Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 18 июня 2013 г. N 13АП-8093/13

г. Санкт-Петербург

18 июня 2013 г.

Дело N А56-19745/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 11 июня 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 18 июня 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Тимухиной И.А.

судей Горбик В.М., Сериковой И.А.

при ведении протокола судебного заседания: Рябовым П.А.

при участии:

от истца: Ким А.Р. (доверенность от 08.05.2013)

от ответчика: Харитонов К.Н. (доверенность от 01.09.2012)

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-8093/2013) Комитета по управлению городским имуществом на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2013 по делу N А56-19745/2012(судья Васильева Н.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к ООО "ЯНТАРЬ"

о взыскании штрафа, расторжении договора и выселении

установил:

Комитет по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга (далее - Комитет, истец) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к ООО "Янтарь" (далее- ответчик, Общество) о взыскании 27 213 руб. 90 коп. штрафа за нарушение условий договора аренды здания от 05.05.2004 N 15-А005917, расторжении указанного договора и выселении ответчика из арендуемого здания, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Чкаловский пр., д. 60, литера Д.

Решением от 19.02.2013 в удовлетворении иска отказано.

В апелляционной жалобе Комитет, считая решение незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм материального и процессуального права, просит решение отменить, заявленные требования удовлетворить, полагая, что суд первой инстанции сделал неверный вывод о недоказанности факта проведения ответчиком самовольной перепланировки. Податель жалобы указывает, что определением от 02.10.2012 арбитражный суд не назначал физико-химическую экспертизу, таким образом, заключение эксперта не может быть принято в качестве доказательства по делу, кроме того, указанное заключение содержит ряд противоречивых сведений. По мнению истца, факт осуществления перепланировки ответчиком доказывается путем сопоставления плана цокольного и первого этажа здания по состоянию на 2000 год и планом цокольного и первого этажа по состоянию на 03.09.2012.

Ответчик возразил против удовлетворения апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и Обществом (арендатор) заключен договор аренды от 05.05.2004 N 15-А005917 (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 29.06.2007) здания площадью 177.30 кв.м. с кад.N78:3167:0:17, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Чкаловский проспект, д. 60, литера Д, для использования под нежилые цели сроком на 10 лет с момента государственной регистрации договора.

05.05.2004 объект аренды передан арендатору по акту приема-передачи.

06.07.2004 договор зарегистрирован в установленном порядке.

В соответствии с пунктом 2.2.6 договора арендатор без письменного разрешения арендодателя не вправе производить прокладок, скрытых и открытых проводок коммуникаций, перепланировок и переоборудования капитального характера; в случае обнаружения арендодателем самовольных перепланировок капитального характера, нарушения целостности стен, перегородок или перекрытий капитального характера, переделок или прокладок сетей таковые должны быть ликвидированы арендатором, а помещение приведено в прежний вид за его счет в срок, определяемый односторонним предписанием арендодателя.

В соответствии с п. 5.3.5 договора, если арендатор умышленно или по неосторожности существенно ухудшает состояние объекта, в т.ч. инженерного оборудования, либо не выполняет обязанности, предусмотренные п.2.2.6, 2.2.7, 2.2.9, договор может быть досрочно расторгнут по требованию арендодателя.

Согласно п. 4.8 договора в случае нарушения иных условий договора, кроме п. 2.2.2, сторона, нарушившая их, выплачивает штраф в размере тридцати процентов от суммы квартальной арендной платы вне зависимости от вины.

Как указывает истец, в ходе проверки фактического использования арендуемых помещений выявлено, что арендатором произведена внутренняя перепланировка здания, объект используется под гостиничный комплекс.

В претензии от 02.12.2011 Комитет потребовал от Общества уплатить штраф за нарушение п. 2.2.6 договора, предоставить документы, подтверждающие устранение замечаний, указанных в данной претензии (проект перепланировки объекта, согласованный в установленном порядке, утвержденный акт Межведомственной комиссии Петроградского района Санкт-Петербурга, документы технического и кадастрового учета на основании согласованного проекта и акта). Кроме того, Обществу предложено заключить соглашение о расторжении договора аренды в порядке статьи 452 Гражданского кодекса РФ.

Поскольку претензия Обществом оставлена без ответа и удовлетворения, Комитет, обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Исследовав материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, апелляционный суд пришел к выводу, что обжалуемое решение подлежит изменению, учитывая следующее.

В соответствии с п.1 ст. 65 Арбитражного процессуального кодекса РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений.

Факт нарушения арендатором условий п.2.2.6 договора - перепланировка арендуемого здания - судом первой инстанции обоснованно признан не доказанным истцом.

Судом первой инстанции установлено, что состояние помещения в части планировочного устройства спорного здания при заключении договора не устанавливалось, в акте приема-передачи, являющемся приложением к договору аренды, такие сведения отсутствуют.

Для установления периода времени проведении перепланировки здания судом назначена экспертиза, согласно выводам которой в строительно-технической части экспертного заключения на основании исследованных документов и произведенного обследования эксперту-строителю не представляется возможным определить точную дату (период времени) производства перепланировки путем возведения существующих в настоящее время перегородок.

Вместе с тем, согласно физико-химической части экспертного заключения перепланировка в спорном здании была выполнена из строительных материалов (гипсокартонных листов), изготовленных в конце 1997 года - начале 1998 года, то есть до передачи здания в аренду ответчику.

С учетом изложенного суд первой инстанции правомерно не усмотрел оснований для взыскания с ответчика штрафа за нарушение п. 2.2.6 договора.

Вопреки доводам Комитета, экспертное заключение обоснованно оценено судом как надлежащее доказательство по делу.

В определении суда о назначении экспертизы ее вид не указан. Однако, при вынесении определения судом принят во внимание ответ ООО "Северо-Западный экспертно-правовой центр" о возможности проведения экспертным учреждением комплексной экспертизы, проведение экспертизы поручено Алексееву О.А. (специальность "Промышленное и гаражное строительство") и эксперту химику Гогичаишвили Н.Б.

Таким образом, экспертное заключение дано по поставленному вопросу, исследованному специалистами, определенными судом.

В соответствии с частью 1 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества, существенно ухудшает имущество. Договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендодателя в соответствии с пунктом 2 статьи 450 настоящего Кодекса.

Как следует из пункта 3 статьи 619 ГК РФ, арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок, что Комитетом надлежащим образом не исполнено.

В претензии Комитета от 02.12.2011 N 4240 не указано на необходимость приведения помещения в прежний вид, как это предусмотрено в п. 2.2. 6 договора.

При таких обстоятельствах досудебный порядок урегулирования спора в части требования о расторжении договора по основанию, предусмотренному п. 5.3.5 договора (нарушение п. 2.2.6), нельзя признать соблюденным.

В силу п.2 ч.1 ст. 148 Арбитражного процессуального кодекса РФ несоблюдение досудебного порядка урегулирования спора с ответчиком, если это предусмотрено федеральным законом или договором, влечет оставление искового заявления без рассмотрения.

Наличие действующего договора аренды исключает возможность удовлетворения требования истца о выселении ответчика из арендуемого здания.

Руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 19.02.2013 по делу N А56-19745/2012 изменить, изложив его резолютивную часть в следующей редакции:

В части требования о расторжении договора аренды иск оставить без рассмотрения.

В остальной части иска отказать.

Председательствующий

И.А. Тимухина

Судьи

В.М. Горбик И.А. Серикова