Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 2 сентября 2013 г. N Ф07-5234/13 по делу N А21-4149/2012

02 сентября 2013 г.

Дело N А21-4149/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 28 августа 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 02 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Захаровой М.В., Константинова П.Ю.,

при участии от закрытого акционерного общества "АКФЕН" Роменко А.В. (доверенность от 26.07.2013), от администрации городского округа "Город Калининград" Копчикова А.Н. (доверенность от 29.03.2013), от Комитета муниципального имущества и земельных ресурсов администрации городского округа "Город Калининград" Копчикова А.Н. (доверенность от 08.04.2013), от местной религиозной организации "Православный Приход храма в честь святого благоверного князя Александра Невского города Калининграда Калининградской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат)" Сысоевой С.В. (доверенность от 20.08.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу закрытого акционерного общества "АКФЕН" на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А21-4149/2012 (судьи Старовойтова О.Р., Полубехина Н.С., Серикова И.А.),

установил:

Закрытое акционерное общество "Первая ипотечная компания - Регион", место нахождения: 141800, Московская обл., Дмитровский р-н, г. Дмитров, Профессиональная ул., д. 4, ОГРН 1027700214189 (далее - ЗАО "ПИК-Регион"), обратилось в Арбитражный суд Калининградской области со следующими требованиями:

- признать незаконным бездействие администрации городского округа "Город Калининград" (далее - Администрация), выразившееся в неисполнении условий инвестиционного контракта от 20.07.2004 N 22, заключенного между мэрией города Калининграда и закрытым акционерным обществом "Стройинвестрегион" (далее - ЗАО "Стройинвестрегион");

- обязать Администрацию исполнить названный инвестиционный контракт и заключить с заявителем договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94, 39:15:130710:95, 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98, расположенными по адресу: Калининград, Ленинградский район, ул. Согласия, сроком на 3 года (на период строительства).

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены Комитет муниципального имущества и земельных ресурсов Администрации (далее - Комитет), местная религиозная организация "Православный Приход храма в честь святого благоверного князя Александра Невского города Калининграда Калининградской Епархии Русской Православной Церкви (Московский Патриархат)" (далее - Религиозная организация).

Определением от 27.08.2012 суд первой инстанции привлек к участию в деле в качестве третьего лица закрытое акционерное общество "АКФЕН", место нахождения: 236029, Калининград, ул. В. Фермора, д. 5, ОГРН 1037728055331 (далее - ЗАО "АКФЕН"), которое заявило самостоятельные требования, аналогичные требованиям ЗАО "ПИК-Регион".

При рассмотрении дела в суде первой инстанции ЗАО "АКФЕН" в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) уточнило требования в части обязания Администрации заключить с ним договор аренды в порядке исполнения инвестиционного контракта от 20.07.2004 N 22, попросило заключить с ним договор аренды земельных участков площадью 111 567 кв.м с кадастровым номером 39:15:130710:94 и площадью 140 009 кв.м с кадастровым номером 39:15:130710:95, расположенных по указанному адресу, на 3 года (на период строительства) и отказалось от требования об обязании Администрации заключить с ним договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98.

Арбитражный суд первой инстанции решением от 28.11.2012 (судья Ефименко С.Г.) отказал в удовлетворении заявления ЗАО "ПИК-Регион", а требования ЗАО "АКФЕН" удовлетворил частично: обязал Администрацию заключить с ЗАО "АКФЕН" договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94 и 39:15:130710:95 на 3 года (на период строительства); отказал в удовлетворении требования о признании незаконным бездействия Администрации; прекратил производство по делу в части требования об обязании Администрации заключить с ЗАО "АКФЕН" договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98.

Апелляционный суд постановлением от 12.04.2013 отменил решение от 28.11.2012 в той части, которой удовлетворены требования ЗАО "АКФЕН", и отказал в удовлетворении требований названного лица.

В кассационной жалобе ЗАО "АКФЕН", ссылаясь на неправильное применение апелляционным судом норм материального и процессуального права, несоответствие его выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить постановление от 12.04.2013 и оставить в силе решение от 28.11.2012.

Податель жалобы указывает на следующее: апелляционный суд сделал неправильный вывод о том, что к ЗАО "АКФЕН" не применимы условия инвестиционного контракта от 20.07.2004 N 22 и данное лицо не является правопреемником арендатора земельного участка по договору аренды от 22.08.2007; ЗАО "АКФЕН" как сторона по названному инвестиционному контракту вправе требовать предоставления в аренду для строительства земельные участки, названные в данном контракте; апелляционный суд неправомерно отказал в удовлетворении ходатайства ЗАО "АКФЕН" о привлечении к участию в деле общества с ограниченной ответственностью "Ремжилстрой" (далее - ООО "Ремжилстрой"), которому Администрация предоставила в аренду спорный участок с кадастровым номером 39:15:130710:95.

Отзывы на жалобу не представлены.

Суд кассационной инстанции определением от 15.08.2013 отложил рассмотрение жалобы до 28.08.2013 в связи с тем, что ЗАО "АКФЕН", Администрация и Комитет сообщили о намерении урегулировать спор мирным путем. Однако мировое соглашение стороны не заключили.

В судебном заседании 28.08.2013 представители ЗАО "АКФЕН", Администрации и Комитета вновь попросили суд отложить судебное заседание для заключения мирового соглашения. Названные лица пояснили, что суть переговоров об условиях мирового соглашения сводится к следующему: ЗАО "АКФЕН" должно осуществить действия по разделу земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:94, после чего Администрация рассмотрит вопрос о предоставлении одного из образованного в результате такого раздела участка в аренду ЗАО "АКФЕН" для жилищного строительства.

Представитель Религиозной организации пояснил, что оставляет вопрос об удовлетворении названного ходатайства на усмотрение суда, однако считает, что приведенные условия мирового соглашения противоречат требованиям Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК РФ).

Суд кассационной инстанции отклонил ходатайство об отложении рассмотрения жалобы ввиду следующего. В соответствии со статьей 285 АПК РФ арбитражный суд кассационной инстанции рассматривает кассационную жалобу на судебный акт арбитражного суда в срок, не превышающий двух месяцев со дня поступления кассационной жалобы вместе с делом в кассационный суд. Такой срок по настоящему делу истекает 02.09.2013. Суд кассационной инстанции по ходатайству сторон уже откладывал рассмотрение жалобы для мирного урегулирования спора, однако стороны мирового соглашения не заключили. В новом ходатайстве стороны не указали время, необходимое для подготовки мирового соглашения. Обсуждаемые сторонами условия мирового соглашения о разделе земельного участка, находящегося в государственной собственности, и передаче его ЗАО "АКФЕН" в аренду без торгов для жилищного строительства не соответствуют требованиям Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) и Земельного кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании представитель ЗАО "АКФЕН" поддержал доводы жалобы.

Представитель Администрации и Комитета также попросил отменить постановление апелляционного суда и направить дело на новое рассмотрение для того, чтобы привлечь к участию в деле ООО "Ремжилстрой" и жилищно-строительный кооператив "Инициатива плюс" (далее - ЖК "Инициатива плюс"), который заинтересован в выставлении на торги земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:94.

Представитель Религиозной организации возражал против удовлетворения жалобы, считая постановление апелляционного суда законным и обоснованным.

ЗАО "ПИК-Регион" извещено надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своего представителя в суд не направило, что в соответствии со статьей 284 АПК РФ не может служить препятствием для рассмотрения жалоб в его отсутствие.

Законность обжалуемого судебного акта проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, 20.07.2004 мэрия города Калининграда (правопредшественник Администрации) и инвестор-застройщик ЗАО "Стройинвестрегион" (правопредшественник ЗАО "ПИК-Регион") заключили инвестиционный контракт N 22. По условиям этого контракта стороны договорились реализовать инвестиционный проект нового строительства и ввода в эксплуатацию в Калининграде зданий жилого (смешанного) назначения.

Пунктом 4.1.1 этого контракта предусмотрена обязанность Администрации оформить краткосрочный договор аренды земельного участка, на котором предполагалось строительство объекта, на технического заказчика объекта, определяемого инвестором.

Техническим заказчиком стало закрытое акционерное общество "Балтийская финансово-строительная компания" (далее - ЗАО БалтФинСтрой") в соответствии с договором от 27.08.2006, заключенным с инвестором.

ЗАО "Стройинвестрегион" в 2006 году было реорганизовано в форме присоединения к ЗАО "ПИК-Регион".

На основании постановления главы города Калининграда - мэра города от 28.02.2007 N 371 Администрация (арендодатель) и ЗАО "БалтФинСтрой" (арендатор) заключили договор от 02.08.2007 N 008706 аренды земельного участка площадью 31,4086 га с кадастровым номером 39:15:000000:0106 по ул. Согласия в Ленинградском районе Калининграда в границах, обозначенных в приложении N 1 к договору (далее - договор аренды от 02.08.2007), для строительства многоквартирных жилых домов с объектами торгового, культурно-бытового назначения, детских дошкольных учреждений и общеобразовательной школы на срок до 28.02.2010.

Пунктами 5.1.1 и 5.1.6 договора аренды от 02.08.2007 предусмотрено право арендатора на продление срока аренды земельного участка в случае "невозможности его освоения, если препятствием к этому явились обстоятельства непреодолимой силы, а также на заключение договора аренды на новый срок по истечении срока действия указанного договора".

По договору от 17.10.2007 ЗАО "БалтФинСтрой" передало ЗАО "ПИК-Регион" права и обязанности арендатора по договору аренды от 02.08.2007.

На основании уведомления Администрации от 01.04.2010 об отказе от договора аренды от 02.08.2007 на основании пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ в Единый государственный реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним 05.08.2010 внесена запись о прекращении этого договора.

В 2011 году в результате перераспределения земельных участков, находящихся в государственной собственности, в том числе участка с кадастровым номером 39:15:000000:0106, были образованы и поставлены на государственный кадастровый учет земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:130710:94, 39:15:130710:95, 39:15:130710:96, 39:15:130710:97, 39:15:130710:98 по ул. Согласия в Ленинградском районе Калининграда.

Администрация и ЗАО "ПИК-Регион" заключили дополнительное соглашение от 20.10.2010 к инвестиционному контракту о включении ЗАО "АКФЕН" и ЗАО "БалтФинСтрой" в число участников контракта на стороне инвестора-застройщика.

В дальнейшем указанные стороны инвестиционного контракта 23.12.2011 заключили дополнительное соглашение N 4, в котором изложили ряд условий контракта в новой редакции.

Так, стороны договорились, что инвестором-застройщиком становится только ЗАО "АКФЕН"; предметом контракта является реализация сторонами в 2004 - 2021 годах инвестиционного проекта нового строительства и ввода в эксплуатацию в Калининграде зданий жилого (смешанного) назначения.

Перечень строительных площадок в Калининграде и ориентировочные технико-экономические показатели вновь возводимых на них зданий приведены в приложении N 1 к соглашению N 4. В названном приложении указаны в качестве предполагаемых строительных площадок земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:130712:0072, 39:15:000000:0104, 39:15:142025:33, 39:15:142025:35.

ЗАО "ПИК-Регион", считая, что помимо земельных участков, указанных в приложении N 1 к дополнительному соглашению к инвестиционному контракту, оно вправе требовать у Администрации предоставить ему в целях реализации инвестиционного контракта для жилищного строительства земельные участки, которые образованы из земельного участка, бывшего предметом аренды по договору аренды от 02.08.2007, обратилось в арбитражный суд с настоящим иском.

ЗАО "АКФЕН", ссылаясь на то, что в настоящее время оно является стороной инвестиционного контракта и поэтому вправе требовать предоставить ему в аренду для жилищного строительства земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:130710:94 и 39:15:130710:95, образованные из земельного участка, который был предметом договора аренды от 02.08.2007, обратилось в арбитражный суд с самостоятельными требованиями (с учетом их уточнения в порядке статьи 49 АПК РФ).

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении требований ЗАО "ПИК-Регион", которое не является стороной инвестиционного контракта, и удовлетворил иск ЗАО "АКФЕН" в части обязания Администрации заключить с ним договор аренды земельных участков с кадастровыми номерами 39:15:130710:94 и 39:15:130710:95 для жилищного строительства на три года.

Суд первой инстанции исходил из того, что ЗАО "АКФЕН" является правопреемником по инвестиционному контракту и вправе требовать предоставления в аренду названных земельных участков во исполнение условий инвестиционного контракта; ЗАО "АКФЕН" при подписании дополнительного соглашения N 4 к инвестиционному контракту не было известно о прекращении действия договора аренды от 02.08.2007; Администрация прекратила этот договор в одностороннем порядке с нарушением требований пункта 2 статьи 610 ГК РФ и законодательства об инвестиционной деятельности.

Апелляционный суд признал выводы суда первой инстанции в части, касающейся обязания Администрации заключить с ЗАО "АКФЕН" договор аренды двух земельных участков, ошибочными, не соответствующими обстоятельствам дела, сделанными с неправильным применением норм материального и процессуального права, отменил решение от 28.11.2012 и отказал в удовлетворении требований ЗАО "АКФЕН".

Апелляционный суд указал следующее.

ЗАО "АКФЕН" включено в состав инвесторов-застройщиков по инвестиционному контракту от 20.07.2004 N 22 на основании дополнительного соглашения от 20.10.2010. При этом дополнительным соглашением от 23.12.2011 N 4 инвестиционный контракт изложен в новой редакции, согласно которой в перечень строительных площадок (земельных участков) не вошли спорные земельные участки с кадастровыми номерами 39:15:130710:94 и 39:15:130710:95, образованные из участка с кадастровым номером 39:15:000000:0106. Следовательно, условия инвестиционного контракта в первоначальной редакции не применимы по отношению к ЗАО "АКФЕН", которое не является правопреемником ЗАО "ПИК-Регион" -арендатора земельного участка с кадастровым номером 39:15:000000:0106 по договору аренды от 02.08.2007. Данный договор, заключенный на срок до 28.10.2010, расторгнут Администрацией в порядке пункта 2 статьи 610 и пункта 2 статьи 621 ГК РФ. Уведомление Администрации о расторжении названного договора получено ЗАО "ПИК-Регион", что подтверждается представленной в материалы дела перепиской сторон. Согласно материалам дела на ранее предоставленном в аренду земельном участке ни ЗАО "ПИК-Регион", ни ЗАО "АКФЕН" строительные работы не начали, разрешительную документацию на строительство не получили. В связи с нарушением арендатором обязательств по внесению арендной платы задолженность взыскана с ЗАО "ПИК-Регион" в судебном порядке (дела N А21-4714/2008 и А21-8790/2009).

При таком положении у ЗАО "АКФЕН" не имеется правовых оснований требовать предоставления ему в аренду спорных земельных участков, которые не включены в перечень строительных площадок инвестиционного контракта от 20.07.2004 в редакции дополнительного соглашения от 23.12.2011 N 4. Кроме того, предоставление ЗАО "АКФЕН" спорных участков в аренду для жилищного строительства без проведения торгов противоречило бы требованиям статей 30.1, 30.2 ЗК РФ и пункту 15 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Кассационная инстанция считает приведенные выводы апелляционного суда правильными, соответствующими нормам материального права и установленным по делу обстоятельствам.

Несостоятелен довод жалобы ЗАО "АКФЕН" и довод, приведенный в судебном заседании кассационной инстанции представителем Администрации и Комитета, в пользу которых принято постановление апелляционного суда, о необходимости привлечения к участию в деле ООО "Ремжилстрой", которому предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 39:15:130710:95, и ЖСК "Инициатива плюс", который заинтересован в выставлении на торги земельного участка с кадастровым номером 39:15:130710:94. Апелляционный суд, отказавший ЗАО "АКФЕН" в предоставлении в аренду названных земельных участков, не принимал решения о правах и обязанностях ни ООО "Ремжилстрой", ни ЖСК "Инициатива плюс".

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для отмены постановления от 12.04.2013.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.04.2013 по делу N А21-4149/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу закрытого акционерного общества "АКФЕН" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова П.Ю. Константинов