Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 апреля 2013 г. N Ф07-1262/13 по делу N А66-6177/2010

Резолютивная часть постановления объявлена 09 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 11 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Грачевой И.Л., Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Акватория+" Крылова А.Ю. (доверенность от 01.06.2012), от Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери Салтыковой А.И. (доверенность от 14.09.2012),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери на решение Арбитражного суда Тверской области от 11.10.2012 (судья Попов А.А.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 (судьи Махова Ю.В., Журавлев А.В., Рогатенко Л.Н.) по делу N А66-6177/2010,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Акватория+", место нахождения: Тверская обл., Калининский р-н, г. Тверь, пос. Химинститута, д. 46, ОГРН 1026940508870 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд Тверской области с иском к Департаменту управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери, место нахождения: Тверская обл., г. Тверь, Новоторжская ул., д. 1, ОГРН 1036900087806 (далее - Департамент), об определении условий договора купли-продажи (с условием о рассрочке платежа) недвижимого имущества - нежилого помещения первого и антресольного этажей общей площадью 673,3 кв.м, кадастровый номер 69:40:02:00:092:0009:1/017948/37:10001/А, расположенного по адресу: г. Тверь, пос. Химинститута, д. 46, - о цене и порядке оплаты в рассрочку путем установления рыночной стоимости объекта в размере 13 983 051 руб. (без учета налога на добавленную стоимость), а суммы, подлежащей уплате в бюджет города Твери с учетом процентов, - в размере 15 905 720 руб., принятия графика оплаты арендуемого имущества в рассрочку сроком на 5 лет в редакции истца; обязании Департамента заключить договор купли-продажи недвижимого имущества в соответствии с проектом договора, представленным Департаментом, и с условиями о цене и порядке оплаты, определенными судом (с учетом уточнения требований).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены оценщики Кедров Андрей Владимирович, ОГРНИП 305690109400130, и Коньков Алексей Юрьевич.

Решением от 11.10.2012 исковые требования удовлетворены в части определения условий договора купли-продажи недвижимого имущества; в части обязания Департамента заключить договор на определенных судом условиях в иске отказано.

Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 данное решение оставлено без изменения.

Департамент в кассационной жалобе просит отменить названные судебные акты и принять новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований, ссылаясь на неполное выяснение судами обстоятельств, имеющих значение для дела, нарушение и неправильное применение норм материального права. По мнению подателя жалобы, поскольку отчет от 25.03.2010 N 140-03-кн не являлся объектом судебной экспертизы и не признан судом недостоверным, оснований для отчуждения спорного недвижимого имущества по иной цене, чем указано в этом отчете, а именно по цене, определенной в исправленном отчете N 140-03-кн (испр), не имеется; цена выкупаемого нежилого помещения определена судом без учета изменившихся характеристик объекта; указание в отчете N 140-03-кн (испр) выкупной стоимости спорного объекта недвижимости с выделением налога на добавленную стоимость противоречит действующему законодательству, влечет неоднозначность толкования содержащихся в отчете сведений.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, указывая, что исправленный отчет N 140-03-кн (испр), из которого исходил суд при определении цены выкупаемого имущества, соответствует требованиям закона, по существу не оспаривался Департаментом; довод об изменении характеристик помещений не приводился Департаментом в судах первой и апелляционной инстанций; заявитель пропустил срок на подачу кассационной жалобы и оснований для восстановления пропущенного процессуального срока не имеется.

В судебном заседании представитель Департамента поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы, подчеркнув, что в настоящее время объект недвижимого имущества, в отношении которого принималось решение о приватизации и проводилась оценка, не существует, а имеется нежилое помещение с иными характеристиками - площадью, увеличенной до 680,7 кв.м, и с другим кадастровым номером. Представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал по мотивам, изложенным в отзыве.

Третьи лица о времени и месте судебного заседания извещены надлежащим образом, однако в суд своих представителей не направили и лично не явились, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения дела в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Общество на основании договора от 24.03.2000 N 3-1635 аренды нежилого помещения и дополнительных соглашений к указанному договору является арендатором нежилого помещения общей площадью 673,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Тверь, пос. Химинститута, д. 46.

26.11.2009 Общество обратилось в Департамент с заявлением о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого и среднего предпринимательства и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Письмом от 02.02.2010 N 524 Департамент сообщил о проведении необходимых мероприятий в связи с обращением арендатора. Затем с сопроводительным письмом от 16.04.2010 Департамент направил в адрес Общества для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества с условием о рассрочке. Данные документы получены адресатом 28.04.2010.

Согласно пункту 1.2 проекта договора рыночная стоимость продаваемого объекта, определенная независимым оценщиком Кедровым А.В. на основании его отчета от 25.03.2010 N 140-03-кн по состоянию на 25.03.2010, составила 25 000 000 руб. (в том числе налог на добавленную стоимость в сумме 3 813 559 руб. 32 коп.).

Общество, считая, что указанная рыночная стоимость недвижимого объекта завышена, заказало проведение оценки рыночной стоимости данного объекта независимому оценщику Конькову А.Ю., согласно отчету которого рыночная стоимость спорного объекта по состоянию на 17.05.2010 составляет 16 350 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость в сумме 2 494 068 руб.).

В письме от 24.05.2010 N 02-04/423, направленном Департаменту, Общество заявило о наличии у него возражений относительно выкупной цены помещения, приложив подписанные экземпляры договора купли-продажи с протоколом разногласий, касающихся пункта 1.2 договора и графика платежей, и отчет оценщика Конькова А.Ю.

Письмом от 03.06.2010 N 34-10 Департамент отклонил указанный протокол разногласий, не согласившись с предлагаемой Обществом ценой, и сообщил об утрате Обществом преимущественного права на приобретение имущества в связи с истечением срока подписания проекта договора купли-продажи.

Общество, ссылаясь на недостижение сторонами соглашения по условиям договора купли-продажи о цене и порядке оплаты в рассрочку продаваемого имущества, обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъектам малого и среднего предпринимательства предоставлено преимущественное право на приобретение арендуемого ими недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъекта Российской Федерации и муниципальной собственности, по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Это право может быть реализовано при наличии в совокупности четырех условий, имеющихся в данном случае, что не оспаривалось лицами, участвующими в деле.

В случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на разрешение суда в соответствии с пунктом 2 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда (статья 446 Кодекса).

Исходя из статей 12, 13 Закона об оценочной деятельности итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, признается достоверной; в случае возникновения спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, такой спор подлежит рассмотрению судом.

Одновременно с предъявлением данного иска Общество обратилось в Общероссийскую общественную организацию "Российское общество оценщиков" (далее - Организация) с жалобой, в которой просило проверить отчет от 25.03.2010 N 140-03-кн независимого оценщика Кедрова А.В. на соответствие требованиям действующего законодательства и федеральным стандартам оценки.

Решением Дисциплинарного комитета Организации от 14.12.2010 (протокол N 36), принятым по результатам рассмотрения жалобы Общества, в связи с наличием отрицательного заключения отдела контроля N 2-171 на отчет от 25.03.2010 N 140-03-кн к оценщику Кедрову А.В. применено дисциплинарное взыскание в виде предписания об устранении в течение 14 дней нарушений требований законодательства, получения положительного экспертного заключения на исправленный отчет, предоставления исправленного отчета заказчику оценки и в Организацию.

Согласно исправленному отчету от 15.03.2012 N 140-03-кн (испр), соответствующему по экспертному заключению Экспертного совета Организации от 16.03.2012 требованиям действующего законодательства об оценочной деятельности, рыночная стоимость нежилого помещения по состоянию на 25.03.2010 составляет 16 500 000 руб. (с учетом налога на добавленную стоимость).

Проанализировав представленные участвующими в деле лицами документы, суды обоснованно при определении условия договора о цене выкупаемого имущества исходили из исправленного отчета от 15.03.2012 N 140-03-кн (испр), проверенного на соответствие требованиям действующего законодательства и подтверждение стоимости объекта оценки, определенной оценщиком в отчете, в порядке, установленном статьей 17.1 Закона об оценочной деятельности. Признание судом достоверными сведений, содержащихся в данном отчете, влечет невозможность использования для определения выкупной цены объекта в размере его рыночной стоимости отчета от 25.03.2010 N 140-03-кн, получившего отрицательное заключение экспертов саморегулируемой организации.

Ссылка Департамента как на недостаток отчета от 15.03.2012 N 140-03-кн (испр) на указание в нем рыночной стоимости объекта с учетом налога на добавленную стоимость обоснованно отклонена судами, так как наличие в отчете такого указания не ведет к искажению и неоднозначному толкованию величины рыночной стоимости объекта оценки, позволяет определенно установить эту величину как с включением в нее налога, так и без налога.

Довод подателя жалобы об изменении технических характеристик помещения, заявленный только в суде кассационной инстанции, также не может быть принят во внимание. Вопреки положениям статей 9, 41, 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчик не высказывал таких возражений в суде первой и апелляционной инстанций и не представлял суду, рассматривавшему дело по существу и компетентному исследовать и оценивать доказательства, соответствующие документы в подтверждение невозможности заключения договора купли-продажи помещения, площадь которого, по утверждению Департамента, в настоящее время составляет 680,7 кв.м, по цене, определенной в отношении нежилого помещения площадью 673,3 кв.м. Незначительная разница в площади объекта в 7,4 кв.м сама по себе не свидетельствует о необоснованности вывода судов о цене помещения.

Относительно довода Общества, содержащегося в отзыве на кассационную жалобу, о ее подаче с пропуском установленного срока следует отметить, что с учетом положений статей 114, 176, 266, 271, 276 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации срок на кассационное обжалование истекал 28.02.2013 и кассационная жалоба, поступившая в Арбитражный суд Тверской области 26.02.2013, подана в пределах установленного срока.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция находит содержащиеся в обжалуемых решении и постановлении выводы правильными и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены данных судебных актов.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Тверской области от 11.10.2012 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.12.2012 по делу N А66-6177/2010 оставить без изменения, а кассационную жалобу Департамента управления имуществом и земельными ресурсами администрации города Твери - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

И.Л. Грачева М.В. Захарова