Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 11 апреля 2013 г. N 13АП-25455/12

г. Санкт-Петербург

11 апреля 2013 г.

Дело N А56-36312/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 21 марта 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 11 апреля 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Лариной Т.С.

судей Марченко Л.Н., Масенковой И.В.

при ведении протокола судебного заседания: до перерыва: Егоровой А.П., после перерыва: Орловым А.Н.,

при участии:

от истца: Богушевич А.А. представитель по доверенности от 28.11.2012, паспорт;

от ответчика: Савелова Д.О. представитель по доверенности от 29.12.2012 N 37359/42, удостоверение;

от 3-го лица: Цветков Я.Ю. представитель по доверенности от 13.03.2013, удостоверение,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-25455/2012) ООО "Универсал Реконструкция"

на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 01.11.2012 по делу N А56-36312/2012 (судья Ракчеева М.А.), принятое

по иску ООО "Универсал Реконструкция"

к Комитету по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга

3-е лицо: ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга"

о признании незаконным отказа в приватизации земельного участка,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Универсал Реконструкция" (далее - Общество) обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с заявлением о признании незаконным решения Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга об отказе в приватизации земельного участка с кадастровым номером 78:11:6046Б:1 и заключении договора его купли-продажи от 05.05.2012 N 12402-16 и обязании КУГИ СПб исполнить решение о выкупе земельного участка от 17.01.2012 исх. 688-32 и предоставить ООО "Универсал Реконструкция" земельный участок с кадастровым номером 78:11:6046Б:1 в собственность, заключив договор купли-продажи земельного участка в следующей редакции:

"ДОГОВОР N

купли-продажи земельного участка в процессе приватизации

Санкт-Петербург "___"_____________2012

Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", действующее от имени Комитета по управлению городским имуществом на основании передаточного распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 17.01.2012 N 7504(з) "О передаче земельного участка", именуемое в дальнейшем Продавец, в лице первого заместителя генерального директора Усеиновой Д.Э, действующей на основании доверенности от 02.11.2011 N 8408/28, и Общество с ограниченной ответственностью "Универсал Реконструкция", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Наумовца М.Г, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые далее "Стороны", на основании заявки Покупателя от 08.11.2011, Per. N 10035 и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N136-ФЗ, Федеральным законом от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", заключили настоящий договор, именуемый в дальнейшем "Договор", о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, дом 15, литера А.

Площадь Участка 23770.00 (Двадцать три тысячи семьсот семьдесят) кв.м.

Кадастровый номер участка 78:11:6046Б:1.

Участок относится к категории земель населенных пунктов.

На Участке расположено находящееся в собственности Покупателя недвижимое имущество:

объект незавершенного строительства по адресу: г.Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, д. 15, лит.А, кадастровый номер 78:11:6046Б: 1:7;

объект незавершенного строительства по адресу: г.Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, д. 15, лит.Б, кадастровый номер 78:11:6046Б: 1:5.

Размер Участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов.

1.2. Участок предназначен для использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с требованиями законодательства и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

1.3. Участок расположен в границах в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, выданным Федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Санкт-Петербургу. Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемым приложением к Договору, а его наличие - необходимым условием заключения Договора.

1.4. В отношении Участка действуют следующие ограничения прав на Участок сервитуты, обременения Участка, в том числе наличие заключенных договоров аренды участка, обременения Участка правами безвозмездного пользования и пр.):

1.4.1. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга", Участок находится в функциональной зоне ДР.

1.4.2. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10, Участок находится в производственной зоне объектов производства пищевых продуктов, включая напитки и табак, а также объектов производства машин и оборудования, транспортных средств, электронного и оптического оборудования, предприятий информационно-телекоммуникационного сектора, с включением объектов инженерной инфраструктуры (зоне "ТП1").

1.4.3. Участок площадью 3456 кв.м (зона N 1) - водоохранная зона водного объекта. Ограничения в использовании земельного участка установлены статьей 65 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ.

1.4.4. Участки площадью 478 кв.м (зона N 2), 24 кв.м (зона N 3) - охранная зона кабельных линий электропередачи.

1.4.5. Участок площадью 491 кв.м (зона N 4) - охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений.

1.4.6. Участок площадью 187 кв.м (зона N 5) - право прохода и проезда.

1.4.7. Собственник обязан обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций.

1.5. Ограничения прав на Участок (обременения Участка, сервитута), именуемые в дальнейшем "Ограничения", изменяющие или дополняющие указанные в пункте 1.4 договора, устанавливаются в соответствии с законодательством соответствующими уполномоченными государственными органами, в том числе по земельным ресурсам и землеустройству, по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, градостроительства и архитектуры. Как Продавец, так и покупатель имеют право в одностороннем порядке зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, именуемом в дальнейшем "Регистрирующий орган", Ограничения в качестве приложений к Договору.

2 Цена по договору и порядок расчетов.

2.1. Цена Участка составляет 14915912 РУБЛЕЙ 70 КОПЕЕК (ЧЕТЫРНАДЦАТЬ МИЛЛИОНОВ ДЕВЯТЬСОТ ПЯТНАДЦАТЬ ТЫСЯЧ ДЕВЯТЬСОТ ДВЕНАДЦАТЬ РУБЛЕЙ 70 КОПЕЕК).

2.2. Сумма вознаграждения Продавца за осуществление действий по продаже Участка составляет 1,00 (ОДИН) процент от цены Участка, указанной в п. 2.1 настоящего договора, и равна 149159 РУБЛЕЙ 13 КОПЕЕК (СТО СОРОК ДЕВЯТЬ ТЫСЯЧ СТО ПЯТЬДЕСЯТ ДЕВЯТЬ РУБЛЕЙ 13 КОПЕЕК), в том числе НДС (18%) 22753 РУБЛЯ КОПЕЕК (ДВАДЦАТЬ ДВЕ ТЫСЯЧИ СЕМЬСОТ ПЯТЬДЕСЯТ ТРИ РУБЛЯ 09 КОПЕЕК).

2.3. Покупатель оплачивает цену Участка (п. 2.1 Договора) и вознаграждение продавца (п. 2.2 Договора) в течение 10 календарных дней с момента заключения договора путем перечисления указанных денежных средств отдельными платежными поручениями на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ОАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N30101810900000000790 БИК 044030790.

3. Права и обязанности Сторон.

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1.Принять оплату цены Участка и вознаграждение Продавца в размере и в сроки установленные разделом 2 Договора.

3.1.2.В течение 30 календарных дней с момента оплаты Покупателем цены Участка размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Участок и в необходимых случаях ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов).

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену Участка и вознаграждение Продавца в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента поступления денежных средств в размере цены Участка, указанной в п. 2.1 Договора, и вознаграждения Продавца, указанного в п. 2.2. Договора на расчетный счет, указанный в п. 2.3. Договора.

3.2.2. Подписать представленный Продавцом акт выполнения услуг по осуществлению действий по продаже Участка в течение 5 календарных дней с момента исполнения Покупателем обязанности, предусмотренной в п. 3.2.1 Договора.

3.2.3. Выполнять условия ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов),указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

3.2.4. При переходе прав на Участок уведомить их приобретателя о наличии и условиях переходящих к нему ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

3.2.5. Обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на Участке на момент его продажи и в отношении которых установлены публичные сервитуты, указанные в пункте 1.4 договора, размещение на Участке межевых и геодезических знаков и проезда к ним, доступ на Участок соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инфраструктуры.

3.2.6. Представлять информацию о состоянии земель по запросам уполномоченных исполнительных органов государственной власти, муниципальных и федеральных служб, обеспечивать условия для контроля за надлежащим исполнением условий Договора и установленным порядком землепользования, в том числе обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.

3.2.7. Письменно уведомить Продавца о переуступке своих прав и обязанностей по договору в случае совершения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок сделки по отчуждению в собственность третьих лиц надлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, положенного на Участке, в день совершения указанной сделки.

Если в результате указанной выше сделки права и обязанности Покупателя по договору не перешли к новому собственнику недвижимого имущества, расположенного Участке, Продавец вправе в одностороннем и бесспорном порядке расторгнуть договор. При этом Стороны возвращаются в первоначальное положение.

3.2.8. В течение 30 календарных дней с момента выполнения Покупателем обязанности, по оплате цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, обратиться совместно с Продавцом в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Участок и в необходимых случаях ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов).

3.3. В случае если Участок на момент заключения настоящего Договора находится аренде юридического или физического лица не являющегося Покупателем Участка, то передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по приема-передачи, подписываемому Сторонами в течение 5 календарных дней с момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены Участка, предусмотренной п. 3.2.1 Договора.

4. Возникновение права собственности.

4.1. Право собственности на Участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Участка 2.1 Договора).

4.2. Вещные и обязательственные права Покупателя на Участок, существующие до заключения Договора (аренды, право постоянного бессрочного) пользования, иное), прекращаются с момента перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5. Ответственность сторон.

5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях Участка и ограничениях его использования.

5.2. Покупатель несет ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности на дату подачи заявки и находящегося на Участке, без одновременной передачи прав и обязанностей по Договору в соответствующей части.

5.3. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством.

5.4. Продавец не отвечает за непригодность Участка к улучшению.

5.5. За нарушение срока внесения платежей, указанного в пункте 2.3 Договора, покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,3% от цены Участка, указанной в п. Договора, и (или) суммы вознаграждения Продавца, указанной в п. 2.2 Договора, за каждый календарный день просрочки, но не свыше 15 дней.

5.6. В случае просрочки Покупателем платежа, предусмотренного п. 2.1 Договора свыше 15 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2.3 Договора, продавец вправе отказаться от исполнения Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым в соответствии с требованиями части 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Продавец в письменной форме уведомляет Покупателя об отказе от исполнения Договора.

В случае направления указанного уведомления Покупателю по почте оно считается полученным, во всяком случае, не позднее семи календарных дней со дня отправки.

5.7. В случае расторжения Договора при отказе Покупателя от его исполнения последний не вправе требовать возвращения того, что им было уплачено по Договору.

При этом Покупатель обязуется в двухнедельный срок заключить договор аренды

Участка в случае, если на данный момент Участок не используется Покупателем по договору аренды

5.8. Покупатель отвечает в полном объеме по неисполненным им до перехода права собственности на Участок обязательствам перед Продавцом, возникшим из договора аренды Участка и (или) в силу иных оснований пользования.

Покупатель обязуется оплатить арендную плату по договору аренды Участка, а предусмотренную договором аренды Участка неустойку за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды Участка, начисленные до момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Участка (пункт договора) и поступления денежных средств на расчетный счёт Продавца.

5.9. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Участок, на котором расположены принадлежащие Покупателю на праве собственности объекты недвижимости, находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.

5.10. В случае, если в отношении Участка на момент заключения Договора действует договор аренды Участка, то с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены Участка и вознаграждения Продавца в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 и 3.2.1 Договора обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды Участка в соответствии со ст. 414 Гражданского кодекса считается прекращенным. При этом Покупатель признает и подтверждает, что:

денежные средства, перечисленные Покупателем в бюджет Санкт-Петербурга в качестве арендной платы по договору аренды Участка до момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены Участка и вознаграждения Продавца, в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 и 3.2.1 Договора, в том числе в счет предстоящих периодов (выплаченные авансом) (далее - "денежные средства"), являются выплаченными Покупателем на основании и в соответствии с условиями договора аренды

Участка и возврату Покупателю или зачету в счет оплаты цены продажи Участка не подлежат;

денежные средства, в той части, в какой они признаются или могут быть признаны впоследствии излишне уплаченными в бюджет Санкт-Петербурга (неосновательным обогащением Санкт-Петербурга), возврату Покупателю или зачету в счет оплаты цены продажи Участка не подлежат, так как помимо указанного в абзаце 3 настоящего пункта, Покупатель настоящим осуществляет полное прощение данного долга (статья 415 Гражданского кодекса РФ).

6. Прочие условия.

6.1. Продажа Участка полностью или по частям (в случае разделения его на отдельные самостоятельные земельные участки) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора.

6.2. Стороны принимают к сведению, что согласно данным Кадастрового спорта земельного участка от 24.10.2011 N 14383 на Участке не прошли кадастровый учет зоны особого режима использования: Охранная зона сетей связи и сооружений связи, Охранная зона подземных кабельных линий электропередачи, которые подлежат уточнению при проведении процедуры государственного кадастрового учета вменений объекта недвижимости.

6.3. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме, в форме одного документа и подписаны уполномоченными лицами.

6.4. Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у Продавца, Покупателя и в Регистрирующем органе.

Приложение к Договору:

Кадастровый паспорт земельного участка.

Адреса и иные реквизиты сторон:

ПРОДАВЕЦ: Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 15 по Санкт-Петербургу 13.09.2005, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 N 005602213, основной государственный регистрационный номер 1057812368239, местонахождение Общества и почтовый адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, 5, расчетный счет N40702810235000002666 в ОАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N30101810900000000790 БИК 044030790 КПП 783801001 ИНН 7838332649.

ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью "Универсал Реконструкция", зарегистрировано Регистрационной палатой Санкт-Петербурга от 25.10.2001, свидетельство о государственной регистрации N 164479, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ Инспекции МНС РФ по Василеостровскому району Санкт-Петербурга от 19.11.2002, основной государственный регистрационный номер 1027800534343, ИНН 7801191430, КПП 780601001, место нахождения: Российская Федерация, 195027, г.Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, дом 15, литер А, р/с 40702810933000001215 в ОАО "Банк "Санкт-Петербург" КД-2 к/с 30101810900000000790, БИК 044030790.

ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ

Первый заместитель Генеральный директор

генерального директора Д.Е. Усеинова М.Г. Наумовец"

К участию в деле в качестве третьего лица привлечено Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга".

Решением суда от 01.11.2012 в удовлетворении заявления отказано. Суд первой инстанции сослался на то, что объекты незавершенного строительства в статье 36 Земельного кодекса РФ не указаны, спорный земельный участок в реестре федерального имущества не учтен, право федеральной собственности на него не зарегистрировано. Суд первой инстанции сослался на изложенную в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 14880/10, правовую позицию, согласно которой не могут быть предоставлены в собственность земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства. Пункт 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "о введении в действие Земельного кодекса РФ" введен в действие лишь Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ. В настоящее время собственники объектов незавершенного строительства в силу императивного указания закона имеют право приобрести земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, лишь в аренду. Спорные объекты занимают лишь незначительную часть земельного участка, земельный участок был выделен под строительство большего количества объектов. Планом продаж и договором купли-продажи от 02.07.2002 последующий выкуп земельного участка площадью 23770 кв.м. не предусмотрен. Действующим законодательством не предусмотрен порядок определения цены выкупа земельных участков, таким образом, цена подлежала определению исходя из положений Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", то есть цена участка должна была соответствовать его рыночной стоимости. Судом первой инстанции отклонен довод ответчика о несоблюдении претензионного порядка в части требования об обязании заключить договор, так как заявитель на основании решения от 17.01.2012 направил в Фонд имущества подлинный подписанный со стороны Общества договор купли-продажи.

На решение суда ООО "Универсал Реконструкция" подало апелляционную жалобу, в которой просило отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. В обоснование доводов апелляционной жалобы ее податель ссылается на то, что приватизация объектов незавершенного строительства является основанием, дающим право на выкуп земельного участка в границах, указанных в Плане приватизации. Заявление о выкупе земельного участка представлено в КУГИ Санкт-Петербурга еще 12.10.2005 и не было рассмотрено ответчиком. В ответ на заявление, поданное 08.11.2011, письмом от 17.01.2012 КУГИ СПб заявка на приобретение земельного участка удовлетворена. Действие закона N 427-ФЗ распространяется на отношения, урегулированные пунктом 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ с 14.12.2012. Право на приобретение земельного участка возникло у заявителя с момента государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства. Размер земельного участка, занятого объектом незавершенного строительства, установлен Планом продаж, при разрешении вопроса о размере земельного участка подлежали применению положения пункта 5 статьи 28 Земельного кодекса РФ. Согласно положениям статьи 36 Земельного кодекса РФ выкуп земельных участков должен осуществляться по их кадастровой стоимости. Цена земельного участка подлежала установлению в размере, предусмотренном Законом Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге".

В отзыве на апелляционную жалобу ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" возражало против ее удовлетворения, ссылаясь на то, что положения статьи 36 ЗК РФ в данном случае не подлежат применению, поскольку предоставление по указанным в ней основанием земельных участков осуществляется для целей использования по назначению расположенных на них объектов недвижимости, объект незавершенного строительства использовать по назначению невозможно. Положения пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" в части порядка предоставления земельных участков содержат ссылку на федеральный закон, Законом N 427-ФЗ, которым предусмотрена возможность предоставления земельного участка исключительно на правах аренды. Решение КУГИ СПб о выкупе земельного участка от 17.01.2012 N 688-32 принято после вступления в силу Федерального закона N 427-ФЗ, и не соответствует закону. Объекты незавершенного строительства занимают лишь незначительную часть земельного участка, проект границ земельного участка, необходимого для использования объектов недвижимости, заявителем не утвержден.

В судебном заседании представитель истца поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда отменить, удовлетворить исковые требования.

Представитель ответчика против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, указывая на правомерность выводов, изложенных в оспариваемом решении.

Представитель Росимущества поддержал позицию ответчика.

В судебном заседании от 19.03.2013 был объявлен перерыв до 21.03.2013.

После перерыва судебное заседание продолжено в том же составе, стороны поддержали вышеизложенные позиции.

Проверив законность и обоснованность решения суда первой инстанции, апелляционный суд усматривает основания для его отмены.

Как следует из материалов дела, Председателем Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга 22.02.2002 утвержден План продажи имущества (зданий инв. N N 32, 33 типографии (общей площадью 7552 кв.м.) и издательства (общей площадью 720 кв.м.), шифр 8/31-17 по адресу Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, 15), находящихся на балансе Государственного унитарного предприятия Министерства Обороны Российской Федерации Санкт-Петербургской Квартирно-Эксплуатационной части Квартирно-Эксплуатационного Управления ордена Ленина Ленинградского военного округа.

По итогам аукциона, его победителем признано ООО "Универсал-Реконструкция", что отражено в протоколе от 14.06.2002 N 2/1.

Северо-Западным межрегиональным отделением Российского фонда федерального имущества (продавец) с ООО "Универсал Реконструкция" заключен договор купли-продажи от 02.07.2002 N 20-ВВИ высвобождаемого военного имущества: незавершенных строительством зданий инв. N N 32, 33 типографии и издательства (шифр 8/31-17), по адресу - Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 15, находившихся на балансе Санкт-Петербургской Квартирно-Эксплуатационной части Квартирно-эксплуатационного управления Ленинградского Военного Округа (в редакции дополнительного соглашения N 1 от 15.11.2002).

Право собственности на объекты незавершенного строительства зарегистрировано за заявителем 18.08.2004, о чем выданы свидетельства о государственной регистрации права на объекты незавершенного строительства по адресам - пр. Энергетиков д.15 лит. А, Б.

ООО "Универсал Реконструкция" обратилось в Комитет по управлению городским имуществом СПб" с заявлением (зарегистрировано в КУГИ СПб 12.10.2005 за номером 5482) о передаче в собственность по договору купли-продажи земельного участка площадью 23770 кв.м., расположенного по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 15, литера А, кадастровый номер 78:11:6046Б:1, на котором расположены находящиеся в собственности заявителя объекты незавершенного строительства.

Так как ответа на заявление не последовало, Обществом подано аналогичное заявление, зарегистрированное 08.11.2011 за номером 10035).

Письмом от 17.01.2012 N 688-32 КУГИ Санкт-Петербурга сообщило об удовлетворении заявки о продаже земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, пр. Энергетиков, д. 15, литера А площадью 23770 кв.м. по цене 14915912,70 руб. с предложением в семидневный срок с момента получения письма явиться в ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" для оформления договора купли-продажи земельного участка. ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга" представлен проект договора купли-продажи земельного участка в процессе приватизации по цене 14915912,70 руб. Экземпляры договора подписаны со стороны Общества и переданы ОАО "Фонд имущества Санкт-Петербурга для их регистрации в КУГИ СПб. Подписанный договор заявителю не возвращен.

Письмом от 05.05.2012 N 12402-16 КУГИ СПб сообщило Обществу об отсутствии у него права на выкуп участка со ссылкой на положения Федерального закона от 12.12.2011 N 427-ФЗ "О внесении изменений в статьи 2 и 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса РФ и отдельные законодательные акты РФ" о том, что положения статьи 36 ЗК РФ не наделяют собственников объектов незавершенного строительства правом на выкуп участков.

Оценив представленные в материалы дела доказательства в их совокупности, апелляционный суд не может согласиться с выводами суда первой инстанции об отсутствии в данном случае оснований для выкупа земельного участка.

Исходя из определения понятия приватизации, приведенного в статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества" (далее - Закон о приватизации), объекты незавершенного строительства приобретены истцом на основании сделки приватизации государственного имущества.

Согласно положениям пункта 1 статьи 28 Закона о приватизации в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом объектов незавершенного строительства, приватизация зданий, строений и сооружений, а также объектов, строительство которых не завершено и которые признаны самостоятельными объектами недвижимости, осуществляется одновременно с отчуждением лицу, приобретающему такое имущество, земельных участков, занимаемых таким имуществом и необходимых для их использования, если иное не предусмотрено федеральным законом. Согласно пункту 3 названной статьи, решение о продаже земельных участков принимается органом, принявшим решение о приватизации соответствующих объектов недвижимости, в двухнедельный срок со дня обращения. Предоставление земельного участка в аренду на срок не более сорока девяти лет в данном случае осуществляется по желанию собственника недвижимости.

Пунктом 5 статьи 28 Закона о приватизации предусмотрено, что земельный участок отчуждается в соответствии с пунктами 1-4 статьи 28 Закона о приватизации в границах, которые определяются на основании плана земельного участка, предоставляемого покупателем и удостоверенного органом, осуществляющим деятельность по ведению государственного земельного кадастра. Указанный план земельного участка прилагается к акту инвентаризации имущественного комплекса унитарного предприятия, а также к договору купли-продажи земельного участка.

Цена выкупа земельного участка по условиям пункта 7 статьи 29 Закона о приватизации в редакции, действовавшей на момент заключения договора купли-продажи объектов недвижимости, устанавливается субъектами Российской Федерации, в том числе в поселениях с численностью населения свыше трех миллионов человек - в размере от пяти- до тридцатикратного размера ставки земельного налога за единицу площади земельного участка. До установления цены выкупа земельных участков субъектами Российской Федерации цена соответствующих земельных участков определяется, исходя из указанных в настоящем пункте минимальных размеров.

Согласно положениям статьи 422 ГК РФ, договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. Если после заключения договора принят закон, устанавливающий обязательные для сторон правила иные чем те, которые действовали при заключении договора, условия заключенного договора сохраняют силу, кроме случаев, когда в законе установлено, что его действие распространяется на отношения, возникшие из ранее заключенных договоров.

С учетом указанного положения, а также правил статьи 4 ГК РФ о действии гражданского законодательства по времени, принимая во внимание, что основанием возникновения правоотношений по выкупу земельного участка является совершение сделки приватизации объектов недвижимости, расположенных на земельном участке, для оценки прав и обязанностей сторон сделки подлежат применению правила, действовавшие на момент заключения договоров купли-продажи объектов недвижимости, и позволяющие приобретателю выкупить земельный участок под этими объектами в собственность.

При этом следует отметить, что положения статьи 28 Закона о приватизации в действующей редакции, равно как и в редакции, действовавшей на момент обращения истца с заявлением к КУГИ СПБ как органу государственной власти, уполномоченному распоряжаться земельным участком от имени собственника, также предусматривают право лица, приватизирующего имущество, выкупить земельный участок и обязанность собственника предоставить земельный участок в собственность приобретателю объектов недвижимости. Положения Закона о приватизации в данном случае являются специальными по отношению к общим нормам статьи 36 ЗК РФ, и подлежат первоочередному применению в случае противоречия двух названных нормативных актов, что следует, также, и из разъяснений пунктов 6, 7 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства".

Положениями статьи 36 ГК РФ, не исключалась возможность приобретения в собственность земельных участков, занятых объектами незавершенного строительства.

Объекты незавершенного строительства согласно статье 130 ГК РФ и по смыслу положений пункта 10 статьи 1 Градостроительного кодекса РФ могут быть отнесены к объектам недвижимого имущества, и относятся в данном случае, что дополнительно подтверждается актом государственной регистрации прав истца на указанные объекты и не оспаривается ответчиком.

Согласно положениям пунктов 1, 6 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент приобретения истцом права собственности в отношении объектов незавершенного строительства, собственники зданий, строений, сооружений, то есть объектов недвижимости, имели исключительное право на приобретение земельных участков, занятых указанными объектами.

По смыслу положений статьи 36 ЗК РФ в сопоставлении со статьей 130 ГК РФ в редакции, действовавшей на момент принятия Земельного кодекса РФ, положениями статьи 36 ЗК РФ предусмотрена возможность приобретения в собственность земельного участка, занятого любым объектом недвижимого имущества, что является реализацией общего принципа следования земельного участка судьбе объекта недвижимости. В соответствии с пунктом 7 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" со дня введения Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключительном случаев, если такие земельные участки изъяны из оборота или ограничены в обороте.

Положения пункта 21 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ, введены Федеральным законом от 12.12.2011 N 427-ФЗ, на которые сослался суд первой инстанции, приняты после возникновения у истца прав на приобретение спорного участка и не могут быть распространены на правоотношения сторон, в том числе и в силу специального характера положений о приватизации имущества. Кроме того, из буквального смысла пункта 21 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ не следует, что возможность приобретения земельного участка на правах аренды собственником объектов незавершенного строительства, право собственности на которые зарегистрировано до 01.01.2012 без проведения торгов, исключает право на приобретение такого земельного участка в собственность.

Пунктом 6 статьи 36 ЗК РФ в редакции, действовавшей на момент совершения сделки приватизации, предусмотрена обязанность исполнительного органа государственной власти или органа местного самоуправления подготовить проект договора купли-продажи земельного участка на основании соответствующего обращения заявителя в двухнедельный срок. Названной нормой в редакции Федерального закона от 22.07.2008 N 141-ФЗ этот срок продлен до одного месяца для принятия решения о предоставлении земельного участка, и одного месяца с даты принятия решения для предоставления проекта договора купли-продажи земельного участка.

Такое решение было принято КУГИ Санкт-Петербурга, о чем заявителю сообщено в письме от 17.01.2012 N 688-32, которое соответствует приведенным правовым нормам и не может быть признано недействующим. В адрес истца направлена соответствующая оферта в виде проекта договора купли-продажи земельного участка, которая принята ООО "Универсал Реконструкция".

Последующее письмо ответчика об отказе в предоставлении земельного участка на праве собственности, напротив, противоречит закону, и нарушает права заявителя в сфере предпринимательской деятельности, что согласно статьям 13 ГК РФ, 198 АПК РФ, является основанием для признания такого рода действий государственного органа незаконными и восстановления нарушенных прав заявления в порядке статьи 201 АПК РФ посредством исполнения ранее принятого уполномоченным органом исполнительной власти решением о заключении договора купли-продажи земельного участка.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 01.03.2011 N 14880/10 случаи приватизации объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Закона о приватизации, являются тем исключением, когда земельные участки, занятые объектами незавершенного строительства, могут быть предоставлены в собственность лицу, приватизировавшему указанные объекты. Таким образом, ссылка суда первой инстанции на правовую позицию, изложенную в названном постановлении Президиума ВАС РФ, не могла повлечь вывод о необоснованности заявленных требований.

Вывод суда первой инстанции о возможности приобретения земельного участка исключительно на праве аренды противоречит действующему законодательству и условиям приватизации имущества, с учетом того, что пунктом 2 Раздела IV Плана продажи предусмотрено оформление права собственности на земельный участок на основании договора купли-продажи имущества и Плана продажи имущества.

Ссылка в решении суда на неверное определение размера спорного земельного участка не основана на фактических обстоятельствах дела.

Согласно пункту 7 Плана продажи имущества, определяющему условия отчуждения объектов незавершенного строительства, спорная недвижимость занимает земельный участок площадью 25678 кв.м., на использование которого было выдано временное свидетельство о землепользовании N 233-3/30 от 09.10.1995. Распоряжением КУГИ СПб от 05.04.2005 N 355-рз План продажи имущества дополнен приложением N 4, содержащим план границ земельного участка площадью 25678 кв.м. С учетом изложенных выше условий отчуждения объектов недвижимого имущества следует вывод, что их судьбе следует земельный участок, предоставленный для возведения этих объектов, в полном объеме.

Площадь земельного участка уточнена при обращении заявителя о заключении договора купли-продажи земельного участка в порядке, установленном законодательством, составлен кадастровый план земельного участка. Из Кадастровой выписки от 01.12.2011 N 16162 следует, что площадь участка в границах, определенных при приватизации имущества, составляет 23770 кв.м. (участку присвоен кадастровый номер 78:11:6046Б:1). Таким образом, включение именно этой площади участка в проект договора купли-продажи соответствует требованиям пункта 5 статьи 36 ЗК РФ и пункта 5 статьи 28 Закона о приватизации. Принимая во внимание, что объект не завершен строительством, то обстоятельство, что его площадь меньше площади объектов, для возведения которых осуществлялось выделение земельных участков, не исключает вывод о праве заявителя на приватизацию земельного участка целиком, коль скоро уменьшение площади земельного участка, подлежащего передаче в собственность при приватизации объектов незавершенного строительства, не предусмотрено законом.

Кроме того, при отсутствии контррасчета площади земельного участка, занятого спорными объектами недвижимости и необходимыми для его использования, вывод о превышении площади спорного земельного участка над размером участка, на который может претендовать заявитель, не может быть признан обоснованным.

Принимая во внимание, что основанием для назначения цены выкупа земельного участка является соответствующее обращение управомоченного лица, стоимость выкупа земельного участка правомерно предусмотрена в проекте договора в размере 19,5% от его кадастровой стоимости, как это установлено пунктом 1.3 Закона Санкт-Петербурга от 15.02.2010 N 59-19 "Об установлении цены земельных участков в Санкт-Петербурге" для случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 2 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", действовавшим на момент повторного обращения заявителя, на основании которого КУГИ Санкт-Петербурга принято решение о предоставлении земельного участка. Поскольку, как подтверждено справкой Территориального управления Росимущества в городе Санкт-Петербурге, спорный земельный участок в реестре федерального имущества не значиться, и право федеральной собственности на него не зарегистрировано, цена выкупа земельного участка подлежала определению как цена земельного участка, право государственной собственности на который не разграничено.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции следует отменить, требование заявителя и апелляционную жалобу - удовлетворить. В соответствии с положениями статьи 110 АПК РФ, расходы по уплате государственной пошлины, понесенные заявителем при рассмотрении дела в судах первой и апелляционной инстанций относятся на ответчика.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области по делу N А56-36312/2012 от 01.11.2012 отменить.

Принять по делу новый судебный акт.

Признать незаконным отказ КУГИ СПб в приватизации ООО "Универсал Реконструкция" земельного участка с кадастровым номером 78:11:6046Б:1 и заключении договора его купли-продажи.

Обязать КУГИ СПб заключить договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером 78:11:6046Б:1 по адресу: СПб, пр. Энергетиков дом 15, лит.А, площадью 23770 кв.м на условиях договора, в редакции, предложенной ООО "Универсал Реконструкция".

"ДОГОВОР N

купли-продажи земельного участка в процессе приватизации

Санкт-Петербург "___"_____________2012

Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", действующее от имени Комитета по управлению городским имуществом на основании передаточного распоряжения Комитета по управлению городским имуществом от 17.01.2012 N 7504(з) "О передаче земельного участка", именуемое в дальнейшем Продавец, в лице первого заместителя генерального директора Усеиновой Д.Э, действующей на основании доверенности от 02.11.2011 N 8408/28, и Общество с ограниченной ответственностью "Универсал Реконструкция", именуемое в дальнейшем "Покупатель", в лице генерального директора Наумовца М.Г, действующего на основании Устава, с другой стороны, именуемые далее "Стороны", на основании заявки Покупателя от 08.11.2011, Per. N 10035 и в соответствии с Земельным кодексом Российской Федерации от 25.10.2001 N136-ФЗ, Федеральным законом от 25.10.2001 N137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации", Федеральным законом от 21.12.2001 N178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества", заключили настоящий договор, именуемый в дальнейшем "Договор", о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность, а Покупатель обязуется принять и оплатить по цене и на условиях Договора земельный участок, именуемый в дальнейшем "Участок", находящийся по адресу: г. Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, дом 15, литера А.

Площадь Участка 23770.00 (Двадцать три тысячи семьсот семьдесят) кв.м.

Кадастровый номер участка 78:11:6046Б:1.

Участок относится к категории земель населенных пунктов.

На Участке расположено находящееся в собственности Покупателя недвижимое имущество:

объект незавершенного строительства по адресу: г.Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, д. 15, лит.А, кадастровый номер 78:11:6046Б: 1:7;

объект незавершенного строительства по адресу: г.Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, д. 15, лит.Б, кадастровый номер 78:11:6046Б: 1:5.

Размер Участка определен исходя из необходимости для использования указанных объектов.

1.2. Участок предназначен для использования, не противоречащего ограничениям, установленным соответствующими органами власти (местного самоуправления) в соответствии с требованиями законодательства и утвержденными строительными, санитарными, природоохранными, противопожарными нормами.

1.3. Участок расположен в границах в соответствии с кадастровым паспортом земельного участка, выданным Федеральным бюджетным учреждением "Кадастровая палата" по Санкт-Петербургу. Кадастровый паспорт земельного участка является неотъемлемым приложением к Договору, а его наличие - необходимым условием заключения Договора.

1.4. В отношении Участка действуют следующие ограничения прав на Участок сервитуты, обременения Участка, в том числе наличие заключенных договоров аренды участка, обременения Участка правами безвозмездного пользования и пр.):

1.4.1. В соответствии с Генеральным планом Санкт-Петербурга, утвержденным Законом Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга", Участок находится в функциональной зоне ДР.

1.4.2. В соответствии с Правилами землепользования и застройки Санкт-Петербурга, утвержденными Законом Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10, Участок находится в производственной зоне объектов производства пищевых продуктов, включая напитки и табак, а также объектов производства машин и оборудования, транспортных средств, электронного и оптического оборудования, предприятий информационно-телекоммуникационного сектора, с включением объектов инженерной инфраструктуры (зоне "ТП1").

1.4.3. Участок площадью 3456 кв.м (зона N 1) - водоохранная зона водного объекта. Ограничения в использовании земельного участка установлены статьей 65 Водного кодекса РФ от 03.06.2006 N 74-ФЗ.

1.4.4. Участки площадью 478 кв.м (зона N 2), 24 кв.м (зона N 3) - охранная зона кабельных линий электропередачи.

1.4.5. Участок площадью 491 кв.м (зона N 4) - охранная зона подстанций и других электротехнических сооружений.

1.4.6. Участок площадью 187 кв.м (зона N 5) - право прохода и проезда.

1.4.7. Собственник обязан обеспечить сохранность существующих подземных коммуникаций и сооружений и беспрепятственный доступ к ним представителей эксплуатирующих организаций.

1.5. Ограничения прав на Участок (обременения Участка, сервитута), именуемые в дальнейшем "Ограничения", изменяющие или дополняющие указанные в пункте 1.4 договора, устанавливаются в соответствии с законодательством соответствующими уполномоченными государственными органами, в том числе по земельным ресурсам и землеустройству, по государственному контролю, использованию и охране памятников истории и культуры, градостроительства и архитектуры. Как Продавец, так и покупатель имеют право в одностороннем порядке зарегистрировать в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним, именуемом в дальнейшем "Регистрирующий орган", Ограничения в качестве приложений к Договору.

2 Цена по договору и порядок расчетов.

2.1. Цена Участка составляет 14915912 РУБЛЕЙ 70 КОПЕЕК (ЧЕТЫРНАДЦАТЬ МИЛЛИОНОВ ДЕВЯТЬСОТ ПЯТНАДЦАТЬ ТЫСЯЧ ДЕВЯТЬСОТ ДВЕНАДЦАТЬ РУБЛЕЙ 70 КОПЕЕК).

2.2. Сумма вознаграждения Продавца за осуществление действий по продаже Участка составляет 1,00 (ОДИН) процент от цены Участка, указанной в п. 2.1 настоящего договора, и равна 149159 РУБЛЕЙ 13 КОПЕЕК (СТО СОРОК ДЕВЯТЬ ТЫСЯЧ СТО ПЯТЬДЕСЯТ ДЕВЯТЬ РУБЛЕЙ 13 КОПЕЕК), в том числе НДС (18%) 22753 РУБЛЯ КОПЕЕК (ДВАДЦАТЬ ДВЕ ТЫСЯЧИ СЕМЬСОТ ПЯТЬДЕСЯТ ТРИ РУБЛЯ 09 КОПЕЕК).

2.3. Покупатель оплачивает цену Участка (п. 2.1 Договора) и вознаграждение продавца (п. 2.2 Договора) в течение 10 календарных дней с момента заключения договора путем перечисления указанных денежных средств отдельными платежными поручениями на расчетный счет Продавца N 40702810235000002666 в ОАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N30101810900000000790 БИК 044030790.

3. Права и обязанности Сторон.

3.1. Продавец обязуется:

3.1.1.Принять оплату цены Участка и вознаграждение Продавца в размере и в сроки установленные разделом 2 Договора.

3.1.2.В течение 30 календарных дней с момента оплаты Покупателем цены Участка размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, совместно с Покупателем подать необходимый комплект документов в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Участок и в необходимых случаях ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов).

3.2. Покупатель обязуется:

3.2.1. Оплатить цену Участка и вознаграждение Продавца в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора. Указанная в данном пункте обязанность Покупателя считается выполненной с момента поступления денежных средств в размере цены Участка, указанной в п. 2.1 Договора, и вознаграждения Продавца, указанного в п. 2.2. Договора на расчетный счет, указанный в п. 2.3. Договора.

3.2.2. Подписать представленный Продавцом акт выполнения услуг по осуществлению действий по продаже Участка в течение 5 календарных дней с момента исполнения Покупателем обязанности, предусмотренной в п. 3.2.1 Договора.

3.2.3. Выполнять условия ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов),указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

3.2.4. При переходе прав на Участок уведомить их приобретателя о наличии и условиях переходящих к нему ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора, а также Ограничений.

3.2.5. Обеспечивать безвозмездное и беспрепятственное использование объектов недвижимости, существовавших на Участке на момент его продажи и в отношении которых установлены публичные сервитуты, указанные в пункте 1.4 договора, размещение на Участке межевых и геодезических знаков и проезда к ним, доступ на Участок соответствующих служб для обслуживания, реконструкции, ремонта объектов инфраструктуры.

3.2.6. Представлять информацию о состоянии земель по запросам уполномоченных исполнительных органов государственной власти, муниципальных и федеральных служб, обеспечивать условия для контроля за надлежащим исполнением условий Договора и установленным порядком землепользования, в том числе обеспечивать доступ и проход на Участок их представителей.

3.2.7. Письменно уведомить Продавца о переуступке своих прав и обязанностей по договору в случае совершения до момента государственной регистрации перехода права собственности на Участок сделки по отчуждению в собственность третьих лиц надлежащего ему на праве собственности недвижимого имущества, положенного на Участке, в день совершения указанной сделки.

Если в результате указанной выше сделки права и обязанности Покупателя по договору не перешли к новому собственнику недвижимого имущества, расположенного Участке, Продавец вправе в одностороннем и бесспорном порядке расторгнуть договор. При этом Стороны возвращаются в первоначальное положение.

3.2.8. В течение 30 календарных дней с момента выполнения Покупателем обязанности, по оплате цены Участка в размере и в сроки, установленные разделом 2 Договора, обратиться совместно с Продавцом в Регистрирующий орган для государственной регистрации перехода права собственности на Участок и в необходимых случаях ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов).

3.3. В случае если Участок на момент заключения настоящего Договора находится аренде юридического или физического лица не являющегося Покупателем Участка, то передача Участка Продавцом и принятие его Покупателем осуществляется по приема-передачи, подписываемому Сторонами в течение 5 календарных дней с момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены Участка, предусмотренной п. 3.2.1 Договора.

4. Возникновение права собственности.

4.1. Право собственности на Участок переходит к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в Регистрирующем органе при условии выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Участка 2.1 Договора).

4.2. Вещные и обязательственные права Покупателя на Участок, существующие до заключения Договора (аренды, право постоянного бессрочного) пользования, иное), прекращаются с момента перехода права собственности на Участок к Покупателю.

5. Ответственность сторон.

5.1. Стороны несут ответственность в порядке, предусмотренном законодательством, за предоставление заведомо ложной информации об обременениях Участка и ограничениях его использования.

5.2. Покупатель несет ответственность перед третьими лицами за последствия отчуждения недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве собственности на дату подачи заявки и находящегося на Участке, без одновременной передачи прав и обязанностей по Договору в соответствующей части.

5.3. Стороны несут ответственность за невыполнение либо ненадлежащее исполнение условий Договора в соответствии с действующим законодательством.

5.4. Продавец не отвечает за непригодность Участка к улучшению.

5.5. За нарушение срока внесения платежей, указанного в пункте 2.3 Договора, покупатель выплачивает Продавцу пени из расчета 0,3% от цены Участка, указанной в п. Договора, и (или) суммы вознаграждения Продавца, указанной в п. 2.2 Договора, за каждый календарный день просрочки, но не свыше 15 дней.

5.6. В случае просрочки Покупателем платежа, предусмотренного п. 2.1 Договора свыше 15 календарных дней по истечении срока, указанного в пункте 2.3 Договора, продавец вправе отказаться от исполнения Договора. В этом случае Договор считается расторгнутым в соответствии с требованиями части 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ. Продавец в письменной форме уведомляет Покупателя об отказе от исполнения Договора.

В случае направления указанного уведомления Покупателю по почте оно считается полученным, во всяком случае, не позднее семи календарных дней со дня отправки.

5.7. В случае расторжения Договора при отказе Покупателя от его исполнения последний не вправе требовать возвращения того, что им было уплачено по Договору. При этом Покупатель обязуется в двухнедельный срок заключить договор аренды

Участка в случае, если на данный момент Участок не используется Покупателем по договору аренды

5.8. Покупатель отвечает в полном объеме по неисполненным им до перехода права собственности на Участок обязательствам перед Продавцом, возникшим из договора аренды Участка и (или) в силу иных оснований пользования.

Покупатель обязуется оплатить арендную плату по договору аренды Участка, а предусмотренную договором аренды Участка неустойку за ненадлежащее исполнение арендатором обязательств по договору аренды Участка, начисленные до момента выполнения Покупателем обязанности по оплате цены продажи Участка (пункт договора) и поступления денежных средств на расчетный счёт Продавца.

5.9. Стороны принимают к сведению, что на момент заключения Договора Участок, на котором расположены принадлежащие Покупателю на праве собственности объекты недвижимости, находится во владении и пользовании Покупателя и не нуждается в передаче от Продавца к Покупателю.

5.10. В случае, если в отношении Участка на момент заключения Договора действует договор аренды Участка, то с момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены Участка и вознаграждения Продавца в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 и 3.2.1 Договора обязательство Покупателя по внесению арендной платы по договору аренды Участка в соответствии со ст. 414 Гражданского кодекса считается прекращенным. При этом Покупатель признает и подтверждает, что:

денежные средства, перечисленные Покупателем в бюджет Санкт-Петербурга в качестве арендной платы по договору аренды Участка до момента исполнения покупателем обязанности по оплате цены Участка и вознаграждения Продавца, в соответствии с пунктами 2.1, 2.2 и 3.2.1 Договора, в том числе в счет предстоящих периодов (выплаченные авансом) (далее - "денежные средства"), являются выплаченными Покупателем на основании и в соответствии с условиями договора аренды

Участка и возврату Покупателю или зачету в счет оплаты цены продажи Участка не подлежат;

денежные средства, в той части, в какой они признаются или могут быть признаны впоследствии излишне уплаченными в бюджет Санкт-Петербурга (неосновательным обогащением Санкт-Петербурга), возврату Покупателю или зачету в счет оплаты цены продажи Участка не подлежат, так как помимо указанного в абзаце 3 настоящего пункта, Покупатель настоящим осуществляет полное прощение данного долга (статья 415 Гражданского кодекса РФ).

6. Прочие условия.

6.1. Продажа Участка полностью или по частям (в случае разделения его на отдельные самостоятельные земельные участки) влечет переход к новым собственникам соответствующих прав и обязанностей, в том числе ограничений прав на Участок (обременении Участка, сервитутов), указанных в пункте 1.4 Договора.

6.2. Стороны принимают к сведению, что согласно данным Кадастрового спорта земельного участка от 24.10.2011 N 14383 на Участке не прошли кадастровый учет зоны особого режима использования: Охранная зона сетей связи и сооружений связи, Охранная зона подземных кабельных линий электропередачи, которые подлежат уточнению при проведении процедуры государственного кадастрового учета вменений объекта недвижимости.

6.3. Все изменения и дополнения к Договору действительны, если они совершены в письменной форме, в форме одного документа и подписаны уполномоченными лицами.

6.4. Договор составлен в трёх экземплярах, имеющих одинаковую юридическую силу, хранящихся у Продавца, Покупателя и в Регистрирующем органе.

Приложение к Договору:

Кадастровый паспорт земельного участка.

Адреса и иные реквизиты сторон:

ПРОДАВЕЦ: Открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", зарегистрировано Межрайонной инспекцией Федеральной налоговой службы N 15 по Санкт-Петербургу 13.09.2005, свидетельство о государственной регистрации юридического лица серия 78 N 005602213, основной государственный регистрационный номер 1057812368239, местонахождение Общества и почтовый адрес: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, 5, расчетный счет N40702810235000002666 в ОАО "БАНК САНКТ-ПЕТЕРБУРГ" кор. счет N30101810900000000790 БИК 044030790 КПП 783801001 ИНН 7838332649.

ПОКУПАТЕЛЬ: Общество с ограниченной ответственностью "Универсал Реконструкция", зарегистрировано Регистрационной палатой Санкт-Петербурга от 25.10.2001, свидетельство о государственной регистрации N 164479, свидетельство о внесении записи в ЕГРЮЛ Инспекции МНС РФ по Василеостровскому району Санкт-Петербурга от 19.11.2002, основной государственный регистрационный номер 1027800534343, ИНН 7801191430, КПП 780601001, место нахождения: Российская Федерация, 195027, г.Санкт-Петербург, проспект Энергетиков, дом 15, литер А, р/с 40702810933000001215 в ОАО "Банк "Санкт-Петербург" КД-2 к/с 30101810900000000790, БИК 044030790.

ПРОДАВЕЦ ПОКУПАТЕЛЬ

Первый заместитель Генеральный директор

генерального директора Д.Е. Усеинова М.Г. Наумовец"

Взыскать с КУГИ СПб в пользу ООО "Универсал Реконструкция" госпошлину по исковому заявлению 6000 руб. и по апелляционной жалобе 2000 руб.

Председательствующий

Т.С. Ларина

Судьи

Л.Н. Марченко И.В. Масенкова