленной в соответствии с пунктом 4.2.1 договора от 01.11.2002 на сумму долга за период с 11.02.2011 по 09.06.2011 в размере 111 774 руб. 83 коп.
ОАО "Псковский хлебокомбинат", считая, что за период с января по май 2011 года подлежала оплате арендная плата, указанная в дополнительном соглашении от 25.04.2005 N 3 в размере 34 045 руб. 00 коп. в месяц, в связи с чем излишне оплаченная им арендная плата на сумму 306 376 руб. 46 коп. является неосновательным обогащением ООО "Парис", обратилось в суд со встречным иском о взыскании с ООО "Парис" неосновательного обогащения в сумме 306 376 руб. 46 коп. и начисленных на эту сумму за период с 17.02.2011 по 01.07.2011 процентов за пользование чужими денежными средствами в сумме 4 878 руб. 52 коп.
Суд первой инстанции признал иск ООО "Парис" обоснованным и удовлетворил его в полном объеме, в удовлетворении встречных исковых требований отказал.
Апелляционная инстанция считает решение от 21 ноября 2011 года соответствующим действующему законодательству в связи со следующим.
В соответствии с пунктом 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды.
Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.
Согласно пункта 1 статьи 614 ГК РФ арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
Статьей 309 ГК РФ предусмотрено, что обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Из положений статьи 310 ГК РФ следует, что односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.
На основании изложенных норм права, вывод суда первой инстанции о том, что с момента заключения договора субаренды от 27.05.2010 при расчете арендной платы подлежит применению пункт 4 Методики расчета арендной платы за пользование муниципальным имуществом в городе Пскове, предусматривающий применение повышающего коэффициента за передачу помещения в субаренду, признается апелляционной коллегией верным.
Поскольку материалами дела подтверждается возникновение и наличие задолженности ОАО "Псковский хлебокомбинат" перед ООО "Парис" по арендной плате за пользование нежилым помещением в размере 260 762 руб. 79 коп., суд первой инстанции, руководствуясь приведенными выше нормами права, сделал верный вывод о наличии оснований для взыскания арендной платы и неустойки.
В силу указанных обстоятельств встречный иск ОАО "Псковский хлебокомбинат" не подлежит удовлетворению.
Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
Как видно из материалов дела, ООО "Парис" направило в адрес ОАО "Псковский хлебокомбинат" письмо от 13.05.2011 с предложением расторгнуть договор аренды от 01.11.2002 в добровольном порядке с 20.05.2011, указанное письмо получено ОАО "Псковский хлебокомбинат" 13.05.2011.
В связи с тем, что фактически порядок досудебного урегулирования спора по расторжению договора от 01.11.2002 ООО "Парис" соблюден, а также ввиду наличия оснований для досрочного расторжения договора в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО "Парис" в части расторжения договора.
Доводы апеллянта, аналогичные по смыслу и содержанию аргументам, приведенным суду первой инстанции, были предметом тщательного изучения Арбитражного суда Псковской области и получили надлежащую правовую оценку, с которой апелляционная коллегия согласна.
Других убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, позволяющих отменить обжалуемый судебный акт, в апелляционной жалобе не содержится.
Поскольку материалы дела исследованы судом первой инстанции полно и всесторонне, выводы суда соответствуют имеющимся в деле доказательствам, нормы материального права применены правильно, нарушений норм процессуального права не допущено, оснований для отмены обжалуемого судебного акта не имеется.
Руководствуясь статьями 268, 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Четырнадцатый арбитражный апелляционный суд
постановил
решение Арбитражного суда Псковской области от 21 ноября 2011 года по делу N А52-1609/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу открытого акционерного общества "Псковский хлебокомбинат" - без удовлетворения.
Председательствующий |
О.Н. Виноградов |
Судьи |
С.В. Козлова |
Если вы являетесь пользователем интернет-версии системы ГАРАНТ, вы можете открыть этот документ прямо сейчас или запросить по Горячей линии в системе.
"Согласно пункту 2 статьи 450 ГК РФ по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: при существенном нарушении договора другой стороной; в иных случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Существенным признается нарушение договора одной из сторон, которое влечет для другой стороны такой ущерб, что она в значительной степени лишается того, на что была вправе рассчитывать при заключении договора.
Пунктом 2 статьи 452 ГК РФ предусмотрено, что требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор, либо не получения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.
В пункте 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.
...
В связи с тем, что фактически порядок досудебного урегулирования спора по расторжению договора от 01.11.2002 ООО "Парис" соблюден, а также ввиду наличия оснований для досрочного расторжения договора в соответствии с положениями статьи 619 ГК РФ, суд первой инстанции правомерно удовлетворил требования ООО "Парис" в части расторжения договора."
Номер дела в первой инстанции: А52-1609/2011
Истец: ООО "Парис"
Ответчик: ОАО "Псковский хлебокомбинат"
Третье лицо: Представитель ОАО 2Псковский хлебокомбинат " Корноухов Я. Б., УВД г. Пскова, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Пскова, ООО "Центр независимой профессиональной экспертизы "ПетроЭксперт"