Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 4 сентября 2012 г. N Ф07-3153/12 по делу N А56-66511/2011

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Грачевой И.Л., Захаровой М.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Жилищная компания "Санкт-Петербург" Епифанцевой К.Р. (доверенность от 15.05.2012), от общества с ограниченной ответственностью "ТДК" Шевченко О.В. (доверенность от 27.07.2012),

рассмотрев 03.09.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТДК" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2012 (судья Раннева Ю.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 (судьи Серикова И.А., Медведева И.Г., Тимухина И.А.) по делу N А56-66511/2011,

установил:

Закрытое акционерное общество "Жилищная компания "Санкт-Петербург", место нахождения: 193036, Санкт-Петербург, 7-я Советская ул., д. 4, пом.7Н, ОГРН 1027809259719 (далее - Компания), обратилось в арбитражный суд города Санкт- Петербурга и Ленинградской с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТДК", место нахождения: 195197, Санкт-Петербург, Лабораторный пр., д. 23, ОГРН 1027802503167 (далее - Общество), о взыскании 153 804 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за период с июня по декабрь 2011 года на основании договора аренды от 10.12.2002 N 01-А005916, 28 223 руб. 14 коп. пеней за просрочку оплаты, 113 435 руб. штрафа на основании пункта 4.4 договора, 323 890 руб. штрафа на основании пункта 4.5 договора и 23 070 руб. 68 коп. штрафа на основании пункта 4.8 договора.

Решением суда первой инстанции от 06.02.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 23.05.2012, с Общества в пользу Компании взыскано 153 804 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате, 28 223 руб. 14 коп. пеней, 113 435 руб. штрафа, а также 7289 руб. 01 коп. судебных расходов по государственной пошлине. В остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований в полном объеме.

По мнению подателя жалобы, арендуемое нежилое помещение непригодно к использованию ввиду отсутствия энергоснабжения; суды не применили к спорным правоотношениям статью 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

В отзыве на кассационную жалобу Компания просит жалобу отклонить.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель Компании просил жалобу отклонить.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке в соответствии со статьей 286 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 10.12.2002 N 01-А005916 аренды части помещения 7Н площадью 237,5 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Биржевой пер., д. 1/10, лит. А, сроком на три года.

Вышеуказанное помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 10.12.2002.

Впоследствии сторонами заключены дополнительные соглашения от 19.06.2003 N 1, от 18.05.2004 N 2, от 14.08.2006 N 3 об изменении условий договора.

Размер и порядок внесения арендной платы установлен разделом 3 договора.

В соответствии с пунктами 2.2.6, 2.2.7 договора арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера; арендатор обязан соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта.

Согласно пункту 2.2.11 договора арендатор обязан в течение двадцати дней со дня подписания данного договора при наличии энергопринимающего устройства и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (в том числе воды и газа) заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами объекта непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги; при отсутствии указанных устройств заключить аналогичные договоры с балансодержателем; заключить договоры на техническое обслуживание объекта, на сбор и вывоз бытовых отходов; уведомить балансодержателя о заключении договоров; своевременно производить оплату по договорам.

В соответствии с пунктом 4.4 договора в случае несвоевременного выполнения предписаний органов Госпожнадзора, арендатор выплачивает штраф в размере 7 у.е. за каждый день просрочки.

Пунктом 4.5 договора предусмотрен штраф за отсутствие договоров, предусмотренных пунктом 2.2.11 договора (на водо-, газо-, тепло-электроснабжение, снабжение иными ресурсами) в размере 7 у.е. за каждый день просрочки.

В силу пункта 4.8 договора в случае нарушения иных условий договора, кроме пункта 2.2.2. договора, сторона, нарушившая их, уплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

На основании пункта 4.9 договора в случае нарушения арендатором пункта 2.2.2 договора (порядок уплаты и размер арендной платы) последнему начисляются пени в размере 0,15% с просроченной суммы за каждый день просрочки.

На основании договора купли-продажи от 02.05.2007 помещение 7Н площадью 602,5 кв.м., с кадастровым номером 78:6:2007:0:3:8, расположенное по указанному адресу, было приобретено Варенцовым В.В.

Между Варенцовым В.В. (продавцом) и Компанией (покупателем) был заключен договор от 25.03.2008 N 1 купли-продажи помещения 7Н площадью 602,5 кв.м., с кадастровым номером 78:6:2007:0:3:8, расположенного по указанному адресу.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение Обществом обязательств по договору аренды, Компания обратилась с настоящим иском в арбитражный суд.

Суд первой инстанции признал обоснованными по праву и размеру исковые требования о взыскании задолженности по арендной плате, неустойки и штрафа, начисленного ответчику на основании пункта 4.4 договора. Суд отказал Компании во взыскании с ответчика штрафа, предусмотренного пунктами 4.5 и 4.8 договора.

Суд апелляционной инстанции согласился с этими выводами.

Кассационная инстанция не находит оснований для удовлетворения жалобы в силу следующего.

Согласно пункту 1 статьи 617 ГК РФ переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты Обществом арендной платы в установленном порядке и размере, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с ответчика 153 804 руб. 54 коп. задолженности по арендной плате за период с июня по декабрь 2011 года и 28 223 руб. 14 коп. пеней за просрочку оплаты, начисленных на основании пункта 4.9 договора.

Судами правомерно удовлетворены требования о взыскании с ответчика 113 435 руб. штрафа на основании пункта 4.4 договора, так как факт несвоевременного выполнения Обществом предписаний органов Госпожнадзора подтверждается решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 07.02.2011 по делу N 2-481/11 и актом проверки Госпожнадзора от 25.08.2010.

В удовлетворении требований о взыскании штрафа на основании пунктов 4.5 и 4.8 договора судами отказано правомерно, выводы судов в указанной части сторонами не оспариваются.

Отклоняется судом кассационной инстанции довод подателя жалобы о том, что арендатор был лишен возможности использовать спорное помещение по назначению.

Данный довод был предметом исследования суда апелляционной инстанции и ему дана надлежащая оценка. Суд исходил из того, что приведенные ответчиком факты и доказательства не свидетельствуют о том, что условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Из материалов дела усматривается, что арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.

Таким образом, обжалуемые судебные акты соответствуют нормам материального права, а содержащиеся в них выводы - установленным по делу фактическим обстоятельствам и имеющимся в деле доказательствам.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 288 АПК РФ безусловным основанием для отмены судебного акта, судом кассационной инстанции не установлено. Кассационная жалоба не подлежит удовлетворению.

Руководствуясь статьями 286, 287 и 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.05.2012 по делу N А56-66511/2011 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТДК" - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

И.Л. Грачева М.В. Захарова