Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 19 августа 2013 г. N Ф07-5040/13 по делу N А56-36312/2012

19 августа 2013 г.

Дело N А56-36312/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 13 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 19 августа 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сергеевой И.В., судей Гафиатуллиной Т.С., Сапоткиной Т.И.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Универсал Реконструкция" генерального директора Наумовца М.Г. (решение учредителя и единственного участника общества от 19.10.2011), Максимова А.В. (доверенность от 22.04.2013), от Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга Савеловой Д.О. (доверенность от 29.12.2012 N 37359-42), от открытого акционерного общества "Фонд имущества Санкт-Петербурга" Чистяковой Р.В. (доверенность от 01.02.2013 N 496/28),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А56-36312/2012 (судьи Ларина Т.С., Марченко Л.Н., Масенкова И.В.),

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал Реконструкция", место нахождения: 195027, Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 15, лит. А, ОГРН 1027800534343 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), от 05.05.2012 N 12402-16 об отказе в приватизации земельного участка с кадастровым номером 78:11:6046Б:1 и заключении договора купли-продажи данного участка; обязании КУГИ исполнить решение о выкупе земельного участка от 17.01.2012 N 688-32 и предоставить участок Обществу в собственность, заключив договор купли-продажи недвижимого имущества в редакции, предложенной заявителем.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239 (далее - Фонд).

Решением от 01.11.2012 (судья Ракчеева М.А.) в удовлетворении заявленных требований отказано.

Постановлением Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 данное решение отменено, отказ КУГИ в приватизации земельного участка с кадастровым номером 78:11:6046Б:1 и заключении договора его купли-продажи признан незаконным; на КУГИ возложена обязанность заключить договор купли-продажи земельного участка площадью 23 770 кв. м в редакции, предложенной заявителем, по цене 14 915 912 руб., определенной в соответствии с законодательством, действовавшим на момент повторного обращения Общества с заявлением о выкупе в ноябре 2011 года.

КУГИ в кассационной жалобе просит отменить постановление от 11.04.2013, ссылаясь на нарушение судом норм материального и процессуального права, и оставить в силе решение арбитражного суда первой инстанции. По мнению подателя жалобы, законодательство, действовавшее на момент принятия КУГИ решения по заявке Общества, не предусматривало возможность предоставить собственнику объекта незавершенного строительства соответствующий земельный участок в собственность; заявитель не обосновал площадь испрашиваемого земельного участка, значительно превышающую площадь, необходимую для использования находящихся на участке объектов незавершенного строительства; в рамках рассмотрения требования о признании незаконным решения КУГИ об отказе заключить договор купли-продажи суд мог только обязать государственный орган подготовить проект договора и направить его заявителю, но не заключить договор на предложенных заявителем условиях; выкупная цена должна определяться в соответствии с законодательством, действующим на момент заключения договора.

Общество в отзыве на жалобу просит оставить ее без удовлетворения, считая, что решение КУГИ от 17.01.2012 о предоставлении земельного участка в собственность соответствовало действовавшему на момент принятия решения законодательству; доказательства в обоснование площади испрашиваемого земельного участка имеются в материалах дела; поскольку заявитель оспаривает отказ КУГИ предоставить земельный участок на ранее согласованных условиях, требование Общества о заключении договора в предложенной редакции заявлено правомерно; цена земельного участка определена в соответствии с действующим законодательством.

В судебном заседании представитель КУГИ поддержал кассационную жалобу, подтвердив приведенные в ней доводы. Представители Общества против удовлетворения жалобы возражали по мотивам, изложенным в отзыве. Представитель Фонда поддержал позицию КУГИ.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, решением аукционной комиссии, оформленным протоколом от 14.06.2002 N 2/1, Общество признано победителем проведенного 14.06.2002 аукциона по продаже объектов высвобождаемого военного имущества, находящегося на балансе Санкт-Петербургской квартирно-эксплуатационной части.

Северо-Западное межрегиональное отделение Российского фонда федерального имущества (продавец) и Общество (покупатель), руководствуясь Планом продажи имущества, утвержденным КУГИ 22.02.2002, и протоколом об итогах аукциона, заключили договор от 02.07.2002 N 20-ВВИ купли-продажи не завершенных строительством зданий типографии и издательства общей площадью 720 кв. м и 7552 кв. м, инвентарные номера 32 и 33 соответственно, расположенных по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 15, по цене 25 010 000 руб. за оба объекта.

Продажа объектов осуществлялась в рамках приватизации государственного имущества.

В соответствии с разделом IV Плана продажи имущества земельный участок, описанный ситуационным планом (приложение N 8) и утвержденным проектом границ, передается победителю торгов в аренду (временное безвозмездное пользование, бессрочное пользование, иное) сроком на 49 лет. Покупатель оформляет права на земельный участок самостоятельно на основании договора купли-продажи имущества и Плана продажи имущества.

На основании указанного договора 18.08.2004 зарегистрирован переход к Обществу права собственности на названные объекты, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права серии 78-АБ N 150863 и 150864.

Распоряжением КУГИ от 05.04.2005 N 355-рз в План продажи имущества внесены изменения в пункт 8 раздела VII, согласно которому приложением к плану является план границ земельного участка. В соответствии с прилагаемым планом площадь земельного участка с кадастровым номером 78:6046Б:3001 составляет 25 678 кв. м. По ситуационному плану земельного участка его площадь составила 23 770 кв. м. Такая же площадь указана в кадастровой выписке о земельном участке от 01.12.2011 N 16162.

В октябре 2005 года Общество обратилось в КУГИ с заявлением о передаче в собственность заявителю земельного участка площадью 23 770 кв. м, на котором расположено находящееся в собственности Общества недвижимое имущество. Заявка зарегистрирована в КУГИ.

В связи с неполучением ответа на указанное заявление Общество повторно 08.11.2011 обратилось с аналогичным заявлением.

КУГИ письмом от 17.01.2012 N 688-32 сообщил об удовлетворении заявки Общества о продаже земельного участка площадью 23 770 кв. м по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 15, лит. А, по цене 14 915 912 руб. 70 коп.

По утверждению Общества, не опровергнутому КУГИ и Фондом, три экземпляра договора купли-продажи подписаны Фондом от имени КУГИ и Обществом, после чего переданы Фонду для регистрации. Однако впоследствии Фонд возвратил весь пакет документов в КУГИ.

Письмом от 05.05.2012 N 12402-16, направленным Обществу, КУГИ сообщил об отсутствии у заявителя права на выкуп земельного участка со ссылкой на положения Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Федеральный закон от 12.12.2011 N 427-ФЗ), статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, согласно которым собственникам объектов незавершенного строительства земельные участки могут быть предоставлены только в аренду, без права их выкупа.

Общество, считая данный отказ незаконным, обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предоставлено исключительное право на выкуп таких земельных участков или приобретение права их аренды.

Согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 N 8985/08, применение установленного названной выше статьей порядка выкупа земельных участков под объектами незавершенного строительства возможно только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Вводный закон).

Как видно из материалов дела, в данном случае Общество приобрело объекты незавершенного строительства в порядке приватизации государственного имущества, что никем из участвующих в деле лиц не отрицается и из чего исходили обе судебные инстанции. При таком положении заявитель вправе приобрести в собственность и соответствующий земельный участок в границах, которые согласно пункту 5 статьи 28 Закона о приватизации определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра.

Мнение суда первой инстанции и подателя жалобы о том, что в связи с дополнением Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ статьи 3 Вводного закона пунктом 21 земельный участок под приватизированным объектом незавершенного строительства не может быть приобретен в собственность в порядке пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, является ошибочным. Из анализа статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 217 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 3 Закона о приватизации в совокупности следует, что специальные нормы о приватизации имеют приоритетное значение по отношению к нормам гражданского законодательства, регулирующим порядок приобретения и прекращения права собственности, а также имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, по совершению сделок с ними. Вновь введенной нормой, установленной в пункте 21 статьи 3 Вводного закона, законодательно закрепляется изложенное ранее Высшим Арбитражным Судом Российской Федерации толкование статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации о невозможности выкупа по общему правилу в порядке статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации земельного участка под объектом незавершенного строительства, но не отменяются вытекающие из других специальных норм исключения.

С учетом изложенного апелляционный суд пришел к правильному выводу о наличии у Общества права на выкуп земельного участка, занятого объектами незавершенного строительства, приобретенными Обществом в процессе приватизации государственного имущества.

При разрешении вопроса о площади земельного участка, на который претендует заявитель, суд апелляционной инстанции обоснованно исходил из того, что площадь земельного участка под выкупаемыми зданиями, строительство которых не завершено, была указана в пункте 7 Плана продажи имущества, плане границ земельного участка, прилагаемом к Плану продажи, в последующем уточнена при составлении кадастрового плана земельного участка.

Относительно довода КУГИ о неправомерности при отсутствии преддоговорного спора предъявления Обществом и удовлетворения судом требования о заключении договора купли-продажи земельного участка необходимо отметить следующее.

Первоначально по результатам рассмотрения повторной заявки Общества КУГИ принял положительное решение, оформленное письмом от 17.01.2012 N 688-32, содержащее условия о предмете сделки (земельном участке с определенными характеристиками) и цене. Утверждение Общества о подписании сторонами договора купли-продажи на таких условиях КУГИ и Фондом не опровергнуто. Условия проекта договора, представленного Обществом в суд, по площади земельного участка и цене соответствуют условиям, изложенным в решении от 17.01.2012.

Необоснованная по изложенным выше мотивам отмена КУГИ оспариваемым отказом положительного решения от 17.01.2012, первоначально принятого по заявке Общества, фактически свидетельствует об уклонении государственного органа от заключения договора, который он обязан заключить с лицом, имеющим исключительное право на выкуп земельного участка. В таком случае согласно правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 31.01.2012 N 11657/11, разрешение судом спора, возникшего в связи с заключением договора независимо от формы выражения обязанной стороной отсутствия у нее воли на заключение договора, сводится по существу к внесению определенности в правоотношения сторон и установлению судом условий, не урегулированных сторонами в досудебном порядке. Установление судом фактических обстоятельств, влияющих на формулировку искового требования, не меняет его предмета как спора о заключении договора и не должно приводить к отказу в понуждении к его заключению. Последствием такого отказа является необходимость предъявления нового иска, что может привести к нарушению прав на судопроизводство в разумный срок.

Что касается определенной судом цены выкупаемого земельного участка, то она соответствует цене, указанной в решении КУГИ от 17.01.2012 и рассчитанной согласно Вводному закону и Закону Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 в редакции, действовавшей на тот момент. Соответствие цены, указанной в решении от 17.01.2012, законодательству, действовавшему на момент принятия решения, КУГИ не оспаривает. Исходя из конкретных обстоятельств дела, свидетельствующих о некорректном поведении государственного органа, изменившего по истечении почти четырех месяцев первоначально принятое положительное решение на противоположное, вследствие чего Общество не имело возможности реализовать имеющееся у него право на выкуп земельного участка в пределах установленных пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации сроков, кассационная инстанция поддерживает вывод апелляционного суда в части выкупной цены земельного участка.

С учетом изложенного суд кассационной инстанции считает правильным вывод апелляционного суда об удовлетворении требований Общества в полном объеме и не усматривает установленных статьей 288 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации оснований для отмены обжалуемого постановления.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2013 по делу N А56-36312/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.В. Сергеева

Судьи

Т.С. Гафиатуллина Т.И. Сапоткина