Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 11 июня 2013 г. N Ф07-2442/13 по делу N А56-65341/2012

11 июня 2013 г.

Дело N А56-65341/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 05.06.2013.

Постановление в полном объеме изготовлено 11.06.2013.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Стрелова И.М., судей Подвального И.О., Сапоткиной Т.И.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга представителя Степанкевич Е.В. (доверенность от 29.12.2012), от общества с ограниченной ответственностью "Ньюлайн Паркинг" конкурсного управляющего Ковалева С.А. (определение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 10.12.2012 по делу N А56-54844/2010) и представителя Тойко А.Ю. (доверенность от 21.01.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ньюлайн Паркинг" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу N А56-65341/2012 (судьи Тимухина И.А, Жиляева Е.В., Полубехина Н.С.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Ньюлайн Паркинг", место нахождения: 194100, Санкт-Петербург, Б. Сампсониевский пр., д. 74; ОГРН 1027801560137 (далее - Общество), о признании отсутствующим права собственности Общества на объект незавершенного строительства - многоэтажный гараж с кадастровым номером 78:11:6075:3001:27, с площадью застройки 2 966,3 кв.м, со степенью готовности 86%, расположенный по адресу: Санкт-Петербург, ул. Маршала Тухачевского, д. 18, лит. А.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по городу Санкт-Петербургу (далее - Управление Росреестра).

Решением от 12.12.2012 (судья Васильева Н.В.) в удовлетворении иска отказано.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 19.03.2013 решение от 12.12.2012 отменено, право собственности Общества на объект незавершенного строительства признано отсутствующим.

В кассационное жалобе Общество просит отменить постановление от 19.03.2013 и оставить в силе решение от 12.12.2012. По мнению подателя жалобы, суд апелляционной инстанции неправильно применил нормы материального права; государственная регистрация права собственности на спорный объект не нарушает права и законные интересы Комитета.

В судебном заседании конкурсный управляющий и представитель Общества поддержали доводы кассационной жалобы, а представитель Комитета возражал против ее удовлетворения.

Управление Росреестра о времени и месте рассмотрения кассационной жалобы извещено надлежащим образом, однако своих представителей в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, распоряжением администрации Санкт-Петербурга от 28.07.2003 N 1868-ра утверждено решение инвестиционно-тендерной комиссии (протокол от 17.06.2003 N 402) о проектировании и строительстве Обществом за счет собственных и привлеченных средств многоэтажного гаража на земельном участке площадью 4 596 кв.м, расположенном по адресу: Красногвардейский административный район, Полюстрово, квартал 26, ул. Маршала Тухачевского, д. 37 (юго-восточнее пересечения Львовской ул. и ул. Маршала Тухачевского).

Комитет и Общество заключили договор аренды земельного участка на инвестиционных условиях от 19.04.2004 N 00/ЗК-03348(07), в соответствии с которым Комитет (арендодатель) предоставил названный земельный участок во временное владение и пользование Обществу (арендатору) для осуществления инвестиционного проекта по проектированию и строительству многоэтажного гаража (т.д. 1, л. 15-23).

Пунктами 8.2.1, 8.2.2 названного договора установлено, что арендатор не вправе без согласия арендодателя зарегистрировать в период реализации инвестиционного проекта (до момента подписания сторонами протокола о реализации инвестиционного проекта и завершения строительства) право собственности на объекты незавершенного строительства, расположенные на земельном участке, и в период действия договора производить отчуждение объектов, расположенных на земельном участке (в том числе незавершенных строительством), либо осуществлять их залог.

Между тем 28.12.2011 Управление Росреестра зарегистрировало право собственности Общества на возведенный в рамках исполнения обязательств по договору объект незавершенного строительства - многоэтажный гараж с кадастровым номером 78:11:6075:3001:27 (т.д. 1, л. 10).

Полагая, что основания для государственной регистрации права собственности Общества на объект незавершенного строительства отсутствуют, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Отказывая в удовлетворении иска со ссылкой на статьи 218, 308 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции исходил из того, что регистрирующий орган не обязан учитывать условия пункта 8.2.1 договора аренды.

Суд апелляционной инстанции отменил принятое по делу решение, поскольку регистрация права собственности Общества на объект незавершенного строительства без учета положений пункта 8.2.1 договора аренды является незаконной и нарушает права и законные интересы Комитета.

Суд кассационной инстанции, изучив материалы дела и доводы жалобы, считает, что основания для отмены обжалуемого судебного акта отсутствуют.

Из материалов дела следует, что государственная регистрация права собственности Общества на спорный объект произведена, в том числе на основании договора аренды от 19.04.2004 (л. 10), согласно которому Общество обязалось осуществить инвестиционный проект по строительству многоэтажного гаража в сроки, определенные пунктами 5.2.1, 5.2.2 договора, после чего подписать протокол о реализации инвестиционного проекта, необходимый для оформления прав на результат инвестирования. Пунктами 8.2.1, 8.2.2 договора предусмотрены особые условия - ограничения по распоряжению строящимся объектом до завершения строительства и подписания протокола.

Сведений о признании в судебном порядке названного договора недействительным в материалах дела не имеется. Оснований для признания его несоответствующим закону (ничтожным) суд кассационной инстанции не усматривает.

В соответствии с положениями статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств и одностороннее изменение их условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу статей 94 и 95 Федерального закона от 26.10.2002 N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (далее - Закон о банкротстве) введение в отношении Общества процедуры внешнего управления, на которое ссылается податель кассационной жалобы, не влечет прекращения его договорных обязательств. Следовательно, обязательства, вытекающие из договора от 19.04.2004, включая пункт 8.2.1, не могут считаться прекращенными.

Ссылка подателя жалобы на пункт 2 статьи 99 Закона о банкротстве не может быть принята во внимание, поскольку действия внешнего управляющего должны соответствовать закону. Доказательств обращения внешнего управляющего Общества в Комитет с предложением об оформлении протокола о реализации инвестиционного проекта, равно как и о продлении срока исполнения обязательств либо расторжении договора от 19.04.2004, в материалах дела не имеется.

Пунктом 2.3 плана внешнего управления (т.д. 1, л. 76) предусмотрена продажа объекта незавершенного строительства, что свидетельствует об отсутствии намерения должника выполнять принятые на себя обязательства по строительству.

Вместе с тем в силу пункта 1 статьи 13 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственный регистратор обязан провести правовую экспертизу представленных на регистрацию документов, поэтому Управлению Росреестра надлежало установить соблюдение условий договора от 19.04.2004.

С учетом изложенного у регистрирующего органа отсутствовали основания для регистрации права собственности Общества на многоэтажный гараж, являющийся предметом неисполненного обязательства.

Произведенная без обременений и ограничений государственная регистрация права собственности Общества на возведенный объект незавершенного строительства безусловно нарушает права и законные интересы Комитета, поскольку препятствует как достижению цели заключения договора от 19.04.2004, так и возможности реализовать права собственника земельного участка (пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации").

При таких обстоятельствах, как правомерно со ссылкой на пункт 52 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при рассмотрении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" указал суд апелляционной инстанции, нарушенные права и законные интересы Комитета могут быть восстановлены только путем предъявления настоящего иска.

Довод кассационной жалобы о преимущественном удовлетворении требований Комитета перед другими кредиторами Общества за счет спорного имущества не имеет правового значения, поскольку в силу статьи 131 Закона о банкротстве имущество, не являющееся собственностью должника, не может быть включено в конкурсную массу. Вместе с тем в конкурсную массу должника с соблюдением пункта 7.3.1 договора от 19.04.2004 может быть включено право аренды земельного участка, предоставленного для строительства. Кроме того, Общество не лишено возможности требовать компенсации расходов, предусмотренных пунктом 10.3 договора.

С учетом изложенного у суда кассационной инстанции отсутствуют основания для иной оценки имеющихся в деле доказательств, изменения или отмены обжалуемого судебного акта.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу N А56-65341/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Ньюлайн Паркинг" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.М. Стрелов

Судьи

И.О. Подвальный Т.И. Сапоткина