Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 сентября 2012 г. N Ф07-3150/12 по делу N А56-27718/2011

Резолютивная часть постановления объявлена 29 августа 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 сентября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Константинова П.Ю. и Сергеевой И.В.,

при участии от закрытого акционерного общества "Идеальная чашка" Парфеновой Ю.Г. (доверенность от 17.07.2012), от индивидуального предпринимателя Ал-Хайба Атталах Салих - Пузиковой Л.А. (доверенность от 28.04.2011),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Ал-Хайба Атталах Салих на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 02.12.2011 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012 (судьи Слобожанина В.Б., Глазков Е.Б., Черемошкина В.В.) по делу N А56-27718/2011 и кассационную жалобу закрытого акционерного общества "Идеальная чашка" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012 по делу N А56-27718/2011,

установил:

Индивидуальный предприниматель Ал-Хайба Аталлах Салих, ОГРНИП 305784701800079, обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к закрытому акционерному обществу "Идеальная Чашка", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Ординарная ул., д. 21, ОГРН 1027806879836 (далее - Общество), о взыскании с ответчика 1 499 777 руб. 91 коп., в том числе:

- 994 666 руб. 66 коп. рыночной стоимости денежных потерь, связанных с непоступлением арендных платежей в результате простоя помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года;

- 422 117 руб. стоимости ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение;

- 46 666 руб. 66 коп., составляющих потерю рыночной стоимости помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года вследствие уменьшения его площади в результате осуществленной ответчиком самовольной перепланировки;

- расходы, понесенные истцом по договору от 15.01.2011 N 18/109 в сумме 3327 руб. 59 коп. и по договору от 16.03.2011 N 024/20 в сумме 33 000 руб.

Суд первой инстанции решением от 02.12.2011 в иске отказал.

Апелляционный суд постановлением от 17.04.2012 отменил решение от 02.12.2011, взыскал с Общества в пользу предпринимателя 422 117 руб. убытков, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение, 46 666 руб. 66 коп., составляющих потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения его площади в результате его самовольной перепланировки, 3327 руб. 59 коп. расходов, понесенных истцом по договору от 15.01.2011 N 18/109, и 33 000 руб., расходов понесенных истцом по договору от 16.03.2011 N 024/20; в остальной части иска отказал.

Предприниматель в кассационной жалобе просит отменить решение от 02.12.2011 и постановление от 17.04.2012, ссылаясь на следующее: суды обеих инстанций, отказав истцу во взыскании с ответчика 994 666 руб. 66 коп. рыночной стоимости денежных потерь, связанных с непоступлением арендных платежей в результате простоя помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года, неправильно применили нормы материального права и сделали выводы, не соответствующие представленным в материалы дела доказательствам.

Общество в кассационной жалобе просит отменить постановление от 17.04.2012, считая, что апелляционный суд, неправильно применив нормы материально права, необоснованно взыскал с ответчика стоимость ремонтно-восстановительных работ, денежные средства, составляющие потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения его площади, и расходы истца по договорам от 15.01.2011 и от 16.03.2011. По мнению Общества, предприниматель не доказал размер убытков, а также то, что после прекращения договора аренды помещение, арендованное Обществом, требовало ремонта и что перепланировка помещения была произведена без согласия истца.

В судебном заседании представители предпринимателя и Общества поддержали доводы своих жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, индивидуальный предприниматель Ал-Хайба Аталлах Салих (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 28.03.2006 N Л-89/20 аренды принадлежащего предпринимателю на праве собственности помещения 5-Н площадью 137 кв.м с кадастровым номером 78:1047:2001:46:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Лиговский пр., д. 89/20, лит. А, на срок до 01.04.2011.

Помещение передано арендатору по акту приема-передачи от 31.03.2006, который является приложением к договору аренды. В акте указано следующее: помещение арендатором осмотрено; в результате осмотра установлено, что стены, наружная отделка, полы в хорошем состоянии, отопление и водопровод действуют, система вентиляции монтирована.

Договор зарегистрирован в установленном порядке 11.05.2006.

Общество в письме от 28.10.2010 N 145 на основании пункта 9.5 договора уведомило предпринимателя о досрочном расторжении договора с 01.01.2011. Стороны 13.12.2010 подписали соглашение о досрочном прекращении договора аренды с 01.01.2011, в котором определили осуществить сдачу-приемку помещения 31.12.2010 с подписанием соответствующего акта.

В материалы дела представлен акт от 31.12.2010 о сдаче арендатором спорного помещения, который на первом листе подписан только представителем Общества. На оборотной стороне предпринимателем сделана запись о том, что в помещении ответчиком произведена самовольная перепланировка, помещение находится в ненадлежащее состоянии, поэтому не может быть использовано для сдачи в аренду либо для собственных целей. Представитель Общества подписал оборотную сторону акта, указав на несогласие с тем, что в помещении произведена самовольная планировка.

По заявке предпринимателя и на основании договора от 15.01.2011 N 18/1089 Санкт-Петербургское государственное унитарное предприятие "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" (далее - ГУИОН) произвело инвентаризацию помещения, в результате которой было установлено, что площадь помещения в результате перепланировки уменьшилась на 6,4 кв.м. За работы по указанному договору истец заплатил 3327 руб. 59 коп.

Предприниматель 18.01.2011 направил ответчику письмо с просьбой привести помещение в надлежащее состояние, устранить допущенные нарушения, а также представить документы, подтверждающие согласие собственника на перепланировку. Общество в письме от 27.01.2011 сообщило, что считает претензии предпринимателя необоснованными.

Предприниматель 16.03.2011 заключил с обществом с ограниченной ответственностью "Северо-Западный центр судебно-правовой экспертизы" (далее - Центр экспертизы) договор N 024/20 с целью определения оценки рыночной стоимости упущенной выгоды возникшей, по мнению предпринимателя, в результате простоя помещения, определения необходимости несения затрат на приведение помещения в первоначальное состояние и состояние, пригодное для сдачи в аренду, и стоимости восстановительных работ для приведения арендованного объекта в исходное положение.

Согласно заключению специалистов Центра экспертиз от 11.04.2011 N 024/20 рыночная стоимость денежных потерь, связанных с не поступлением арендных платежей в результате простоя помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года составила 746 000 руб., стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение - 422 117 руб., потеря рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения площади помещения в результате самовольной перепланировки за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года составила 35 000 руб.

За выполнение работ по договору от 16.03.2011 N 024/20 истец заплатил 33 000 руб.

Предприниматель, ссылаясь на приведенные обстоятельства и на то, что по вине Общества он понес убытки, связанные с необходимостью проводить ремонт в спорном помещении для приведения его в первоначальное состояние и состояние, пригодное для сдачи в аренду, что он не может сдавать помещение в аренду и получать арендную плату, обратился с настоящим иском в суд.

Суд первой инстанции посчитал, что истец не представил надлежащих доказательств нарушения Обществом его обязательств по договору аренды, которые повлекли возникновение у предпринимателя убытков, указанных в иске, и отказал в удовлетворении заявленных требований.

Апелляционный суд согласился с выводом суда первой инстанции о том, что не имеется оснований для взыскания с Общества 994 666 руб. 66 коп. убытков в виде непоступления арендных платежей в результате простоя помещения в период с 01.01.2011 по апрель 2011 года, поскольку истец не доказал наличие причинно-следственной связи между неполучением им дохода от сдачи помещения в аренду после прекращения договора с Обществом и неправомерными действиями ответчика с учетом того, что предприниматель не представил доказательств поступления каких-либо предложений от потенциальных арендаторов.

Вместе с тем апелляционный суд посчитал обоснованными требования предпринимателя в части взыскания с ответчика денежных средств, составляющих стоимость ремонтно-восстановительных работ для приведения помещения в исходное положение, составляющих потерю рыночной стоимости помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года вследствие уменьшения его площади в результате осуществленной ответчиком самовольной перепланировки, а также взыскания расходов, понесенных истцом по договорам, заключенным с ГУИОН и Центром экспертизы.

Апелляционный суд, исследовав материалы дела и доводы сторон, пришел к следующим выводам: в нарушение положений статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации Общество вернуло 31.12.2010 арендованное помещение в ненадлежащем состоянии; на ремонтно-восстановительные работы помещения потребуются затраты в сумме 422 117 руб., что подтверждено заключением Центра экспертизы; поскольку ответчик не доказал, что произвел перепланировку арендованного помещения с согласия истца, и в связи с тем, что в результате перепланировки площадь помещения стала меньше (данное обстоятельство подтверждено заключением ГУИОН), Общество обязано возместить предпринимателю потерю рыночной стоимости помещения вследствие уменьшения его площади в размере 46 666 руб. 66 коп., определенном в заключении Центра экспертизы, а также расходы истца, связанные с проведением инвентаризации помещения и экспертизы.

Кассационная инстанция считает выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Приведенный в жалобе предпринимателя довод о том, что суды необоснованно отказали ему в иске о взыскании 994 666 руб. 66 коп. рыночной стоимости денежных потерь, связанных с непоступлением арендных платежей в результате простоя помещения за период с 01.01.2011 по апрель 2011 года, поскольку Общество вернуло помещение в ненадлежащем состоянии и обязано платить ему арендную плату по правилам статьи 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, несостоятелен. Названной нормой предусмотрено право арендодателя требовать внесения арендной платы после прекращения договора аренды, если арендатор не возвратил арендованное имущество или возвратил его несвоевременно. Между тем Общество вернуло арендованное помещение предпринимателю 31.12.2011 и в дальнейшем его не занимало. Факт передачи помещения в ненадлежащем состоянии влечет иные правовые последствия, предусмотренные гражданским законодательством.

Довод Общества о том, что апелляционный суд необоснованно посчитал доказанным факт передачи помещения в ненадлежащем состоянии, требующем про вине арендатора ремонта, а также факт отсутствия согласования с предпринимателем выполненной Обществом перепланировки помещения, подлежит отклонению как противоречащий материалам дела.

Принимая во внимание изложенное, суд кассационной инстанции не находит предусмотренных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены постановления апелляционного суда и удовлетворения жалоб предпринимателя и Общества.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.04.2012 по делу А56-27718/2011 оставить без изменения, а кассационные жалобы индивидуального предпринимателя Ал-Хайба Атталах Салих и закрытого акционерного общества "Идеальная чашка" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

П.Ю. Константинов И.В. Сергеева