Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 августа 2013 г. N Ф07-5662/13 по делу N А56-19745/2012

20 августа 2013 г.

Дело N А56-19745/2012

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Константинова П.Ю., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Ким А.Р. (доверенность от 08.05.2013), от общества с ограниченной ответственностью "Янтарь" Харитонова К.Н. (доверенность от 04.07.2013),

рассмотрев 19.08.2013 в открытом судебном заседании кассационные жалобы Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2013 (судьи Тимухина И.А., Горбик В.М., Серикова И.А.) и общества с ограниченной ответственностью "Янтарь" на постановление от 18.06.2013 по делу N А56-19745/2012,

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Янтарь", место нахождения: 197022, Санкт-Петербург, Чкаловский пр., д. 60, лит. "Д", ОГРН 1077847251547 (далее - Общество), о взыскании с ответчика 27 213 руб. 90 коп. штрафа за нарушение условий договора от 05.05.2004 N 15-А005917 аренды здания, расторжении указанного договора и выселении ответчика из арендуемого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Чкаловский пр., д. 60, лит. "Д".

Решением суда первой инстанции от 19.02.2013 в иске отказано.

Постановлением апелляционного суда от 18.06.2013 изменена резолютивная часть решения от 19.02.2013: исковые требования в части расторжения названного договора оставлены без рассмотрения, в остальной части иска отказано.

В кассационной жалобе Комитет ссылается на неправильное применение судами норм материального права и несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела и имеющимся в нем доказательствам, просит решение и постановление отменить, дело направить на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

По мнению подателя жалобы, Общество неправомерно произвело перепланировку арендуемого здания; исковые требования основаны на нормах материального права и подтверждаются материалами дела.

Общество в кассационной жалобе просит постановление апелляционного суда отменить как вынесенное с нарушением норм материального права.

По мнению подателя жалобы, истцом соблюден претензионный порядок расторжения спорного договора аренды.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит жалобу Комитета отклонить.

В судебном заседании представители сторон поддержали доводы своих жалоб.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, Комитет (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Кристалл" (арендатор; далее - ООО "Кристалл") заключили договор от 05.05.2004 N 15-А005917 аренды здания, кадастровый номер 78:3167:0:17, общей площадью 177.3 кв. м, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Чкаловский пр., д. 60, лит. "Д", сроком на 10 лет для использования под нежилые цели.

Дополнительным соглашением от 29.06.2007 N 1 изменена преамбула названного договора аренды в части замены ООО "Кристалл" на Общество в связи с реорганизацией и его переименованием.

В соответствии с пунктами 2.2.5, 2.2.6 договора арендатор обязан обеспечить сохранность инженерных сетей, коммуникаций и оборудования на объекте (указанных в акте приема-передачи); не производить без письменного разрешения арендодателя прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера; в случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

В соответствии с пунктом 5.3.5 договора, если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта, в том числе инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные пунктах 2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя.

Согласно пункту 5.3.8 договора, если арендатор не устранит недостатки, указанные в предписании арендодателя, вынесенном в предусмотренных в пунктах 2.2.6, 2.2.7 договора случаях, в срок, указанный в предписании, договор может быть расторгнут по требованию арендодателя.

На основании пункта 4.8 договора, в случае нарушения иных условий договора, кроме пункта 2.2.2, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

Ссылаясь на то, что ответчик неправомерно произвел перепланировку здания и использует его под гостиничный комплекс, истец обратился в суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции в иске отказал.

Суд апелляционной инстанции требование о расторжении договора оставил без рассмотрения, поскольку истцом не соблюден претензионный порядок рассмотрения спора; в остальной части в иске отказал.

В соответствии со статьей 309 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Согласно статье 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается.

Основания досрочного расторжения договора аренды по требованию арендодателя предусмотрены статьей 619 ГК РФ. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 названного Кодекса.

Истец направил в адрес ответчика претензию от 02.12.2011 N 4240 до обращения в арбитражный суд с исковым заявлением, в которой просил оплатить штраф в соответствии с пунктом 4.8 названного договора, устранить допущенные нарушения, а также явиться в Комитет для заключения соглашения о расторжении договора. Как указано в претензии, неполучение ответа в течении пятнадцати дней с момента отправки претензии означает отказ от выполнения предъявленного требования.

Проанализировав пункты 2.2.6 и 5.3.8 договора, апелляционный суд пришел к выводу о том, что истцом не соблюден претензионный порядок разрешения спора.

Суд апелляционной инстанции, применив пункт 2 статьи 450 и пункт 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) правомерно оставил исковые требования в части расторжения договора аренды без рассмотрения.

Оценив в порядке статьи 71 АПК РФ представленные в материалы дела доказательства, в частности письмо Санкт-Петербургского государственного унитарного предприятия "Городское управление инвентаризации и оценки недвижимости" от 03.08.2012 N 963 и результаты заключения строительно-технической экспертизы от 13.12.2012 N СЭ-001037-СЗЭ-4-2012, суды двух инстанций пришли к выводу, что ответчик не осуществлял перепланировку здания и правомерно отказали в иске о взыскании штрафа с ответчика.

При таких обстоятельствах оснований для отмены или изменения постановления Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2013 не имеется.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.06.2013 по делу N А56-19745/2012 оставить без изменения, а кассационные жалобы общества с ограниченной ответственностью "Янтарь" и Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

П.Ю. Константинов

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.В. Захарова