Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 августа 2012 г. N Ф07-2437/12 по делу N А56-56356/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 6 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 9 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Захаровой М.В. и Константинова П.Ю.,

при участии от АООО "Хомент трейдинг лимитед" Нерсесян М.А. (доверенность от 20.09.2011) и Ященкова И. (доверенность 23.08.2011), от КУГИ Бабаевой В.В. (доверенность от 27.12.2011 N 35316-42), от Управления Росреестра Шавериной Ю.С. (доверенность от 20.12.2011),

рассмотрев 06.08.2012 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2012 (судья Иванилова О.Б.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 (судьи Серикова И.А., Желтянников В.И., Жиляева Е.В.) по делу N А56-56356/2011,

установил:

Акционерное общество с ограниченной ответственностью "Хомент трейдинг лимитед", учрежденное на Британских Виргинских островах, место нахождения: Виргинские острова (Британия), Tortola, RoadTown, 90, MainStreet, P.O.Box 3099, (далее - АООО "Хомент трейдинг лимитед", Компатия) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу, место нахождения: 191124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра), о признании недействительным отказа от 26.07.2011 N 78-78-31/005/2011-260 в государственной регистрации перехода права собственности от общества с ограниченной ответственностью "Балтийский берег" (далее - ООО "Балтийский берег") к АООО "Хомент трейдинг лимитед" на объект незавершенного строительства, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, улица Благоева, дом 9, литер А, кадастровый номер 78:3037А:0:18, а также об обязании Управления Росреестра осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на вышеуказанный объект незавершенного строительства.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ).

Решением суда от 06.02.2012 заявленные требования удовлетворены.

Постановлением апелляционного суда от 03.05.2012 решение оставлено без изменения.

В кассационной жалобе Управление Росреестра просит решение и постановление отменить и принять новый судебный акт об отказе в иске.

Податель жалобы ссылается на пункт 1 статьи 16, пункт 1 статьи 17 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), указывает, что с заявлением о государственной регистрации прав обращаются обе стороны сделки; исходя из положений пункта 3 статьи 165 и пункта 3 статьи 551 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) только суд вправе, установив уклонение стороны по сделке, вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности, при этом податель жалобы ссылается на совместное постановление Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление N 10/22).

Податель жалобы считает, что регистрирующий орган не компетентен определять случаи, когда государственная регистрация может быть осуществлена на основании заявления только одной из сторон сделки в связи с уклонением от регистрации другой стороны по сделке.

В кассационной жалобе КУГИ просит решение и постановление отменить и в удовлетворении заявления отказать.

Податель жалобы полагает, что заявитель не представил доказательств того, что оспариваемый отказ является незаконным и нарушает его права и законные интересы.

Податель жалобы ссылается на то, что суды не обратили внимание на иные обстоятельства, которые свидетельствуют о невозможности регистрации перехода права собственности от ООО "Балтийский Берег" к заявителю, и указывает, что инвестиционный договор N 00-(И)003694(15) между ЛО ГУП "Леноблжилкомхоз" и КУГИ не является правовым основанием для возникновения права собственности на спорный незавершенный строительством объект, являющийся пристройкой к детскому дому-школе N 14, а последующие сделки купли-продажи объекта являются ничтожными на основании пункта 1 статьи 299, статьей 218 и 168 ГК РФ, и не влекут правовых последствий в соответствии со статьей 167 ГК РФ, в связи с этим оснований для регистрации перехода права собственности от ООО "Балтийский берег" к заявителю не имеется.

Податель жалобы указывает, что о притязаниях КУГИ на спорный объект заявителю было известно ввиду принятия арбитражным судом по делу N А56-4732/2008 обеспечительных мер и приостановлении государственной регистрации перехода права собственности на этот объект, считает, что покупатель не может быть признан добросовестным приобретателем.

Податель жалобы полагает, что в данном случае статья 551 ГК РФ не подлежит применению, ссылается на то, что ликвидация продавца является не единственным препятствием для удовлетворения требований заявителя.

Податель жалобы, кроме того, ссылается на то, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним в отношении спорного объекта внесена запись о принятии на учёт как бесхозяйного объекта недвижимости.

В отзыве на кассационные жалобы АООО "Хомент трейдинг лимитед" просит оставить решение и постановление без изменения.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представители Управления Росреестра и КУГИ подтвердили доводы, изложенные в кассационных жалобах. Представители Компании обратились с просьбой отказать в удовлетворении жалобы.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалобы не подлежат удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между АООО "Хомент трейдинг лимитед" (покупатель) и ООО "Балтийский берег" (продавец) заключен договор от 15.01.2008 купли-продажи объекта незавершенного строительства, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, улица Благоева, дом 9, литер А, кадастровый номер 78:3037А:0:18.

Право собственности ООО "Балтийский берег" на спорный объект подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серия 78-АА N 776171, выданным Главным управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области, дата регистрации 22.03.2006, регистрационный номер 78-78-01/0098/2006-156.

Судами первой и апелляционной инстанций установлено, что сделка исполнена сторонами - стоимость объекта уплачена продавцу, объект незавершенного строительства передан покупателю по акту приема-передачи от 11.04.2008.

АООО "Хомент трейдинг лимитед" обратилось в Управление Росреестра с заявлением от 25.05.2011 о государственной регистрации перехода права собственности на спорный объект.

Письмом от 26.07.2011 N 78-78-31/005/2011-260 Управление Росреестра сообщило заявителю об отказе в государственной регистрации перехода права собственности на объект незавершенного строительства. Отказ Управления Росреестра обоснован ликвидацией продавца по договору - ООО "Балтийский Берег", в связи с чем, по мнению Управления Росреестра, у регистрирующего органа отсутствует возможность проверить законность сделки, установить наличие волеизъявления на ее совершение, а также полномочия продавца по отчуждению имущества. Кроме того, Управление Росреестра в отказе сослалось на судебный акт по делу NА56-46029/2009, которым договор купли-продажи от 15.01.2008 между АООО "Хомент трейдинг лимитед" и ООО "Балтийский Берег" признан недействительным.

Ссылаясь на то, что указанный отказ не соответствует законодательству и нарушает его права, АООО "Хомент трейдинг лимитед" обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суд первой инстанции признал требования Компании обоснованными и обязал Управление Росреестра совершить регистрационные действия по переходу права собственности в отношении спорного объекта. Суд первой инстанции применил пункт 5 статьи 131, статью 551 ГК РФ, пункт 5 статьи 2, пункт 1 статьи 16, пункт 3 статьи 20 Закона о регистрации. Суд отклонил доводы Управления Росреестра о невозможности исполнения решения в связи с постановкой объекта на учёт как бесхозяйного имущества, сославшись на то, что постановка объекта на учёт как бесхозяйного имущества произведена Управлением Росреестра после принятия решения об отказе регистрации перехода права собственности, и основанием для отказа данный факт не являлся.

Апелляционный суд сослался на толкование норм права, приведенное в пункте 62 Постановления N 10/22, а также на то, что регистрация права собственности ООО "Балтийский берег" на спорный объект и сделки по отчуждению спорного имущества недействительными признаны не были, и согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция, изучив материалы дела и проверив правильность применения судами норм материального и процессуального права, не находит оснований для отмены обжалуемых судебных актов.

Как следует из правовой позиции, изложенной в пункте 62 Постановления N 10/22, на основании статей 58, 1110 и 1112 ГК РФ обязанности продавца по договору купли-продажи переходят к его универсальным правопреемникам. Поэтому покупатель недвижимого имущества вправе обратиться с иском о государственной регистрации перехода права собственности (статья 551 ГК РФ) к наследникам или иным универсальным правопреемникам продавца. При отсутствии наследников продавца либо при ликвидации продавца - юридического лица судам необходимо учитывать следующее. Покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 25 ГПК РФ или главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности. В то же время регистрация перехода права собственности к покупателю на основании судебного решения не является препятствием для оспаривания учредителями ликвидированного продавца или иными заинтересованными лицами права покупателя на недвижимое имущество.

Суды установили, что юридическое лицо, являющееся продавец упомянутого имущества, ликвидировано, покупатель обратился в регистрирующий орган за регистрацией перехода права собственности на объект и, получив отказ в осуществлении государственной регистрации права, обжаловал его в арбитражный суд. Судами также установлено, что продавцом исполнено обязательство по передаче объекта, а покупателем - по его оплате. Суды пришли к обоснованному выводу о том, что единственным препятствием для регистрации права собственности к покупателю является отсутствие продавца. Указанный вывод подтверждается следующим.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.05.2011 по другому делу (N А56-46029/2009) КУГИ отказано в иске к Компании о признании права собственности на спорный объект незавершенного строительства. Указанное постановление апелляционной инстанции оставлено без изменения постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 28.09.2011. Судами при рассмотрении дела N А56-46029/2009 установлено, что спорным объектом фактически владеет Компания и пришли к выводу о том, что КУГИ избран ненадлежащий способ защиты права. Как пояснил представитель КУГИ в судебном заседании кассационной инстанции, с иском об истребовании упомянутого имущества из владения Компании КУГИ не обращался, поскольку КУГИ пропущен срок исковой давности по этому требованию. Таким образом, на момент принятия решения по настоящему делу спора в отношении упомянутого объекта недвижимости не имеется.

Поскольку продавец по сделке - ООО "Балтийский берег" ликвидировано, но принятые на себя по договору купли-продажи от 15.01.2008 обязательства сторонами исполнены, в отсутствии притязаний на упомянутый объект недвижимости у третьих лиц, что также подтверждается государственной регистрацией права собственности на объект за продавцом, суды первой и апелляционной инстанции правомерно удовлетворили заявленные требования.

Доводу КУГИ и Управления Росреестра о внесении в отношении упомянутого объекта в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о бесхозяйном имуществе судами первой и апелляционной инстанции дана правильная оценка.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения решения и постановления не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.05.2012 по делу N А56-56356/2011 оставить без изменения, а кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга и Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

М.В. Захарова П.Ю. Константинов