Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 9 ноября 2012 г. N Ф07-4990/12 по делу N А56-3015/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 07 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 09 ноября 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Рудницкого Г.М., Сапоткиной Т.И.,

при участии от закрытого акционерного общества "47 ТРЕСТ" Кашириной Ю. В. (доверенность от 12.01.2012 N 1), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Дрожжиной А.А. (доверенность от 20.12.2011 N 126), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Цыденова С.П. (доверенность от 27.12.2011 N 35409-42),

рассмотрев 07.11.2012 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2012 (судья Савина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 (судьи Полубехина Н.С., Горбик В.М., Старовойтова О.Р.) по делу N А56-3015/2012,

установил:

Закрытое акционерное общество "47 ТРЕСТ", место нахождения: 198188, Санкт-Петербург, ул. Васи Алексеева, д. 9, корп.1, офис Н, ОГРН 1027802743935 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании недействительным решения от 13.12.2011 N 78-78-05/027/2011-3 Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: 193124, Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12 (далее - Управление), об отказе в государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка с кадастровым номером 78:19146:12, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Львовская ул., уч. 1 (юго-западнее пересечения с Санкт-Петербургским шоссе), и обязании Управления произвести действия по государственной регистрации прекращения права аренды указанного земельного участка.

Определением от 30.01.2012 к участию в деле в качестве третьего лица привлечен Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд (далее - Комитет).

Решением от 29.03.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 11.07.2012, заявление удовлетворено.

В кассационной жалобе Управление, ссылаясь на нарушение судами норм материального права, просит принятые судебные акты отменить, в удовлетворении заявления отказать.

Как указывает податель жалобы, в силу пункта 3 статьи 13 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон N 214-ФЗ) и пункта 21 Инструкции об особенностях государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве, прав, ограничений (обременений) прав на объекты недвижимого имущества в связи с долевым строительством объектов недвижимого имущества, утвержденной приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 09.06.2005 N 82, до момента государственной регистрации права собственности всех участников долевого строительства государственная регистрация прекращения права аренды не производится. Данное обстоятельство явилось основанием для отказа Обществу в государственной регистрации прекращения права аренды спорного земельного участка.

В отзыве на кассационную жалобу Общество и Комитет просили оставить решение от 29.03.2012 и постановление от 11.07.2012 без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Управления поддержал доводы кассационной жалобы, а представители Общества и Комитета возражали против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 20.05.2005 N 16/3KC-000034 аренды земельного участка на инвестиционных условиях осуществило строительство многоэтажных жилых домов на земельном участке площадью 34 109 кв.м с кадастровым номером 78:19146:12, расположенном по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Львовская ул., участок 1.

Общество выполнило обязательства по указанному договору, что подтверждается разрешениями на ввод объектов в эксплуатацию от 24.12.2008 N 78-08314в-2008 (жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Львовская ул., д. 21, корп. 2, лит. А); от 21.12.2009 N 78-1114в-2009 (жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Львовская ул., д. 19, корп. 2, лит. А); от 24.02.2009 N 78-0214в-2009 (жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Львовская ул., д. 27, корп. 2, лит. Б); от 29.07.2009 N 78-0614в-2009 (жилой дом, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Львовская ул., д. 27, корп. 2, лит. А), а также соглашением с Комитетом от 30.06.2011 о расторжении указанного договора в связи с выполнением инвестиционных условий. Строительство домов осуществлялось с привлечением денежных средств дольщиков в соответствии с Законом N 214-ФЗ. Квартиры, реализованные с привлечением денежных средств дольщиков по договорам долевого участия, переданы дольщикам по актам приемки-передачи.

На основании заявления Общества от 12.10.2011 N 05/021/2011-372 о прекращении права залога на земельный участок с кадастровым номером 78:19146:12 по адресу: Санкт-Петербург, пос. Стрельна, Львовская ул., уч. 1 (юго-западнее пересечения с Санкт-Петербургским шоссе) Управление письмом от 14.10.2011 N 78-78-05/021/2011-372 сообщило о погашении данной регистрационной записи.

Письмом от 13.12.2011 N 78-78-05/027/2011-3 Управление отказало Обществу в проведении государственной регистрации прекращения права аренды земельного участка, поскольку указанное право обременено сделками - договорами участия в долевом строительстве, заключенными Обществом с физическими лицами. В связи с тем, что до настоящего времени данные договоры не прекращены, не представляется возможным внести запись о прекращении права аренды спорного земельного участка в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Ссылаясь на неправомерность такого отказа, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Суды установили надлежащее исполнение Обществом обязанности по передаче объектов долевого строительства перед всеми участниками долевого строительства и на основании части 2 статьи 1, части 2 статьи 3, части 1 статьи 4, части 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ удовлетворили заявление.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены принятых судебных актов.

В силу части 1 статьи 1 Закона N 214-ФЗ указанный Закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно части 1 статьи 12.1 названного Закона исполнение обязательств застройщика должно обеспечиваться по всем договорам, заключенным для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости на основании одного разрешения на строительство. Одним из способов обеспечения является залог.

С момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости (часть 1 статьи 13 Закона N 214-ФЗ).

Из приведенных положений следует, что залогом обеспечивается исполнение обязательств застройщика перед всеми участниками долевого строительства.

Обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства (часть 1 статьи 12 Закона N 214-ФЗ).

Застройщик принимает на себя обязательства перед всеми участниками долевого строительства. Следовательно, его обязательства считаются исполненными, а залог - прекращенным со дня передачи объектов долевого строительства всем участникам долевого строительства.

В соответствии с пунктом 8 статьи 13 Закона N 214-ФЗ с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании названного Закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 той же статьи случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Федеральным законом от 17.06.2010 N 119-ФЗ "О внесении изменений в Федеральный закон "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 13 Закона N 214-ФЗ дополнена подпунктом 8.1, в соответствии с которым возникший на основании этого Закона или на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 данной статьи случаях залог земельного участка, находящегося у застройщика в собственности, либо залог права аренды или права субаренды земельного участка прекращается с момента передачи в порядке, установленном статьей 8 названного Закона, всех объектов долевого строительства в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, построенных (созданных) на данном земельном участке.

Судами установлено и Управлением не оспаривается, что на момент обращения Общества с заявлением о регистрации прекращения права аренды земельного участка оно располагало разрешением на ввод построенных жилых домов в эксплуатацию и сведениями о регистрации за частью участников долевого строительства права собственности на переданные им застройщиком объекты долевого строительства. Общество представило в регистрирующий орган одновременно с упомянутым заявлением акты приема-передачи, подтверждающие передачу объектов долевого строительства участникам долевого строительства, не зарегистрировавшим на тот момент право собственности на переданные им объекты.

В соответствии с положениями статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 2 статьи 23 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о регистрации), статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации", а также разъяснениями, содержащимися в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", земельный участок, сформированный и поставленный на кадастровый учет, находится у собственников помещений на праве общей долевой собственности с момента государственной регистрации права участниками долевого строительства на объект долевого строительства.

В силу названных норм с момента регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в общую долевую собственность.

В соответствии со статьями 36 и 37 Жилищного кодекса Российской Федерации с момента возникновения у собственников жилых и нежилых помещений в многоквартирном жилом доме общей долевой собственности на земельный участок под таким домом договор аренды этого участка, заключенный с застройщиком, должен считаться прекратившимся на основании статьи 413 Гражданского кодекса Российской Федерации (указанная правовая позиция закреплена в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.01.2012 N 11642).

Поскольку заявитель представил в Управление все необходимые документы, подтверждающие прекращение права аренды земельного участка, довод регистрирующего органа о том, что регистрация прекращения указанного права может быть погашена только после регистрации права собственности на объекты долевого строительства всеми участниками долевого строительства, противоречит приведенным нормам Закона N 214-ФЗ и Закона о регистрации.

Доводы жалобы основаны на неправильном толковании норм материального права.

При таких обстоятельствах суд кассационной инстанции не находит оснований для удовлетворения кассационной жалобы и отмены принятых по делу судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 29.03.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.07.2012 по делу N А56-3015/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

Г.М. Рудницкий Т.И. Сапоткина