Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 5 апреля 2012 г. N 13АП-22138/11

г. Санкт-Петербург

05 апреля 2012 г.

Дело N А56-19854/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 20 марта 2012 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 05 апреля 2012 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Горбик В.М.

судей Полубехиной Н.С., Старовойтовой О.Р.

при ведении протокола судебного заседания: Мальцевой Е.А.

при участии:

от истца: представителей Якубовой В.А.(доверенность от 28.021.2012), Степановой Н.М. (доверенность от 10.01.2012)

от ответчика: представителей Рибос Н.Л. (доверенность от 14.03.2012), Шохиной А.А. (доверенность от 24.12.2009)

от 3-го лица: не явился, извещен,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-22138/2011) ООО "СМУ-7" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2011 по делу N А56-19854/2011 (судья Раннева Ю.А.), принятое

по иску ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа"

к ООО "СМУ-7"

3-е лицо: Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области

о взыскании задолженности и пени, расторжении договора, выселении

установил:

Открытое акционерное общество "Управление торговли Ленинградского военного округа" (далее - ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа", ОАО "УТ ЛенВО", Управление торговли, истец) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "СМУ-7" (далее - ответчик, ООО "СМУ-7", Общество) о расторжении договора аренды нежилого фонда от 24.03.2006 N 04/526, заключенного между истцом и ответчиком в отношении имущества, расположенного по адресу: Ленинградская область, п. Сертолово, микрорайон Черная речка, здание продовольственного магазина N 18, инв.N 40, литера А, общей площадью 1376,1 кв.м; выселении ответчика из указанного объекта недвижимого имущества и взыскании с ответчика задолженности в размере 2475733,46 руб., в том числе задолженности по арендной плате в размере 1563664,30 руб. и пени в размере 632244,98 руб. за период с 12.10.21009 по 31.03.2011. При рассмотрении дела в суде первой инстанции предмет заявленных требований уточнен в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, истец просил взыскать с ответчика задолженность по арендной плате в размере 1968736,67 руб. (с учетом НДС в размере 354372,60 руб.) за период по август месяц 2011 года и 939596,09 руб. пени за период с 12.10.2009 по 10.08.2011 (л.д. 240 - 242 т.1). В основание требований о расторжении договора истец сослался на неисполнение ответчиком обязательства по оплате арендной платы.

К участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Ленинградской области (далее - ТУ ФАУГИ).

Решением суда первой инстанции от 24.10.2011 иск удовлетворен частично, с ответчика в пользу истца взыскано 1 556 905,08 руб., в том числе 1 256 905,08 руб. задолженности и 300 000,00 руб. пени, договор аренды от 24.03.2006 N 04/256 расторгнут и ООО "СМУ-7" выселено из здания продовольственного и промтоварного магазина N 18, лит. А, по адресу: Ленинградская область, п. Сертолово, микрорайон Черная речка. В остальной части в удовлетворении иска отказано. Суд первой инстанции указал на то, что требования о взыскании задолженности по договору заявлены собственником имущества, расчет арендной платы произведен в соответствии с условиями договора аренды. Обязательства в части 586 583,40 руб. исполнены ответчиком внесением денежных средств на депозитный счет нотариуса для последующей их передачи надлежащему арендодателю (кредитору) по договору аренды от 24.03.2006 - ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа". Требования о взыскании арендной платы удовлетворены за вычетом указанной суммы. Судом первой инстанции отклонены возражения ответчика, заявленные со ссылкой на зачет взаимных требований в связи с проведением капитального ремонта, поскольку ответчиком не доказано соблюдение предусмотренного договором порядка уведомления арендодателя. При определении суммы подлежащей взысканию неустойки судом первой инстанции применены положения статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации. Наличие задолженности, согласно выводам суда первой инстанции, явилось основанием для расторжения договора и выселения ответчика.

На решение суда ООО "СМУ-7" подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просил отменить решение суда первой инстанции и отказать в удовлетворении иска. В обоснование своих доводов податель апелляционной жалобы сослался на то, что истцом неверно рассчитана арендная плата по договору, а именно, неправильно исчислен подлежащий начислению на сумму арендной платы НДС. Кроме того, сумма НДС по условиям договора подлежала перечислению ответчиком отдельно, в качестве налогового агента, и фактически уплачена в МИФНС N 24 по Санкт-Петербургу, чему суд первой инстанции не дал оценку. Учитывая в качестве исполнения обязательства сумму, внесенную на депозитный счет нотариуса, суд первой инстанции не учел, что оплата произведена без учета НДС. Расчет пени, выполненный истцом, не соответствует условиям договора: заявленные истцом пени насчитаны несколько раз за один и тот же период, пени подлежат начислению на сумму задолженности без учета НДС. Истец не вправе взыскивать пени за период с 01.12.2010, так как отказался принимать денежные средства, перечисленные ответчиком. Удовлетворяя иск в части расторжения договора аренды и выселения, суд первой инстанции не дал надлежащую оценку действиям истца: ответчик не был надлежащим образом уведомлен о замене арендатора правопреемником, доказательств правопреемства не представлено. Государственная регистрация перехода прав требований от территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области не произведена. Право собственности на имущество у истца возникло лишь 08.09.2009, а уведомление ответчика о смене собственника имело место лишь 15.06.2010, правопреемство на основании закона установлено постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 08.12.2010 по делу N А56-6006/2010. Уплаченные ответчиком арендные платежи необоснованно возвращались истцом, в связи с чем ответчик не может считаться просрочившим должником, поскольку имела место просрочка кредитора. Из материалов дела следует, что заявление о зачете было получено истцом, уклонение его от принятия зачета представляет собой злоупотребление правом.

В дополнении к апелляционной жалобе Обществом указано на то, что отказ от совершенного зачета не допускается; судом при вынесении решения о расторжении договора не учтен факт добровольного погашения задолженности, прекращение договора является крайней мерой гражданско-правовой ответственности.

В апелляционном суде ответчик повторно заявил ходатайство (оставленное судом первой инстанции без удовлетворения) о привлечении к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрайонной инспекции Федеральной налоговой службы N 24 Невского района Санкт-Петербурга.

В отзыве на апелляционную жалобу истец возразил на доводы жалобы, сославшись на то, что ответчиком не исполнено надлежащим образом, в соответствии с требованиями, в том числе бюджетного законодательства, обязательство по уплате арендных платежей, в связи с чем возникли основания для расторжения договора аренды, предусмотренные его условиями. Уплата НДС в бюджет не должна осуществляться непосредственно арендатором, переплата налога зачтена МИФНС N 24 по Санкт-Петербургу в счет уплаты налога на прибыль. В данном случае арендатор налоговым агентом не являлся. Пени, при этом, рассчитаны на сумму задолженности без учета НДС. Имущество не утрачивало статус государственного, находилось в хозяйственном ведении истца, и правомочия по сдаче его в аренду принадлежали истцу. Денежные средства, поступившие в адрес ОАО "УТ ЛенВО", возвращены, поскольку в назначении платежа не был выделен НДС. Зачет встречных требований не мог быть произведен, поскольку проведение капитального ремонта, о зачете расходов на который заявлено, не было согласовано с арендодателем. В акте сдачи-приемки помещений зафиксировано, что их состояние удовлетворительное. Зачет мог быть произведен с ТУ ФАУГИ, поскольку именно оно выступало арендодателем по договору до регистрации права собственности за истцом.

Третье лицо, извещенное надлежащим образом, в судебное заседание не явилось, направило заявление о рассмотрении апелляционной жалобы в его отсутствие. С учетом мнения представителей истца и ответчика и в соответствии с положениями статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие третьего лица.

Представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы. Представитель истца против удовлетворения апелляционной жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Ходатайство о привлечении к участию в деле третьим лицом, не заявляющим самостоятельных требований относительно предмета спора, Межрайонной ИФНС России N 24 по Санкт-Петербургу отклонено апелляционным судом по основаниям части 3 статьи 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность решения суда первой инстанции проверены в апелляционном порядке.

Заслушав объяснения представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней, отзыва на нее, апелляционный суд не установил оснований для отмены обжалуемого судебного акта.

Материалами дела подтверждается, что Территориальным управлением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области, выступившим на стороне арендодателя, и ООО "СМУ-7" (арендатором) заключен договор аренды объекта нежилого фонда от 24.03.2006 N 04/526, по условиям которого арендодатель на основании распоряжения Территориального управления Федерального агентства по управлению федеральным имуществом по Ленинградской области от 24.03.2006 N 113 предоставил арендатору за плату во временное владение и пользование объект нежилого фонда, находящийся на балансе дочернего государственного унитарного предприятия N 407 Федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа", расположенного по адресу - Ленинградская область, г. Сертолово, микрорайон Черная речка, здание продовольственного и промтоварного магазина N 18, инв. N 406, литера А, для использования под торговлю. Общая площадь сданных в аренду помещений составила 1376,1 кв.м, срок действия договора установлен до 30.06.2031.

В пункте 3.1 договора аренды размер арендной платы согласован в сумме 2866,88 у.е. в месяц без учета НДС. Курс условной единицы в рублях соответствуют курсу доллара США, установленному Центральным банком Российской Федерации на первый рабочий день квартала, за который осуществляются платежи. По условиям пункта 3.2 договора аренды арендатор обязан самостоятельно рассчитывать размер арендной платы в рублях, исходя из действующей ставки налога на добавленную стоимость.

По условиям пункта 3.4 договора арендатор перечисляет арендную плату, а также налог на добавленную стоимость, отдельными платежными поручениями на соответствующие счета ежемесячно, не позднее 10 числа месяца, подлежащего оплате. В реквизитах договора указан бюджетный счет получателя арендных платежей - УФК по Ленинградской области (Территориальное управление) - 40101810200000010022, а также имеется ссылка на то, что НДС уплачивается арендатором отдельными платежными поручениями в федеральный бюджет по месту постановки арендатора на налоговый учет.

За нарушение обязательства по перечислению арендных платежей и суммы налога на добавленную стоимость пунктом 4.4 договора аренды предусмотрены пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

Объект передан арендатору по акту сдачи-приемки от 01.07.2006, в акте отмечено, что техническое состояние помещений удовлетворительное.

В ходе приватизации государственного имущества объект на основании приказа Министра обороны Российской Федерации "Об условиях приватизации федерального казенного предприятия "Управление торговли Ленинградского военного округа" от 09.07.2009 N 629 и передаточного акта от 05.08.2009 передан в собственность ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа", право собственности зарегистрировано за истцом 08.09.2009, о чем выдано свидетельство о государственной регистрации права от той же даты N 78-АД 045065.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. В этом случае имеет место переход прав и обязанностей арендодателя в правоотношениях из договора аренды в силу закона, при этом, согласно пункту 1 статьи 387 Гражданского кодекса Российской Федерации моментом перехода прав кредитора в части обязательства по внесению арендных платежей является, с учетом положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации, момент государственной регистрации права собственности на переданное в аренду недвижимое имущество. Отсутствие какого-либо дополнительного соглашения о замене стороны в договоре аренды при таких обстоятельствах не исключает замены стороны в спорном арендном правоотношении.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Учитывая изложенное, в спорный период обязательство ответчика, предусмотренное положениями пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации, подлежало исполнению в пользу истца.

Следует отметить, что отсутствие извещения о замене кредитора в силу пункта 3 статьи 382 Гражданского кодекса Российской Федерации могло иметь правовое значение лишь в случае исполнения обязательства по уплате арендной платы за спорный период прежнему кредитору, между тем, ответчиком в нарушение части 1 статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, таких доказательств не представлено.

Основания и порядок уплаты налога на добавленную стоимость регулируется в рамках публичных правоотношений, то есть определяется исходя из требований закона, в силу пункта 3 статьи 2 Гражданского кодекса Российской Федерации, гражданское законодательство, в том числе касающееся заключения договоров, к этим правоотношениям не применяется.

В связи с прекращением государственной собственности на переданное в аренду имущество, исключение, предусматривающее уплату налога на добавленную стоимость, начисленного в связи с реализацией услуг по предоставлению имущества в аренду, установленное пунктом 3 статьи 154 Налогового кодекса Российской Федерации, арендатором как налоговым агентом, не подлежало применению. Налог на добавленную стоимость следовало исчислять и уплачивать в общем порядке, установленном статьей 168 Налогового кодекса Российской Федерации, начисляя на сумму арендной платы, подлежащую внесению за соответствующий период, в составе платежа, причитающегося ОАО "Управление торговли Ленинградского военного округа". Представленные ответчиком в дело платежные поручения о перечислении налога на добавленную стоимость в пользу Межрайонной ИФНС России N 24 по Санкт-Петербургу не являются доказательством исполнения обязательства по внесению арендной платы за спорный период в силу приведенных обстоятельств. Текущие платежи, перечисленные истцу без учета налога на добавленную стоимость, обоснованно возвращены им должнику, поскольку не свидетельствовали о надлежащем исполнении денежного обязательства по договору аренды.

Судом первой инстанции верно отклонены возражения ответчика, сославшегося на заявление от 29.12.2010 N 259 о зачете в счет арендных платежей затрат на капитальный ремонт объекта, поскольку в нарушение статьи 410 Гражданского кодекса Российской Федерации отсутствовали доказательства возникновения у арендодателя обязательства по возмещению арендатору этих расходов.

Положения пункта 1 статьи 616 Гражданского кодекса Российской Федерации позволяют сторонам договора аренды самостоятельно распределять обязанности по проведению капитального ремонта. По условиям пункта 2.2.4 договора аренды в данном случае эта обязанность возложена на арендатора. Возмещение стоимости капитального ремонта арендатору путем зачета в счет арендной платы согласно пункту 7.1 договора аренды возможно в случае письменного предварительного соглашения с арендодателем. Иное допускается лишь при выделении на проведение ремонта средств из бюджета, в случае, когда проведение капитального ремонта носит плановый характер. Из письма истца от 25.03.2011 N 1068, вопреки утверждению подателя апелляционной жалобы, следует, что согласие на проведение ремонта и зачета истцом не было дано. То есть, ни в одностороннем порядке, ни посредством соглашения сторон, зачет произведен не был.

При таких обстоятельствах, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о наличии неисполненного ответчиком обязательства по договору аренды и оснований для применения предусмотренной договором ответственности за нарушение обязательства в виде уплаты пени. При отсутствии доказательств уплаты платежей с начала спорного периода, как новому кредитору, так и прежнему кредитору, довод подателя апелляционной жалобы об освобождении его от ответственности вследствие просрочки кредитора не подтверждается материалами дела. Размер задолженности и пени определен с учетом порядка расчета размера арендных платежей, предусмотренного условиями договора аренды. Неверный расчет НДС от стоимости арендной платы, выраженной в условных единицах, повлек занижение заявленной к взысканию суммы арендной платы, по сравнению с ее размером, подлежащим уплате с учетом НДС, как это следует и из расчета подателя апелляционной жалобы, следовательно, это обстоятельство не могло явиться основанием для отказа в удовлетворении иска. Частичное погашение арендной платы без выделения НДС, принятое во внимание судом первой инстанции при определении размера неисполненного обязательства, в силу положений статьи 319 Гражданского кодекса Российской Федерации не препятствовало зачету указанной суммы в счет исполнения обязательства. Кроме того, в этой части решение суда первой инстанции истцом не оспаривается.

Кроме того, доводы жалобы о том, что при расчете неустойки следует исходить из размера арендных платежей без учета НДС, отклонен апелляционным судом с учетом правовой позиции, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 22.09.2009 N 5451/09.

По условиям пункта 5.3.2 договора аренды при возникновении задолженности по внесению предусмотренной условиями договора с учетом последующих изменений и дополнений к нему арендной платы за объект более двух раз подряд по истечении установленного пунктом 3.4 договора аренды срока, независимо от ее последующего внесения, договор может быть расторгнут досрочно по требованию арендодателя. Соблюдение досудебного порядка расторжения договора аренды подтверждается уведомлением (с доказательствами направления его ответчику) о расторжении договора от 11.01.2011 N 6 со ссылкой на нарушение обязательства по внесению арендной платы. При таких обстоятельствах, суд первой инстанции обоснованно применил положения статьи 450 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворил требования в части расторжения договора аренды и выселения ответчика.

Оснований для отмены или изменения решения и удовлетворения апелляционной жалобы не имеется.

Расходы по уплате государственной пошлины по апелляционной жалобе относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24 октября 2011 года по делу N А56-19854/2011 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Председательствующий

В.М. Горбик

Судьи

Н.С. Полубехина О.Р. Старовойтова