Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 марта 2013 г. N Ф07-626/13 по делу N А66-3427/2012

ГАРАНТ:

См. также постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 6 февраля 2013 г. N Ф07-626/13 по делу N А66-3427/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Захаровой М.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 12.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Территориального управления Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области на решение Арбитражного суда Тверской области от 22.10.2012 по делу N А66-3427/2012 (судья Рощупкин В.А.),

установил:

Территориальное управление Федерального агентства по управлению государственным имуществом в Тверской области, место нахождения: 170100, Тверская обл., г. Тверь, Советская ул., д. 33, ОГРН 1106952029315 (далее - Теруправление), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ресурс-строй" (далее - Общество), о расторжении договора от 15.05.2009 N п1356-т аренды объекта культурного наследия - нежилого здания "Дворец пионеров" (1920-1937 г.г.) общей площадью 5865,8 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, Баррикадная ул., д. 2/3, литеры "А" и "Б", и обязании ответчика освободить указанное нежилое здание.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной миграционной службы по Тверской области (далее - УФМС по Тверской области), Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, Отдел надзорной деятельности в области пожарной безопасности по Пролетарскому району города Твери в лице Главного управления Министерства Российской Федерации по делам гражданской обороны, чрезвычайным ситуациям и ликвидации последствий стихийных бедствий по Тверской области.

Решением от 22.10.2012 иск в части требований о расторжении договора от 15.05.2009 N п1356-т оставлен без рассмотрения; в удовлетворении остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Теруправление, ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит отменить обжалуемый судебный акт и передать дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, в том числе посредством размещения информации на сайте Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа, однако представители в судебное заседание не явились, что в соответствии с частью 3 статьи 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не является препятствием для рассмотрения дела.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Теруправление (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.05.2009 N п1356-т аренды объекта культурного наследия объекта недвижимого имущества, являющегося памятником историко-культурного наследия, нежилого здания "Дворец пионеров" (1920-1937 г.г.) площадью 5898,9 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, Баррикадная ул., д. 2/3, литера "А" подвала (инвентарные номера 2-22, 24-47), первый этаж (инвентарные номера 1-35, 37-43), второй этаж (инвентарные номера 1-10, 12-19, 21-34, 36), третий этаж (инвентарные номера 2-28)), общей площадью 5551,2 кв.м и литера "Б" (первый этаж, нежилое помещение I (инвентарные номера 1-2), нежилое помещение II (инвентарные номера 1-6), нежилое помещение III (инвентарные номера 1-5), нежилое помещение IV (инвентарные номера 1-4)), общей площадью 347,7 кв.м для организации деятельности детско-юношеских спортивных школ (в редакции дополнительных соглашений).

Договор заключен на срок с 09.06.2009 по 01.06.2015 и зарегистрирован в установленном законом порядке.

Право собственности Российской Федерации на данные объекты недвижимости подтверждаются свидетельствами от 03.06.2010 серии 69-АВ N 035010 и серии 69-АВ N 035011.

На основании акта приема-передачи от 09.06.2009 объекты недвижимости переданы арендатору.

Пункт 3.4.3 договора предусматривает обязанность арендатора использовать предмет аренды исключительно в соответствии с условиями договора. Также арендатор обязан поддерживать переданные в аренду объекты в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы по их содержанию, своевременно и за счет собственных средств устранять любые повреждения арендуемого имущества, возникшие по вине арендатора (пункт 3.4.4 договора).

Согласно пункту 3.4.17 договора арендатор обязан соблюдать правила технической эксплуатации, техники безопасности, правил безопасности Госпожнадзора, СЭС, отраслевые нормы и правила, установленные для видов деятельности арендатора или связанные с назначением арендуемого имущества.

По условиям пункта 3.4.16 договора арендатор обязан заключить с Комитетом по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, в настоящий момент - Главное управление по государственной охране объектов культурного наследия Тверской области, охранное обязательство на спорные помещения, что и было сделано 17.11.2009.

Размер, сроки и порядок внесения арендной платы согласованы сторонами в разделе 4 договора.

В соответствии с пунктом 6.6 договора он может быть досрочно расторгнут при нарушении арендатором хотя бы одного из обязательств, предусмотренных разделами 3 и 4 данного договора.

Пунктом 6.7.3 договора установлено, что в случае производственной необходимости эксплуатации здания арендодатель вправе в одностороннем порядке отказаться от исполнения договорных обязательств и расторгнуть договор в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Распоряжением Теруправления от 15.08.2011 N 183 "О закреплении федерального имущества на праве оперативного управления" за УФМС по Тверской области на праве оперативного управления закреплены нежилое строение общей площадью 6170,1 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300220:21:3, расположенное по адресу: г. Тверь, Баррикадная ул., д. 2/3, лит. А, и нежилое строение общей площадью 457 кв.м, кадастровый номер 69:40:0300220:20:4, расположенное по адресу: г. Тверь, Баррикадная ул., д. 2/3, лит. Б.

Письмом от 02.12.2011 N 6849-04 Теруправление предложило Обществу расторгнуть договор аренды, сославшись на возникшую производственную необходимость - передачу помещений в оперативное управление УФМС по Тверской области. При этом истец указал, что в случае отказа арендатора подписать приложенное к письму соглашение о расторжении, договор будет считаться расторгнутым в одностороннем порядке с 17.01.2012 в соответствии с пунктом 6.7.3 договора.

Истец направил ответчику письмо от 30.12.2011 N 7475-04, в котором предложил в кратчайшие сроки устранить нарушения правил пожарной безопасности при эксплуатации арендованных помещений, а в случае если указанные нарушения не будут устранены, досрочно расторгнуть договор аренды с 13.02.2012 на основании статей 450, 452, 619 ГК РФ и пункта 6.6 договора.

Ответчик в ответных письмах от 23.01.2012 N 3 и 4 выразил свое несогласие с требованиями об устранении нарушений договорных обязательств и расторжении договора аренды в порядке пункта 6.7.3 договора.

Изложенные обстоятельства послужили основанием для предъявления настоящего иска.

Суд первой инстанции оставил исковое заявление без рассмотрения, исходя из того, что истцом не соблюден претензионный порядок урегулирования спора с ответчиком.

Изучив материалы дела и доводы жалобы, кассационная инстанция считает, что обжалуемый судебный акт подлежит отмене по следующим основаниям.

Общие нормы об основаниях и порядке расторжения договора предусмотрены главой 29 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно пункту 2 статьи 452 ГК РФ требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

Согласно правовой позиции Пленума Верховного суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в пункте 60 постановления от 01.07.1996 N 6/8 "О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных пунктом 2 статьи 452 ГК РФ.

В соответствии со статьей 619 ГК РФ по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:

1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;

2) существенно ухудшает имущество;

3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;

4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.

Статьей 619 ГК РФ для договоров аренды как одного из видов обязательств установлено специальное правило, согласно которому арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя лишь в том случае, если в разумный срок арендатор не устранит соответствующее нарушение.

Статья 619 ГК РФ не регламентирует процедуру расторжения договора аренды. В отношениях по аренде действует общее правило, содержащееся в пункте 2 статьи 452 упомянутого Кодекса. Это означает, что, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства, а также предложение расторгнуть договор.

В пунктах 29 и 30 информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой" разъяснено: если основанием для расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть третья статьи 619 ГК РФ), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса). Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 ГК РФ является установление в ходе судебного разбирательства факта получения арендатором письменного предупреждения арендодателя о необходимости исполнения договорного обязательства.

В подтверждение соблюдения указанного претензионного (досудебного) порядка урегулирования спора истец сослался на письмо от 30.12.2011 N 7475-04. Суд первой инстанции установил, что указанное письмо не содержит четкого и однозначного уведомления о расторжении спорного договора.

Суд кассационной инстанции не может согласиться с указанным выводом. В названной претензии истец просит ответчика устранить допущенные нарушения договора и в противном случае предлагает досрочно расторгнуть договор аренды. То обстоятельство, что к письму приложено соглашение о расторжении договора, не свидетельствует о намерении истца прекратить договор аренды исключительно по соглашению сторон. Теруправление в письме и исковом заявлении ссылается на нарушение договорных обязательств, которое в силу пункта 6.6 договора является основанием для досрочного расторжения договора.

Кассационный суд считает ошибочным утверждение суда о том, что истец должен был направить ответчику два уведомления: письменно предупредить арендатора (ответчика) о необходимости исполнения им обязательств в разумный срок (часть 3 статьи 619 ГК РФ), а после истечения данного срока предложить расторгнуть договор аренды (пункт 2 статьи 452 ГК РФ). Законодательство не запрещает одновременное направление ответчику требований об устранении нарушения обязательства и о расторжении договора аренды.

В своем ответном письме N 3 Общество не согласилось с мнением истца по поводу нарушения договорных обязательств и тем самым выразило свой отказ от расторжения договора в добровольном порядке. В дальнейшем Общество в отзыве на исковое заявление не ссылалось на несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора. В таком случае требование к установлению разумного срока для исполнения обязательств и ответа ответчика на претензию следует признать соблюденным. Действия истца соответствуют требованиям части 2 статьи 452 и статьи 619 ГК РФ.

С учетом изложенного у суда первой инстанции отсутствовали основания для оставления искового заявления Теруправления без рассмотрения.

Решение от 22.10.2012 подлежит отмене, а дело - передаче в суд первой инстанции на новое рассмотрение.

При новом рассмотрении дела суду следует учесть изложенное, дать оценку всем доводам сторон и представленным доказательствам, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор по существу, принять законное и обоснованное решение, распределить судебные расходы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 288, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 22.10.2012 по делу N А66-3427/2012 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Тверской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

М.В. Захарова Т.И. Сапоткина