Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 марта 2013 г. N Ф07-68/13 по делу N А56-21887/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 марта 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 марта 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Константинова П.Ю., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "ДК Кирова" Новикова В.Г. (доверенность от 03.05.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Строймаркет" генерального директора Грачева А.М. (протокол внеочередного общего собрания участников общества от 16.09.2011 N 10-08-11), Морозова Л.А. (доверенность от 20.02.2012 N 10/12), Григорьева А.Ю. (доверенность от 30.05.2012 N 18/12), от общественной организации Межрегионального Санкт-Петербурга и Ленинградской области объединения организаций профсоюзов "Ленинградская Федерация Профсоюзов" (ЛФП) Бойко А.В. (доверенность от 09.04.2012 N 31),

рассмотрев 13.03.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строймаркет" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2012 (судья Балакир М.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 (судьи Попова Н.М., Жукова Т.В., Смирнова Я.Г.) по делу N А56-21887/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "ДК Кирова", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83, ОГРН 1089847283217 (далее - Дворец культуры), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Строймаркет", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83, лит. А, ОГРН 1027807998910 (далее - Общество), о расторжении договора от 03.09.2004 аренды с инвестиционными условиями. Исковое заявление принято к производству суда; делу присвоен номер А56-21887/2012.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу, общественная организация Межрегиональное Санкт-Петербурга и Ленинградской области объединение организаций профсоюзов "Ленинградская Федерация Профсоюзов" (ЛФП) и учреждение культуры "Дворец культуры им. С.М. Кирова" (далее - Учреждение культуры).

Общество обратилось в суд с иском к Дворцу культуры об обязании ответчика передать во владение и пользование имущество, являющееся предметом договора от 03.09.2004 аренды с инвестиционными условиями - здание Дворца культуры им. С.М. Кирова площадью 22 364.7 кв.м с кадастровым номером 78:6:2090:2:1, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83, лит. А, и нежилое здание площадью 613.7 кв.м с кадастровым номером 78:6:2090:2:4, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83, лит. Б. Исковое заявление принято к производству суда; делу присвоен номер А56-27064/2012.

Определением от 21.06.2012 на основании статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) производства по названным делам объединены в одно под общим номером А56-21887/2012.

Решением от 24.10.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 25.12.2012, в удовлетворении ходатайства Дворца культуры об истребовании доказательств отказано; расторгнут договор от 03.09.2004 аренды с инвестиционными условиями; с Общества в пользу Дворца культуры взыскано 4 000 руб. расходов по госпошлине; в иске Общества отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на нарушение норм процессуального и материального права, несоответствие выводов судов фактическим обстоятельствам дела, просит принятые судебные акты отменить, вынести решение об отказе в иске Дворца культуры и удовлетворении иска Общества.

Как указывает податель жалобы, судами ошибочно удовлетворено требование лица, не являющегося стороной договора; с момента государственной регистрации договора купли-продажи спорных объектов недвижимости (08.05.2009) и до даты вынесения решения Дворец культуры собственником и арендодателем этих объектов не являлся, следовательно, судами не применены подлежащие применению статьи 167, 223 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и статьи 2 и 4 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним"; вывод судов о передаче Обществу зданий Дворца культуры им. С.М. Кирова по акту приема-передачи от 01.10.2010 не подтверждается материалами дела; суды неправильно определили юридически значимые для дела обстоятельства, необходимые для принятия обоснованного судебного акта; в нарушение пункта 3 статьи 70 АПК РФ суды не приняли во внимание признание истцом факта выселения ответчика из зданий Дворца культуры им. С.М. Кирова в августе 2005 года, а также наличия других доказательств выселения; суды неправильно применили статью 619 ГК РФ, так как не установили, за какой период пользования зданиями не внесена арендная плата, тем самым лишив Общество возможности заявить о применении срока исковой давности; апелляционный суд неправомерно применил срок исковой давности к требованиям Общества, нарушив статью 203 ГК РФ.

В отзывах на кассационную жалобу Дворец культуры и ЛФП просят оставить принятые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы.

Представители Дворца культуры и ЛФП против удовлетворения жалобы возражали.

Другие лица, участвующие в деле, о времени и месте рассмотрения жалобы извещены надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 03.09.2004 ЛФП (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор аренды с инвестиционными условиями, по которому арендодатель обязался предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование объекты нежилого фонда:

- девятиэтажное здание с подвалом, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83 лит. А, площадью 22 364, 7 кв.м;

- двухэтажное здание, расположенное по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83 лит. Б, площадью 613, 7 кв.м.

В соответствии с разделом 3 договора цель инвестиционного проекта с минимальным объемом инвестиций 4 075 000 долларов США - проведение комплекса работ по созданию центра делового сотрудничества и отдыха.

Арендатор обязался предоставить в безвозмездное пользование Учреждения культуры 2500 кв.м. помещений в течение срока действия договора и компенсировать ЛФП затраты на финансирование Учреждения культуры согласно утвержденной сторонами смете. Арендатор (инвестор) также обязался возмещать Учреждению культуры расходы на коммунальные услуги. Указанные расходы инвестора не входят в сумму арендных платежей (пункт 6.2.5 договора).

В разделе 6 договора определены права и обязанности сторон, в том числе обязанность арендатора произвести за свой счет оформление и государственную регистрацию права собственности арендодателя на объект, права аренды на земельный участок, а также государственную регистрацию договора аренды.

Согласно пункту 6.2.4 и разделу 7 договора арендатор обязан своевременно перечислять арендодателю установленную договором арендную плату - 280 000 условных единиц в год по курсу Центрального банка Российской Федерации на день оплаты. Арендная плата вносится за месяц вперед не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца.

Арендатор (инвестор) обязан принять нежилые здания по акту приема-передачи в течение 10 дней с даты государственной регистрации договора аренды, произвести за свой счет оформление и государственную регистрацию договора аренды, а также права аренды (собственности) ЛФП на земельный участок (пункты 6.2.1, 6.2.2).

Из акта приема-передачи от 01.10.2004 следует, что спорные объекты недвижимости были переданы Обществу.

Согласно постановлению Президиума Совета ЛФП от 04.08.2005 названные нежилые здания переданы в оперативное управление Учреждения культуры.

ЛФП 29.06.2008 приняла решение о создании Дворца культуры и внесении в его уставный капитал в качестве взноса комплекса зданий Дворца культуры им. С.М. Кирова; 24.10.2008 зарегистрировано право собственности Дворца культуры на спорные здания.

Дворец культуры и Учреждение культуры 26.03.2009 заключили договор N 03/1-01 безвозмездного пользования названными зданиями, из пункта 1.4 которого следует, что предмет договора обременен арендой с Обществом. Согласно пункту 3.3.11 договора N 03/1-01 помещения, переданные в аренду, подлежат исключению из пункта 1.1 (предмет договора).

Дворец культуры (продавец) и общество с ограниченной ответственностью "СеверСтрой" (далее - ООО "СеверСтрой", покупатель) заключили договор от 03.04.2009 N 04/09 купли-продажи указанных зданий, согласно которому продавец продал, а покупатель приобрел объекты, расположенные по адресу: Санкт-Петербург, Большой проспект В.О., д. 83, лит. А и Б, за 68 200 000 руб.

ООО "СеверСтрой" зарегистрировало право собственности на объекты (свидетельства о государственной регистрации права от 08.05.2009 серии 78-АД N 030824 и 030823).

Судебными актами по делу N А56-44303/2009 признана недействительной сделка купли-продажи спорных зданий, совершенная Дворцом культуры и ООО "СеверСтрой". Факт возврата названных зданий покупателем продавцу подтверждается актом приема-передачи от 30.07.2012 и постановлением судебного пристава-исполнителя от 02.10.2012 об окончании исполнительного производства.

Дворец культуры, указав на неисполнение арендатором своих обязательств по внесению арендных платежей, сославшись на пункт 9.3.1 договора и статью 619 ГК РФ, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Общество в свою очередь обратилось с иском к Дворцу культуры об обязании последнего передать в его владение и пользование имущество, являющееся предметом договора от 03.09.2004 аренды с инвестиционными условиями, указав, что названный договор был зарегистрирован 27.11.2006, однако указанные в нем объекты недвижимости арендатору не переданы.

Суды пришли к выводу о наличии правовых оснований для удовлетворения иска Дворца культуры и отказали в удовлетворении требования Общества. Апелляционный суд, удовлетворяя жалобу Дворца культуры, дополнительно указал на применение срока исковой давности к требованию Общества, определив начало течения срока исковой давности с 07.12.2006.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены принятых судебных актов.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - во внесении платежей за пользование этим имуществом.

Статьи 309, 310 ГК РФ требуют надлежащего исполнения обязательств и не допускают одностороннего отказа от исполнения обязательства.

В соответствии с пунктом 3 статьи 619 указанного Кодекса по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор, в том числе более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа, не вносит арендную плату.

Судами установлено, что Дворец культуры является собственником переданного в его уставный капитал имущества - нежилых зданий, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83 литера А, Б. Спорные объекты недвижимости переданы Обществу по акту приема-передачи от 01.10.2004. Как указали суды, факт пользования со стороны Общества спорными зданиями также подтверждается письмом от 22.10.2004 N 04/10-22, направленным в адрес ЛФП, перепиской Общества с ЛФП по вопросу производства ремонтных работ в Мраморном зале Дворца культуры им. Кирова, а также актом Комитета по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры Санкт-Петербурга от 09.12.2004. Согласно уставу Общества его местонахождение и юридический адрес - Санкт-Петербург, Большой пр. В.О., д. 83.

Оценив имеющиеся в материалах дела доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, суды отклонили довод Общества о том, что на момент регистрации договора (27.11.2006) оно уже не владело спорными зданиями. Как указали суды, доказательств возврата зданий по акту приема-передачи Общество не представило; факт нахождения в названных зданиях Учреждения культуры соответствует условиям договора аренды (пункт 6.2.5); материалы дела не содержат достаточных доказательств чинения кем-либо препятствий Обществу в пользовании объектом аренды после передачи зданий по акту от 01.10.2004.

Ссылка подателя жалобы на удовлетворение иска ненадлежащего лица, поскольку с момента государственной регистрации договора от 03.04.2009 N 04/09 купли-продажи спорных объектов недвижимости (08.05.2009) и до даты вынесения решения Дворец культуры собственником и арендодателем этих объектов не являлся, не принимается кассационной инстанцией.

Судебными актами по делу N А56-44303/2009 признан недействительным договор от 03.04.2009 N 04/09 купли-продажи спорных объектов недвижимости, применена двусторонняя реституция. Факт возврата спорных зданий покупателем продавцу подтверждается актом приема-передачи от 30.07.2012 и постановлением судебного пристава-исполнителя от 02.10.2012 об окончании исполнительного производства.

Согласно пункту 1 статьи 167 ГК РФ недействительная сделка недействительна с момента ее совершения. Это правило распространяется и на признанную недействительной оспоримую сделку. Таким образом, Дворец культуры не утратил права собственности на названные здания.

Довод жалобы о неправильном применении судами статьи 619 ГК РФ, поскольку в ходе рассмотрения дела не установлено, за какой период пользования помещениями не внесена арендная плата, что в свою очередь лишило Общество заявить о применении срока исковой давности, также не принимается кассационной инстанцией в качестве основания для отмены судебных актов.

Из претензии, направленной Дворцом культуры в адрес Общества 17.02.2012, видно, какие периоды времени и суммы невнесенных арендных платежей имел в виду истец, предъявляя иск о расторжении договора. Материалами дела внесение Обществом арендной платы не подтверждается.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция не усматривает установленных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены обжалуемых решения и постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.10.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2012 по делу N А56-21887/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Строймаркет" - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

П.Ю. Константинов Т.И. Сапоткина