Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 августа 2012 г. N Ф07-286/12 по делу N А56-19854/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 01 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 06 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "СМУ-7" Шохиной А.А. (доверенность от 18.07.2011), от открытого акционерного общества "Управление торговли Западного военного округа" Степановой Н.М. (доверенность от 18.07.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-7" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 (судьи Горбик В.М., Полубехина Н.С., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-19854/2011,

установил:

Открытое акционерное общество "Управление торговли Ленинградского военного округа", именуемое в настоящее время открытым акционерным обществом "Управление торговли Западного военного округа", место нахождения: 191013, Санкт-Петербург, Подъездной пер., д. 4, ОГРН 1097847204795 (далее - Управление торговли), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-7", место нахождения: 192029, Санкт-Петербург, пр. Обуховской обороны, д. 76, лит А, ОГРН 1047818008292 (далее - Общество), со следующими исковыми требованиями:

- взыскать с ответчика 1 563 664 руб. 30 коп. задолженности по арендной плате (с учетом налога на добавленную стоимость (НДС) в размере 279 824 руб. 18 коп.) за период с октября 2009 года по март 2011 года и 632 2444 руб. 98 коп. пеней за просрочку внесения арендной платы за период с 12.10.2009 по 31.03.2011 по договору от 24.03.2006 N 04/526 аренды здания продовольственного и промтоварного магазина N 18 (инв. N 40, лит. А) общей площадью 1376,1 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Черная речка;

- расторгнуть названный договор аренды;

- выселить ответчика из указанного здания.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее - Управление Росимущества).

Суд первой инстанции решением от 24.10.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 05.04.2012, взыскал с Общества в пользу Управления торговли 1 256 905 руб.08 коп. задолженности по арендной плате и 300 000 руб. пеней, расторгнул договор аренды от 24.03.2006 N 04/526 и выселил ответчика из здания магазина; в остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение судами обеих инстанций норм материального права, несоответствие их выводов имеющимся в деле доказательствам, неполное исследование всех обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного рассмотрения спора, просит отменить решение от 24.10.2011 и постановление от 05.04.2012 и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы указывает на следующее: суды неверно взыскали с него арендную плату с учетом суммы НДС; суды не учли, что истец необоснованно не принимал предложенное ответчиком исполнение обязательства по внесению арендной платы; неверен вывод судов о том, что не имел места зачет взаимных требований в связи с проведением ответчиком капитального ремонта здания.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы жалобы, а представитель Управления торговли просил оставить обжалуемые решение и постановление без изменения, считая их законными и обоснованными.

Управление Росимущества извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в его отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как видно из материалов дела, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.03.2006 N 04/526 аренды здания продовольственного и промтоварного магазина N 18 (инв. N 40, лит. А) общей площадью 1376,1 кв.м, расположенного по адресу: Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Черная речка, находящегося на балансе федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа", для использования под торговлю. Имущество передано арендатору по акту приема-передачи от 01.07.2006. В акте отмечено, что техническое состояние здания удовлетворительное.

Согласно пункту 1.3 договор действует до 30.06.2031.

Государственная регистрация названного договора аренды произведена 14.08.2006.

Пунктом 2.2.2 договора на арендатора возложена обязанность своевременно и в полном объеме перечислять установленную договором и последующими изменениями и дополнениями к нему арендную плату за пользование имуществом.

Размер и порядок внесения арендных платежей установлены разделом 3 договора.

В пункте 3.1 договора размер арендной платы согласован сторонами в сумме 2866,88 у.е. в месяц без учета НДС. Курс условной единицы в рублях соответствуют курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации на первый рабочий день квартала, за который осуществляются платежи. По условиям пункта 3.2 договора аренды арендатор обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы в рублях, исходя из действующей ставки НДС.

Арендатор обязался перечислять арендную плату, а также НДС отдельными платежными поручениями на соответствующие счета ежемесячно, но не позднее десятого числа текущего месяца (пункт 3.4 договора).

За нарушение обязательства по перечислению арендных платежей и НДС пунктом 4.4 договора аренды установлены пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании Указа Президента Российской Федерации от 15.09.2008 N 1359 федеральное казенное предприятие "Управление торговли Ленинградского военного округа" преобразовано в Управление торговли. В ходе приватизации государственного имущества названное здание передано в собственность Управления торговли.

Право собственности истца на спорное здание зарегистрировано 08.09.2009 (свидетельство о государственной регистрации права серии 78-АД N 045065).

Поскольку Общество не вносило плату за пользование зданием, Управление направило ему претензию от 03.12.2010 с требованием уплатить долг и указало, что является собственником здания. В уведомлении от 11.01.2011 Управление торговли вновь потребовало от Общества погасить долг и направить представителя для заключения соглашения о расторжении договора аренды или известить об отказе его расторжения.

Общество 29.12.2010 направило истцу заявление о зачете взаимных требований на сумму 1 942 299 руб. Ответчик признал наличие долга по арендной плате, однако указал, что выполнил капитальный ремонт арендованного здания, стоимость которого составляет 3 779 044 руб. 54 коп., поэтому заявляет о зачете взаимных требований на сумму 1 942 299 руб. 17 коп.

В письмах от 25.01.2011 и от 25.03.2011 истец возражал против зачета, поскольку договором аренды Обществу не было предоставлено право производить капитальный ремонт здания без согласия арендодателя.

Поскольку Общество долг и пени не уплатило и не выразило согласия на расторжение договора, Управление торговли обратилось с настоящим иском в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, руководствуясь статьями 309, 310, 330, 450, 614, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), пришли к выводу об обоснованности иска Управления торговли в части взыскания 1 256 905 руб. 08 коп. долга и 300 000 руб. пеней, расторжения договора аренды и выселения.

Кассационная инстанция считает этот вывод правильным.

В соответствии с пунктом 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона. При этом согласно пункту 1 статьи 387 ГК РФ моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 ГК РФ, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.

Ввиду изложенного в спорный период обязательства ответчика по внесению арендной платы подлежали исполнению в пользу истца. К тому же ответчик не представил доказательств исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период прежнему кредитору.

Согласно статьям 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства недопустим.

Пунктом 1 статьи 614 того же Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 330 ГК РФ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства должник обязан уплатить кредитору неустойку.

В случае существенного нарушения договора другой стороной статьей 450 ГК РФ предусмотрена возможность его расторжения.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случае, когда арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату; арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Пунктом 5.3.2 договора предусмотрено досрочное расторжение договора по требованию арендодателя по решению суда при возникновении задолженности по внесению арендной платы более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.4 срока независимо от ее последующего внесения.

Пунктом 5.4 договора установлено, что арендодатель вправе обратиться в суд с требованием досрочного расторжения договора, если арендатор не устранит существенные недостатки в срок, указанный в соответствующем письменном предупреждении.

Статьей 622 ГК РФ предусмотрено, что при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил.

Суды обеих инстанций установили, что Общество не вносило арендную плату за пользование зданием в период с 12.10.2009 по 31.03.2011. Задолженность Общества составила 1 843 488 руб. 48 коп. Поскольку Общество 13.10.2011 внесло на депозитный счет нотариуса 586 583 руб. 40 коп. для последующей их передачи арендодателю, суд правомерно уменьшил сумму долга на указанную сумму.

В связи с тем, что Общество не вносило арендную плату, Управление торговли правомерно на основании пункта 4.4 договора начислило на сумму долга пени, размер которых суд по ходатайству ответчика уменьшил по правилам статьи 333 ГК РФ до 300 000 руб. Расчеты задолженности по арендной плате и пеням судами проверены, признаны правильными.

В соответствии с правилами статьи 452 ГК РФ Управление торговли дважды направляло Обществу претензии с требованием об уплате задолженности и расторжении договора.

В связи с нарушением Обществом условий договора по внесению арендной платы суды на основании пункта 5.3.2 договора расторгли договор аренды и ввиду отсутствия у ответчика правовых оснований занимать в дальнейшем арендованное здание приняли решение о выселении Общества из этого здания.

Суды правомерно отклонили довод ответчика о зачете по правилам статьи 410 ГК РФ взаимных требований в связи с проведением им капитального ремонта здания. Пунктом 2.2.4 договора аренды предусмотрена обязанность арендатора проводить за свой счет капитальный ремонт здания с предварительным письменным уведомлением арендодателя. Ответчик не известил арендодателя о проведении ремонта и не представил суду доказательств возникновения у арендодателя обязательства по возмещению арендатору расходов на ремонт.

Несостоятелен довод Общества о том, что истец неверно заявил требование о взыскании арендной платы с учетом НДС.

Основания и порядок уплаты НДС регулируются в рамках публичных правоотношений, то есть определяются исходя из требований закона. В силу пункта 3 статьи 2 ГК РФ гражданское законодательство к этим правоотношениям не применяется.

В связи с прекращением государственной собственности на переданное в аренду имущество исключение, предусматривающее уплату НДС арендатором как налоговым агентом, начисленного в связи с реализацией услуг по предоставлению имущества в аренду, установленное пунктом 3 статьи 161 Налогового кодекса Российской Федерации (далее - НК РФ), не подлежало применению. НДС следовало исчислять и уплачивать в общем порядке, установленном статьей 168 НК РФ, начисляя на сумму арендной платы, подлежащую внесению за соответствующий период, в составе платежа, причитающегося Управлению торговли. Представленные ответчиком платежные поручения о перечислении НДС в пользу Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 24 по Санкт-Петербургу не являются доказательством исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период в силу приведенных обстоятельств. Текущие платежи, перечисленные истцу без учета НДС, обоснованно возвращены им должнику, поскольку не свидетельствовали о надлежащем исполнении денежного обязательства по договору аренды.

Довод Общества о том, что при расчете неустойки следует исходить из размера арендных платежей без учета НДС, отклонен апелляционным судом с учетом правовой позиции, приведенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 N 5451/09.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит оснований для отмены принятых по делу судебных актов и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.04.2012 по делу N А56-19854/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "СМУ-7" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина