Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 23 июля 2013 г. N Ф07-4865/13 по делу N А56-67496/2012

23 июля 2013 г.

Дело N А56-67496/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Кадулина А.В., Сапоткиной Т.И.,

рассмотрев 23.07.2013 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТДК" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2013 (судья Ракчеева М.А.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-67496/2012,

установил:

Закрытое акционерное общество "Жилищная компания "САНКТ-ПЕТЕРБУРГ", место нахождения: Санкт-Петербург, 7-я Советская ул., д. 4, пом. 7н, ОГРН 1027809259719 (далее - Компания), обратилось в арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "ТДК", место нахождения: Санкт-Петербург, Лабораторный пр., д. 23, ОГРН 1027802503167 (далее - Общество), о взыскании 289 417 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате на основании договора аренды от 10.12.2002 N 01-А005916, 80 463 руб. 35 коп. пеней, штрафов за период с января по октябрь 2012 года в размере 31 654 руб. (в соответствии с пунктом 4.4 договора аренды) и 31 654 руб. (в соответствии с пунктом 4.5 договора аренды) и 242 856 руб. 42 коп. задолженности по оплате коммунальных услуг, а также содержания и текущего ремонта общего имущества за период с октября 2009 года по январь 2012 года.

Решением от 24.01.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.04.2013, с Общества в пользу Компании взыскано 289 417 руб. 18 коп. долга, 80 463 руб. 35 коп. пеней, 31 654 руб. штрафа в соответствии с пунктом 4.4 договора. В остальной части в иске отказано.

В кассационной жалобе Общество, ссылаясь на неправильное применение норм материального права, просит отменить указанные решение и постановление в части удовлетворения исковых требований.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, 10.12.2002 Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор N 01-А005916 аренды нежилого помещения (чп.17-23) площадью 237,5 кв. м, являющегося частью нежилого помещения 7Н (подвала) площадью 612 кв. м с кадастровым номером 78:2007:0:3:8, расположенного по адресу: 199053, Санкт-Петербург, Биржевой пер., д. 1/10, лит. А, для использования под нежилые цели сроком на 3 года.

Порядок внесения арендной платы установлен разделом 3 договора.

В соответствии с пунктом 4.9 договора в случае несвоевременного и неполного внесения арендной платы начисляются пени в размере 0,15% от просроченной суммы за каждый день просрочки.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор обязан не производить на объекте без письменного разрешения арендодателя и балансодержателя прокладок, скрытых и открытых проводок и коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера.

В случае обнаружения арендодателем или балансодержателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя или балансодержателя.

В силу пункта 2.2.7 договора арендатор обязан соблюдать в арендуемых помещениях требования органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора, а также отраслевых правил и норм, действующих в отношении видов деятельности арендатора и арендуемого им объекта; выполнять в установленный срок предписания арендодателя, балансодержателя, органов Госсанэпиднадзора, Госпожнадзора и иных контролирующих органов о принятии мер по ликвидации ситуаций, возникших в результате деятельности арендатора, ставящих под угрозу сохранность объекта, экологическую и санитарную обстановку вне арендуемых помещений, а также по соблюдению обязательств арендатора, предусмотренных пунктами 2.2.6, 2.2.9 договора.

В соответствии с пунктом 2.2.9 договора арендатор обязан содержать объект и прилегающую к нему территорию в надлежащем санитарном и противопожарном состоянии.

В течение двадцати дней со дня подписания договора арендатор обязан при наличии энергопринимающего устройства и другого необходимого оборудования, а также при обеспечении учета потребления энергии (в том числе воды и газа) заключить договоры на водо-, тепло-, газо-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами объекта непосредственно с организациями, предоставляющими указанные услуги; при отсутствии указанных устройств заключить аналогичные договоры с балансодержателем; заключить договоры на техническое обслуживание объекта, на сбор и вывоз бытовых отходов; уведомить балансодержателя о заключении договоров; своевременно производить оплату по договорам (пункт 2.2.11 договора).

В случае несвоевременного выполнения предписаний органов Госпожнадзора арендатор выплачивает штраф в размере 7 у.е. за каждый день просрочки (пункт 4.4 договора).

В случае отсутствия договоров, предусмотренных пунктом 2.2.11 договора, арендатор выплачивает штраф в размере 7 у.е. за каждый день просрочки (пункт 4.5 договора).

Дополнительным соглашением от 19.06.2003 N 1 внесены изменения в пункт 1.3 договора аренды, а именно указано, что договор действует с 01.07.2003 в течение 3 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации.

Дополнительным соглашением от 18.05.2004 N 2 внесены изменения в пункт 1.3 договора аренды, а именно указано, что договор действует с 01.07.2003 в течение 10 лет и вступает в силу с момента его государственной регистрации; внесены изменения в пункт 3.1 договора о ежемесячной арендной плате.

По акту приема-передачи от 10.12.2002 арендуемое помещение передано Обществу.

На основании договора купли-продажи от 25.03.2008 N 1 к Компании перешло право собственности на помещение с кадастровым номером 78:6:2007:0:3:8, о чем Управлением Федеральной регистрационной службы по Санкт-Петербургу и Ленинградской области выдано свидетельство о государственной регистрации права от 18.04.2008 серии 78-АГ номер 395552.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 06.02.2012 по делу N А56-66511/2011 с Общества в пользу Компании взыскана задолженность по договору аренды N 01-А005916 за июнь - декабрь 2011 года.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.09.2012 по делу N А56-26541/2012 договор аренды N 01-А005916 расторгнут.

Ссылаясь на то, что арендатор ненадлежащим образом исполнял свои обязанности по уплате арендной платы, выполнению предписаний органов Госпожнадзора и обязательства, предусмотренного пунктом 2.2.11 договора, Компания обратилась в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции установил основания для взыскания с ответчика задолженности по арендной плате, пеней за просрочку, а также штрафа, предусмотренного пунктом 4.4 договора за невыполнение предписаний органов Госпожнадзора.

Суд апелляционной инстанции согласился с выводами суда первой инстанции.

Кассационная инстанция считает, что судебные акты являются законными и должны быть оставлены без изменения.

Согласно пункту 1 статьи 617 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) переход права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды. Смена собственника сдаваемого в аренду объекта является одним из способов перемены лиц в обязательстве.

Таким образом, по смыслу статьи 617 ГК РФ при переходе права собственности на сданное в аренду имущество к другому лицу новый собственник имущества становится стороной договора аренды. Данный вывод согласуется с положениями статей 382, 387 ГК РФ, предусматривающих перемену лиц в обязательстве на основании закона.

Как указано в пункте 23 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", при перемене собственника арендованного имущества независимо от того, ставился ли вопрос о переоформлении договора аренды, прежний собственник утрачивает, а новый приобретает право на получение доходов от сдачи имущества в аренду.

Как следует из пункта 1 статьи 614 ГК РФ, арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

В соответствии с пунктом 1 статьи 330 ГК РФ неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Поскольку в материалах дела отсутствуют доказательства уплаты Обществом арендной платы в заявленный период, суды правомерно удовлетворили требования о взыскании с него 289 417 руб. 18 коп. задолженности по арендной плате и 80 463 руб. 35 коп. пеней за просрочку, начисленных на основании пункта 4.9 договора.

При рассмотрении настоящего иска судами учтены обстоятельства, установленные по делу N А56-66511/2011.

Обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным актом арбитражного суда по ранее рассмотренному делу, не доказываются вновь при рассмотрении арбитражным судом другого дела, в котором участвуют те же лица (часть 2 статьи 69 АПК РФ).

Довод жалобы о том, что арендатор не мог использовать спорное помещение по назначению в связи с отсутствием в нем электроэнергии, подлежит отклонению.

В соответствии со статьей 611 ГК РФ на арендодателя возлагается обязанность предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Приведенные ответчиком факты и доказательства не свидетельствуют о том, что условия пользования или состояние имущества существенно ухудшились. Арендатор без замечаний и возражений принял спорное помещение и пользовался им в течение всего спорного периода, надлежащих действий при обнаружении недостатков имущества, препятствующих его использованию по целевому назначению, изложенных в пункте 1 статьи 612 ГК РФ, не предпринял.

Кроме того, в силу пункта 2.2.11 договора обязанность заключить договоры на водо-, газо-, тепло-, электроснабжение, снабжение иными ресурсами возложена на арендаторе. Материалами дела подтверждается, что арендатор не обращался к Компании с просьбой о содействии в решении вопроса о заключении арендатором названных договоров, не заявлял требования об изменении договора аренды в части обязанностей арендатора.

Также суды обоснованно удовлетворили требования о взыскании с ответчика 31 654 руб. штрафа на основании пункта 4.4 договора, так как факт несвоевременного выполнения Обществом предписаний органов Госпожнадзора подтверждается решением Калининского районного суда Санкт-Петербурга от 07.02.2011 по делу N 2-481/11, актом проверки Госпожнадзора от 25.08.2010, актом осмотра от 10.08.2012.

Ссылка подателя жалобы на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.01.2012 по делу N А56-60306/2011 об отмене постановления Отдела надзорной деятельности ГУ МЧС России по Санкт-Петербургу от 02.09.2011 N 2-9-359 признается несостоятельной.

Довод о том, что акт осмотра от 10.08.2012 составлен истцом в одностороннем порядке без фактического проникновения в помещение, отклоняется судом кассационной инстанции. В нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ ответчик не опроверг сведения, изложенные в данном акте, не представил доказательств исполнения в установленный срок предписаний Госпожнадзора.

В удовлетворении требований о взыскании штрафа на основании пункта 4.5 договора и оплате расходов за коммунальные услуги отказано правомерно, выводы судов в указанной части сторонами не оспариваются.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 24.01.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.04.2013 по делу N А56-67496/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "ТДК" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

А.В. Кадулин Т.И. Сапоткина