Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 16 апреля 2013 г. N Ф07-1494/13 по делу N А56-22260/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 10 апреля 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 16 апреля 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Гафиатуллиной Т.С., судей Захаровой М.В., Рудницкого Г.М.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Беляева Ю.Ф. (доверенность от 07.04.2013 N 7814-42), от общества с ограниченной ответственностью "ИнтерКом" Никитиной Т.В. (доверенность от 25.06.2012), от правительства Санкт-Петербурга Мануйловой О.П. (доверенность от 18.03.2013 N 07-125/270),

рассмотрев 10.04.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2012 (судья Преснецова Т.Г.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 (судьи Барканова Я.В., Жиляева Е.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-22260/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ИнтерКом", место нахождения: 195253, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 55, ОГРН 1057811255094 (далее - Общество), о взыскании 10 815 000 руб. пеней за нарушение условия договора о сроке сдачи законченного строительством объекта в эксплуатацию за период с 01.09.2011 по 31.03.2012, о расторжении договора и выселении ответчика с арендуемого земельного участка. Иск принят к производству суда; делу присвоен номер А56-22260/2012.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании недействительным постановления правительства Санкт-Петербурга от 13.12.2011 N 1678 "О признании утратившим силу постановления правительства Санкт-Петербурга от 24.03.2009 N 332" (далее - Постановление N 1678); об обязании правительства Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный (далее - Правительство), издать постановление о продлении сроков строительства. Заявление принято к производству суда; делу присвоен номер А56-47503/2012.

Оба производства объединены в одно в порядке статьи 130 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) с присвоением номера А56-22260/2012.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Красногвардейская районная общественная организация Санкт-Петербурга - местное отделение Всероссийского общества автомобилистов (далее - Организация).

Решением от 25.09.2012, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 27.12.2012, в иске Комитета к Обществу отказано; заявление Общества удовлетворено частично: признано недействительным Постановление N 1678; в удовлетворении остальной части требований Общества отказано.

В кассационной жалобе Комитет, ссылаясь на неправильное применение судами норм материального и процессуального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит принятые решение и постановление отменить, исковые требования Комитета удовлетворить, а в удовлетворении заявления Общества отказать.

По мнению подателя жалобы, на момент заключения спорного договора право Организации на аренду земельного участка было прекращено; обязательства по освобождению земельного участка от имущества третьих лиц возложены на ответчика; Общество не воспользовалось правом, предоставленным статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ); ответчик не представил надлежащих доказательств, свидетельствующих о наличии обстоятельств, освобождающих его от ответственности за нарушение сроков сдачи объекта в эксплуатацию; принятие Постановления N 1678 обусловлено ненадлежащим исполнением ответчиком обязательств по осуществлению инвестиционного проекта.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В отзыве на кассационную жалобу Правительство поддерживает доводы Комитета и считает судебные акты в части признания недействительным Постановления N 1678 подлежащими отмене.

В судебном заседании представители Комитета и Правительства поддержали кассационную жалобу, а представитель Общества против удовлетворения жалобы возражал.

Организация о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, однако своих представителей в заседание кассационной инстанции не направила, в связи с чем жалоба рассмотрена в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, на основании постановления Правительства от 24.03.2009 N 332 "О проектировании и строительстве многоэтажного паркинга по адресу: Красногвардейский район, пр. Энергетиков, участок 1 (южнее дома N 53, корп. 2, литера А, по пр. Энергетиков)" (далее - Постановление N 332) Комитет и Общество заключили договор от 24.06.2009 N 00/ЗК-04745 аренды на инвестиционных условиях земельного участка площадью 6220 кв.м с кадастровым номером 78:11:6085Б:13, расположенного по адресу: Красногвардейский район, пр. Энергетиков, участок 1 (южнее дома 53, корп. 2, лит. А по пр. Энергетиков), для осуществления инвестиционного проекта (проектирование и строительство многоэтажного паркинга) и дальнейшего использования после осуществления инвестиционного проекта. Государственная регистрация названного договора произведена 14.04.2010.

Срок действия договора аренды установлен сторонами в пункте 3.1 названного договора - до 27.08.2011 с распространением его условий на отношения, возникшие между сторонами с 28.05.2009.

График осуществления инвестиционного проекта определен сторонами в разделе 5 договора, в соответствии которым начало реализации инвестиционного проекта - 24.06.2009; первый этап - до 27.04.2010, второй этап - до 27.08.2011.

Ответственность инвестора за нарушение срока сдачи законченного строительством объекта в эксплуатацию установлена сторонами в пункте 9.2 договора в виде пеней в размере 1,5% от суммы, указанной в пункте 4.2 договора аренды (103 000 000 руб.), за каждый месяц просрочки.

В пункте 10.2.5 договора стороны предусмотрели, что в случае нарушения инвестором пункта 5.2 договора аренды (сроки реализации инвестиционного проекта), договор может быть расторгнуть по требованию Комитета в судебном порядке.

Поскольку сроки строительства объекта не были соблюдены инвестором, Комитет обратился к Обществу с претензией от 18.01.2012, содержащей требования об уплате пеней и расторжении договора аренды.

Постановлением N 1678 признано утратившим силу Постановление N 332. Ссылаясь на то, что инвестор не исполнил условия пункта 5.2.2 договора аренды и не представил в срок до 27.08.2011 акт приемочной комиссии о вводе объекта в эксплуатацию, Комитет обратился в суд с настоящим иском.

Общество обратилось в арбитражный суд с заявлением о признании Постановления N 1678 незаконным, ссылаясь на нарушение своих прав и законных интересов в сфере экономической деятельности.

Суды посчитали, что основания для взыскания штрафных санкций, расторжения договора аренды и выселения инвестора отсутствуют, а сохранение в силе Постановления N 1678 будет препятствовать Обществу осуществлять свои права и обязанности в рамках договора аренды, в связи с чем отказали в иске Комитету и удовлетворили заявление Общества.

Кассационная инстанция не находит правовых оснований для отмены принятых судебных актов.

В силу статей 606, 611, 614 ГК РФ обязанность арендодателя по отношению к арендатору состоит в предоставлении последнему имущества в пользование, а обязанность арендатора - в своевременном внесении платы за пользование имуществом, порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

Согласно статье 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Как установили суды, арендатор без замечаний 24.06.2009 принял спорный земельный участок и действий, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.

Вместе с тем суды сослались на обстоятельства, установленные в рамках дела N А56-94804/2009 и указали, что вступившим в силу решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.06.2010 установлено, что Комитетом и Организацией был заключен договор от 14.01.2005 N 07/ЗК-03687 аренды земельного участка площадью 6657 кв.м с кадастровым номером 78:6085Б:1009, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, участок 14 (напротив дома 50, лит. А), для использования под гаражную автостоянку. Земельный участок с кадастровым номером 78:11:6085Б:13 сформирован частично в границах земельного участка с кадастровым номером 78:6085Б:1009. Государственная регистрация прекращения договора аренды от 14.01.2005 произведена лишь 24.03.2010. Из писем Организации от 29.10.2009 N 143 и Комитета от 03.02.2012 также следует, что последний признавал факт нахождения на спорном участке имущества Организации.

Сославшись на статьи 328, 406, 450 ГК РФ, а также на правовую позицию, изложенную в пункте 9 информационного письма Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", суды указали, что, несмотря на наличие акта приема - передачи от 24.06.2009 (приложение N 4 к договору), надлежащей передачи земельного участка арендатору, позволяющей ему вступить в права владения, не состоялось. Вследствие этого Комитет не вправе взыскивать штрафные санкции и расторгать договор в связи с просрочкой исполнения Обществом обязательств.

Довод жалобы о том, что на момент заключения спорного договора право аренды земельного участка Организации было прекращено, опровергается материалами дела.

Ссылка Комитета на то, что обязательства по освобождению земельного участка от имущества третьих лиц возложены на ответчика, отклоняется кассационной инстанцией, поскольку такая обязанность Общества прямо не предусмотрена в договоре аренды.

Признавая Постановление N 1678 недействительным, суды исходили из положений статей 65, 198, 200, 201 АПК РФ, статьи 2 Закона Санкт-Петербурга от 17.06.2004 N 282-43 "О порядке предоставления объектов недвижимости, находящихся в собственности Санкт-Петербурга, для строительства и реконструкции" (далее - Закон N 282-43) и учли специфику сложившихся между сторонами правоотношений.

Поскольку Постановление N 1678 было принято в связи с неисполнением Обществом обязательств по строительству многоэтажного паркинга и направлено на расторжение договора аренды при том, что при разрешении спора установлено ненадлежащее исполнение Комитетом обязательств по передаче земельного участка для строительства, суды посчитали его не соответствующим закону и указали, что сохранение в силе действия оспариваемого постановления препятствует Обществу в реализации его прав и обязанностей в рамках договора аренды, а следовательно, ведет к нарушению его прав и законных интересов.

При таких обстоятельствах суды удовлетворили заявление Общества.

Поскольку суды полно исследовали обстоятельства дела, правильно применили нормы материального права и не допустили при принятии обжалуемых судебных актов каких-либо нарушений норм процессуального права, которые в силу части 4 статьи 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации являются безусловными основаниями для их отмены, кассационная жалоба удовлетворению не подлежит.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 25.09.2012 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.12.2012 по делу N А56-22260/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

Т.С. Гафиатуллина

Судьи

М.В. Захарова Г.М. Рудницкий