Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 августа 2012 г. N Ф07-2336/12 по делу N А05-11073/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 09 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 14 августа 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В. и Константинова П.Ю.,

с ведением протокола судебного заседания помощником судьи Яковлевой Е.С.,

при участии от открытого акционерного общества "Архангельский трест инженерно-строительных изысканий" Андрушина Р.Г. (доверенность от 28.05.2012), Романовой М.В. (доверенность от 07.08.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании, проведенном с использованием систем видеоконференц-связи при содействии Арбитражного суда Архангельской области, кассационную жалобу открытого акционерного общества "Архангельский трест инженерно-строительных изысканий" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.12.2011 (судья Бабичев О.П.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 (судьи Зайцева А.Я., Журавлев А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-11073/2011,

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Архангельской области, место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Карла Либкнехта, д. 2, ОГРН 1092901006725 (далее - Управление Росимущества), обратилось в Арбитражный суд Архангельской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ), к открытому акционерному обществу "Архангельский трест инженерно-строительных изысканий", место нахождения: 163000, г. Архангельск, ул. Тимме, д. 23, корпус 1, ОГРН 1022900508245 (далее - Общество), о взыскании 1 059 541 руб. 50 коп. задолженности по арендной плате за период с 01.07.2007 по 21.09.2010 по договору от 19.04.2005 N 99/1 аренды земельного участка и 233 788 руб. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными за просрочку внесения арендной платы.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Архангельской области и Ненецкому автономному округу (далее - Управление Росреестра).

Решением от 23.12.2011, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 12.04.2012, иск удовлетворен.

В Кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, неполное исследование обстоятельств, имеющих существенное значение для правильного разрешения спора, просит отменить решение от 23.12.2012 и постановление от 12.04.2012 и направить дело на новое рассмотрение.

Податель жалобы ссылается на следующее: заключением 07.05.2007 договора купли-продажи арендованного земельного участка стороны прекратили обязательства, вытекающие из договора аренды; после заключения договора выкупа Общество платило земельный налог; Общество не регистрировало до 2010 года переход к нему права собственности на участок, поскольку здания производственной базы, расположенные на спорном участке и право аренды этого участка находились в залоге у Сбербанка России; истец неправильно рассчитал долг по арендной плате, применил неверные коэффициенты при расчете платы за 2008 и 2009 годы и коэффициент-дефлятор при расчете платы за 2010 год.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представители Общества поддержали доводы жалобы и пояснили, что в судах первой и апелляционной инстанций Общество не оспаривало правомерность выполненного истцом расчета арендной платы и не приводило довод о применении неверных коэффициентов при расчете.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как видно из материалов дела, Управление Росимущества (арендодатель) и Общество (арендатор) 19.04.2005 заключили договор N 99/1 аренды земельного участка площадью 0,4914 га с кадастровым номером 29:22:040611:0005 из земель поселений по адресу: город Архангельск, Октябрьский округ, улица Тимме, дом 23, корпус 1, с разрешенным использованием - для эксплуатации производственной базы на срок по 18.04.2054. На данном участке расположены здания, принадлежащие арендатору.

Размер и порядок внесения арендной платы определены разделом 3 договора.

Стороны установили, что годовой размер арендной платы в 2005 году составляет 299 754 руб. исходя из базовой ставки арендной платы в размере 61 руб./кв.м.

Пунктом 3.4 договора предусмотрено следующее: размер арендной платы подлежит изменению при изменении базовой ставки арендной платы, а также ежегодно путем корректировки индекса инфляции на текущий финансовый год в соответствии с законами Российской Федерации и иными правовыми актами; арендодатель направляет арендатору расчет размера арендной платы; подписание дополнительных соглашений в данном случае не требуется.

Пунктом 5.2.5 договора установлена обязанность ответчика своевременно вносить арендную плату.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Стороны 04.05.2007 подписали соглашение о расторжении с 01.05.2007 договора аренды от 19.04.2005 N 99/1, а 07.05.2007 подписали договор купли-продажи названного земельного участка.

Государственная регистрация прекращения договора аренды от 19.04.2005 и переход права собственности на земельный участок к Обществу на основании договора купли-продажи от 07.05.2007 осуществлена Управлением Росреестра по заявлению Общества 22.09.2010.

Управление Росимущества, ссылаясь на то, что Общество обязано платить арендную плату за пользование земельным участком до даты государственной регистрации расторжения договора аренды и перехода к нему права собственности на участок, направило ответчику претензию от 06.08.2010 с требованием уплатить долг.

В письме от 04.10.2010 Общество сообщило об отказе уплатить долг, считая, что после заключения договора купли-продажи земельного участка и внесения за него выкупной цены, у него отсутствует обязанность платить за аренду (л.д. 44).

Управление Росимущества, ссылаясь на приведенные обстоятельства, обратилось с настоящим иском в суд.

Суды первой и апелляционной инстанций, исследовав материалы дела и доводы сторон, руководствуясь статьями 223, 309, 310, 433, 551, 606, 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), статьей 65 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ), признали требования Управления Росимущества обоснованными и удовлетворили иск.

Суды исходили из следующего.

Согласно статье 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации.

В силу статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет собой юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Датой государственной регистрации прав является день внесения соответствующих записей о правах в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Земельным законодательством закреплен принцип платности использования земли.

Согласно подпункту 7 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ любое использование земли осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации. В соответствии с пунктом 1 статьи 65 ЗК РФ формами платы за использование земли являются земельный налог (до введения в действие налога на недвижимость) и арендная плата.

Покупатель (бывший арендатор) до государственной регистрации перехода права собственности на землю не является плательщиком земельного налога и поэтому обязан в соответствии с пунктом 1 статьи 1102 ГК РФ возместить продавцу (арендодателю) расходы по уплате этого налога.

Вместе с тем, поскольку публично-правовое образование не уплачивает земельный налог, в случае, если оно выступает продавцом (арендодателем) земельного участка, в силу подпункта 7 пункта 1 статьи 1 и статьи 65 ЗК РФ до государственной регистрации перехода права собственности на землю обязательство по внесению арендной платы из ранее заключенного между сторонами договора аренды сохраняется.

Таким образом, обязательство Общества по внесению арендной платы, возникшее из ранее заключенного между сторонами договора аренды, сохраняется до государственной регистрации перехода права собственности на земельный участок. В этом случае ввиду платности использования земли стороны не вправе установить иной момент прекращения обязанности по внесению арендной платы.

Данные выводы соответствуют правовой позиции, приведенной в пункте 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды".

Договор купли-продажи земельного участка подписан сторонами 07.05.2007. Поскольку государственная регистрация соглашения о расторжении договора аренды и перехода к Обществу права собственности на спорный земельный участок осуществлена только 22.09.2010, суды обоснованно признали, что отношения между сторонами по использованию земельного участка на условиях аренды прекратились 22.09.2010, не 07.05.2007. Следовательно, до 22.09.2010 Общество обязано было вносить арендную плату за пользование земельным участком, на котором расположены его объекты недвижимости.

Следует отметить, что государственная регистрация прекращения договора аренды и перехода к Обществу права собственности на земельный участок не производилась не по вине Управления Росимущества, а, как указывает ответчик, в связи с тем, что право аренды находилось в ипотеке у Сбербанка России в обеспечение исполнения Обществом кредитного договора.

В соответствии с условиями договора и положениями пункта 3 статьи 65 ЗК РФ расчет арендной платы Управление Росимущества осуществило за 2007, 2008, 2009 годы на основании решения Архангельского городского Совета от 25.10.2006 N 259 "Об утверждении базовых ставок арендной платы за землю на 2007 год", Положения об арендной плате за использование земельных участков, находящихся в собственности муниципального образования "Город Архангельск", утвержденного решением Архангельского городского Совета депутатов от 21.11.2007 N 559, за 2010 года в соответствии с Правилами определения арендной платы, а также порядка, условий и сроков внесения арендной платы за земли, находящиеся в собственности Российской Федерации, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 16.07.2009 N 582.

Ответчик в судах первой и апелляционной инстанций расчет долга не оспорил, никаких возражений по расчету не заявил. Доводы о неверном расчете арендной платы Общество изложило только в кассационной жалобе.

Между тем согласно положениям, предусмотренным частью 2 статьи 9, частями 3 и 4 статьи 65 АПК РФ, лица, участвующие в деле, вправе знать об аргументах друг друга и обязаны раскрыть доказательства, на которые они ссылаются как на основание своих требований и возражений, перед другими лицами, участвующими в деле, заблаговременно, до начала судебного разбирательства, учитывая при этом, что они несут риск наступления последствий совершения или несовершения ими соответствующих процессуальных действий.

В полномочия суда кассационной инстанции не входит исследование доказательств и возражений, не раскрытых лицами, участвующими в деле, в суде первой инстанции.

Следует также отметить, что сумма арендной платы, предъявленная Управлением Росимущества к взысканию за 2007-2010 годы, незначительно отличается от размера арендной платы, установленного сторонами в договоре аренды на 2005 год.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены принятых по делу решения и постановления и удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 23.12.2011 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2012 по делу N А05-11073/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу открытого акционерного общества "Архангельский трест инженерно-строительных изысканий" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова П.Ю. Константинов