Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 3 декабря 2012 г. N Ф07-7257/12 по делу N А56-9849/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 27 ноября 2012 года.

Полный текст постановления изготовлен 03 декабря 2012 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "РОТЕРМАНН-РУС" Голубева Ю.А. (доверенность от 22.02.2012), Некрасова В.К. (доверенность от 25.05.2011), от общества с ограниченной ответственностью "ФРиР Рус" Алиева И.М.-А. (доверенность от 10.05.2012), от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу Куленковой О.В. (доверенность от 08.10.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ФРиР Рус" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 по делу N А56-9849/2012 (судьи Тимухина И.А., Барканова Я.В., Полубехина Н.С.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "РОТЕРМАНН-РУС", место нахождения: Санкт-Петербург, Софийская ул., д. 17, ОГРН 1067847547371 (далее - ООО "РОТЕРМАНН-РУС"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ФРиР Рус", место нахождения: Москва, Лесная ул., д. 5, ОГРН 1107746962377 (далее - ООО "ФРиР Рус"), о признании отсутствующим обременения в виде залога (ипотеки) в отношении следующих объектов недвижимого имущества - станции технического обслуживания и автоцентра с паркингом, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 42, корп. 2, лит. Б и А соответственно, а также права аренды земельного участка с кадастровым номером 78:7692Б:3, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Дунайский пр., уч. 1 (юго-западнее д. 21, лит. А по Дунайскому пр.).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены общество с ограниченной ответственностью "Сузуки-Нева", место нахождения: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 42, корп. 2, ОГРН 1037821041257 (далее - ООО "Сузуки-Нева"), Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Санкт-Петербургу, место нахождения: Санкт-Петербург, ул. Красного Текстильщика, д. 10-12, ОГРН 1047833068931 (далее - Управление Росреестра).

Решением от 14.06.2012 (судья Ракчеева М.А.) в иске отказано по мотиву применения исковой давности.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 данное решение отменено; исковые требования удовлетворены.

ООО "ФРиР РУС" в кассационной жалобе просит отменить названное постановление, ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом пункта 1.1 статьи 62, пункта 1 статьи 64, пункта 1 статьи 64.2 Федерального закона "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - Закон об ипотеке). По мнению подателя жалобы, исходя из положений Закона об ипотеке, право аренды земельного участка может служить предметом ипотеки независимо от целей, для которых предоставлен земельный участок, а также от получения согласия собственника земельного участка; суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы об исковой давности.

ООО "РОТЕРМАНН-РУС" в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что ипотека в силу статьи 64.2 Закона об ипотеке в данном случае не возникла, поскольку право аренды земельного участка и возведенные на нем объекты недвижимости принадлежат разным лицам; исходя из статей 62.1, 63 названного Закона ипотека права аренды данного земельного участка не допустима; согласие собственника земельного участка на ипотеку права аренды получено не было; исковая давность правомерно не применена апелляционным судом.

КУГИ в отзыве на жалобу также просит оставить ее без удовлетворения, считая, что с учетом статей 62.1, 63 Закона об ипотеке исключается возможность возникновения в силу закона ипотеки в отношении права аренды земельного участка, предоставленного для строительства автоцентра; в связи с отсутствием между истцом и ответчиком договорных отношений о залоге права аренды земельного участка регистрирующий орган необоснованно зарегистрировал обременение права ипотекой в пользу ООО "ФРиР Рус"; нормы об исковой давности применены апелляционным судом правильно.

Управление Росреестра в отзыве на жалобу указывает, что обременение в пользу ООО "ФРиР Рус" зарегистрировано в полном соответствии с требованиями Гражданского кодекса Российской Федерации, Закона об ипотеке, Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (далее - Закон о государственной регистрации); правомерность государственной регистрации обременения подтверждена решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.09.2011 по делу N А56-18423/2011, оставленным в силе постановлением Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 17.02.2012.

В судебном заседании представитель ООО "ФРиР Рус" поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители ООО "РОТЕРМАНН-РУС" против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель Управления Росреестра оставил разрешение вопроса об удовлетворении кассационной жалобы на усмотрение суда.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, ООО "Сузуки-Нева" (застройщик) и ООО "РОТЕРМАНН-РУС" (инвестор) заключили договор от 07.11.2006 инвестирования в строительство автоцентра с паркингом и станцией техобслуживания автомобилей по адресу: Санкт-Петербург, Московский район, Дунайский пр., участок 1 (юго-западнее д. 21, лит. А по Дунайскому пр.).

Согласно пункту 5.3 договора по окончании строительства и ввода объекта в эксплуатацию инвестор приобретает право собственности на объект.

Земельный участок использовался ООО "Сузуки-Нева" на основании заключенного с КУГИ договора от 22.08.2005 N 00/ЗК-04016(12) аренды земельного участка на инвестиционных условиях.

Строительство объекта осуществлялось за счет привлеченных средств, предоставленных ООО "РОТЕРМАНН-РУС" по договору займа от 07.11.2006 N 2, заключенному с юридическим лицом по законодательству Эстонии "Ротерманн Групп ОЮ", и по кредитному соглашению от 12.02.2007 N НВ-126, заключенному с открытым акционерным обществом "Хансабанк".

По сообщению регистрирующего органа, 12.07.2007 были зарегистрированы договоры от 22.01.2007 и от 16.02.2007 залога права аренды земельного участка, заключенные в обеспечение надлежащего исполнения должником (ООО "РОТЕРМАНН-РУС") обязательств по договору займа от 07.11.2006 N 2 и договору поручительства от 12.02.2007 N НВ-126/3S.

По акту приема-передачи от 01.06.2008 застройщик передал инвестору в собственность построенный и введенный в эксплуатацию объект капитального строительства - автоцентр с паркингом, станцию технического обслуживания автомобилей, трансформаторную подстанцию.

17.10.2008 на основании договора инвестирования от 07.11.2006 и акта приема-передачи от 01.06.2008 за ООО "РОТЕРМАНН-РУС" зарегистрировано право собственности на автоцентр с паркингом и станцию технического обслуживания автомобилей, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Московское ш., д. 42, корп. 2, лит. А и Б, с обременением ипотекой в силу закона (свидетельства о государственной регистрации права от 17.10.2008 серии 78-АГ N 704519, 704520 соответственно).

В дальнейшем права по кредитному соглашению от 12.02.2007 N НВ-126 были переданы в соответствии с договором от 19.05.2010 N 8/S об уступке прав требования Swedbank AB (publ), созданному в соответствии с законодательством Швеции, который, в свою очередь, на основании договора от 17.12.2010 N 3/S об уступке прав требования уступил права кредитора ООО "ФРиР Рус".

В связи с уступкой прав по кредитному обязательству регистрирующий орган 15.03.2011 внес в регистрационные записи, осуществленные 17.10.2008 при государственной регистрации права собственности ООО "РОТЕРМАНН-РУС" на построенные объекты недвижимости, об ипотеке в силу закона права аренды земельного участка и двух объектов недвижимости изменения путем указания ООО "ФРиР Рус" как лица, в пользу которого установлены обременения.

ООО "РОТЕРМАНН-РУС", считая, что оснований для внесения регистрационных записей об ипотеке в силу закона у Управления Росреестра не имелось, в феврале 2012 года обратилось в арбитражный суд с настоящими исковыми требованиями.

Апелляционный суд, отменяя решение арбитражного суда первой инстанции и удовлетворяя исковые требования, отклонил заявление ООО "ФРиР Рус" о применении исковой давности со ссылкой на пункт 57 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 (далее - постановление от 29.04.2010 N 10/22) и статью 208 Гражданского кодекса Российской Федерации; исходил из того, что с учетом положений статей 62.1, 63 Закона об ипотеке исключается возможность возникновения ипотеки права аренды земельного участка, который не предполагалось использовать для жилищного строительства или комплексного освоения в целях жилищного строительства, доказательства получения согласия собственника земельного участка на передачу права аренды в залог не представлены, статья 69.1 Закона об ипотеке, положения которой вступили в силу 02.08.2009, не применима к спорным правоотношениям.

Кассационная инстанция находит выводы апелляционного суда ошибочными, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене.

Исходя из пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22, предъявление иска о признании обременения отсутствующим является одним из способов оспаривания зарегистрированного права (или обременения). На указанные иски распространяется общий трехгодичный срок исковой давности, который начинает течь со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о соответствующей записи в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В данном случае регистрационные записи об обременении ипотекой в силу закона права собственности ООО "РОТЕРМАНН-РУС" на объекты недвижимости и права аренды земельного участка были внесены одновременно с регистрацией права собственности, и истец не отрицал, что о существовании этих записей ему было известно непосредственно после их совершения, при получении свидетельств о государственной регистрации права, то есть с октября 2008 года. С иском об оспаривании зарегистрированных обременений ООО "РОТЕРМАНН-РУС" обратилось в феврале 2012 года, по истечении трех лет со дня внесения регистрационных записей.

По смыслу пункта 52 постановления от 29.04.2010 N 10/22 иск о признании зарегистрированного права или обременения отсутствующим является исключительным способом защиты, который подлежит применению при наличии определенной совокупности условий, когда нарушенное право истца не может быть защищено посредством предъявления специальных исков, предусмотренных гражданским законодательством. При использовании таких специальных способов защиты, предусмотренных главой 20 Гражданского кодекса Российской Федерации, и применяется статья 208 названного Кодекса.

Настоящий иск предъявлен ООО "РОТЕРМАНН-РУС" по истечении более трех лет с момента внесения оспариваемых регистрационных записей, только после изменения лица, в пользу которого установлено обременение, и предъявления к заемщику требования об уплате долга (в рамках дела N А56-44580/2011). При таких обстоятельствах суд первой инстанции правомерно по заявлению ответчика применил исковую давность, что в силу статьи 199 Гражданского кодекса Российской Федерации является самостоятельным основанием для вынесения судом решения об отказе в иске.

Вывод апелляционного суда о том, что у регистрирующего органа не имелось оснований для государственной регистрации ипотеки в силу закона, с учетом конкретных обстоятельств дела также нельзя признать верным.

При внесении оспариваемых записей Управление Росреестра обоснованно руководствовалось статьей 64.2 Закона об ипотеке, поскольку располагало сведениями о строительстве объектов недвижимости, на регистрацию права собственности в отношении которых были поданы документы, за счет кредитных и заемных средств. Поскольку в силу пункта 2 статьи 1 Закона об ипотеке к залогу недвижимого имущества, возникающему на основании федерального закона при наступлении указанных в нем обстоятельств (ипотека в силу закона), соответственно применяются правила о залоге, возникающем в силу договора об ипотеке, распространение регистрирующим органом ипотеки в силу закона на находящиеся на земельном участке здания не противоречило пункту 4 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, пункту 1 статьи 64 названного Закона.

При этом ссылка ООО "РОТЕРМАНН-РУС" на то, что право аренды земельного участка и возведенные на участке здания принадлежат разным лицам, с учетом конкретных обстоятельств рассматриваемого спора не может служить достаточным основанием для неприменения указанных выше правовых норм. Как следует из разъяснений, содержащихся в пунктах 5, 6, 7 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.07.2011 N 54, согласно статье 219 Гражданского кодекса Российской Федерации, статье 25 Закона о государственной регистрации право собственности на здания, созданные в результате исполнения инвестиционного договора, возникает у стороны, которой участок был предоставлен для строительства, а инвестор приобретает право на недвижимость вторичным способом. По смыслу пунктов 13, 14 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 24.03.2005 N 11, при переходе права собственности на объекты недвижимости к новому собственнику переходит и соответствующее право на земельный участок на тех же условиях и в том же объеме, какие существовали у прежнего собственника, независимо от оформления договора аренды. В таком случае принадлежность права аренды земельного участка и находящихся на нем объектов разным лицам, ставшая следствием непоследовательных действий сторон по оформлению прав на возведенные на участке объекты, не может в данном деле рассматриваться как обстоятельство, исключающее возникновение обременения в отношении зданий и права аренды соответствующего земельного участка.

Делая вывод со ссылкой на пункт 1 статьи 62.1, статью 63 Закона об ипотеке о невозможности возникновения ипотеки земельных участков, находящихся в публичной собственности, если они не предоставлены для жилищного строительства или для комплексного освоения в целях жилищного строительства, апелляционный суд не учел, что названные правовые нормы следует применять в совокупности с иными положениями Закона об ипотеке и гражданского законодательства.

Согласно пункту 5 статьи 5 Закона об ипотеке правила об ипотеке недвижимого имущества применяются к залогу прав арендатора по договору об аренде такого имущества, поскольку иное не установлено федеральным законом и не противоречит существу арендных отношений. Пунктом 3 статьи 340 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью второй статьи 69 Закона об ипотеке предусмотрено, что ипотека здания допускается только с одновременной ипотекой земельного участка либо права аренды этого участка. Таким образом, соответствующие положения Закона об ипотеке подлежат применению в зависимости от того, являются ли земельный участок или право его аренды самостоятельным предметом ипотеки либо закладываются в связи с нахождением на участке зданий, сооружений.

Что касается получения согласия арендодателя на залог права аренды, то на возникновение ипотеки права аренды земельного участка в силу закона не может влиять волеизъявление арендодателя.

При таких обстоятельствах следует, что апелляционный суд, признавая оспариваемые обременения отсутствующими, применил правовые нормы без учета установленных по делу обстоятельств, в связи с чем обжалуемое постановление подлежит отмене, а решение арбитражного суда первой инстанции об отказе в иске должно быть оставлено в силе.

Ввиду отмены постановления суда апелляционной инстанции и удовлетворения кассационной жалобы с ООО "РОТЕРМАНН-РУС" в пользу ООО "ФРиР Рус" следует взыскать судебные расходы в сумме 2000 руб., понесенные ответчиком в связи с подачей кассационной жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.09.2012 по делу N А56-9849/2012 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 14.06.2012 по тому же делу оставить в силе.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью "РОТЕРМАНН-РУС" в пользу общества с ограниченной ответственностью "ФРиР Рус" 2000 руб. судебных расходов по кассационной жалобе.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина