Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 20 сентября 2013 г. N Ф07-6908/13 по делу N А56-33851/2012

20 сентября 2013 г.

Дело N А56-33851/2012

Резолютивная часть постановления объявлена 18 сентября 2013 года.

Полный текст постановления изготовлен 20 сентября 2013 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Грачевой И.Л., судей Кадулина А.В. и Константинова П.Ю.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Гавань" Нечаевой Ю.В. (доверенность от 30.04.2013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2013 (судья Васильева Н.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 (судьи Серикова И.А., Барканова Я.В., Тимухина И.А.) по делу N А56-33851/2012,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Гавань", место нахождения: 199106, Санкт-Петербург, Гаванская ул., д. 37, лит. А, пом. 16Н, ОГРН 1037816028744 (далее - Общество), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со следующими требованиями:

- признать незаконным отказ Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - КУГИ), выраженный в письме от 24.05.2012 N 1483-19/12, дать Обществу согласие на обособление нежилого помещения 1Н площадью 182,2 кв.м, используемого в соответствии с договором аренды от 24.10.2005 N 01-А006673 и являющегося частью нежилого помещения 1Н, 6Н площадью 260,7 кв.м с кадастровым номером 78:2206Б:0:13:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Железноводская ул., д. 25, лит. А, и на формирование самостоятельного объекта недвижимого имущества;

- признать незаконным отказ КУГИ, выраженный в письме от 24.05.2012 N 1483-19/12, в реализации преимущественного права Общества на приобретение нежилого помещения 1Н площадью 182,2 кв.м по указанному адресу.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено открытое акционерное общество "Фонд имущества Санкт-Петербурга", место нахождения: 190000, Санкт-Петербург, пер. Гривцова, д. 5, ОГРН 1057812368239.

Решением от 07.02.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.05.2013, заявленные требования удовлетворены.

В кассационной жалобе КУГИ, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов обстоятельствам дела, просит отменить решение и постановление и отказать в удовлетворении заявления Общества.

Податель жалобы указывает на следующее: Общество не вправе требовать продажи ему спорного помещения в порядке Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее - Закон N 159-ФЗ), поскольку помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимого имущества и не поставлено на государственный кадастровый учет; выкуп Обществом части нежилого помещения без волеизъявления собственника помещения невозможен; суды не исследовали, относится ли Общество к субъектам малого и среднего предпринимательства, и не установили период его пользования помещением.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить принятые по делу судебные акты без изменения, считая их законными и обоснованными.

В судебном заседании представитель Общества поддержал доводы, приведенные в отзыве на жалобу.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, КУГИ (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 24.10.2005 N 01-А006673 аренды нежилого помещения 1Н площадью 182,2 кв.м, являющегося частью нежилого помещения 1Н, 6Н площадью 260,7 кв.м с кадастровым номером 78:2206Б:0:13:1, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Железноводская ул., д. 25, лит. А, сроком на 3 года для использования в нежилых целях.

Договор зарегистрирован в установленном законом порядке.

Общество 03.05.2012 обратилось в КУГИ с заявлением о намерении реализовать преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, предоставленное субъектам малого и среднего предпринимательства Законом N 159-ФЗ.

В указанном заявлении Общество также попросило КУГИ выдать разрешение на обособление арендуемого имущества в самостоятельное нежилое помещение и сообщило о готовности организовать перепланировку или переоборудование арендуемого помещения для его выделения, подготовить необходимую проектную и техническую документацию, провести кадастровый учет в качестве самостоятельного объекта и понести соответствующие затраты.

КУГИ в письме от 24.05.2012 N 1483-19/12 отказал Обществу в выкупе арендуемого помещения, указав на следующее: объектами правоотношений, возникающих из Закона N 159-ФЗ, выступают помещения, сформированные в качестве обособленных объектов недвижимости, в отношении которых осуществлен государственный кадастровый учет, а испрашиваемое помещение таковым не является.

Общество обратилось с настоящим заявлением в суд, считая, что имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения, которое может быть выделено в самостоятельный объект недвижимости, в связи с чем отказ КУГИ не соответствует Закону N 159-ФЗ и нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской деятельности.

По смыслу статей 198 и 201 АПК РФ условиями признания недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений, действий (бездействия) органов, осуществляющих публичные полномочия, должностных лиц являются несоответствие оспариваемого акта, решения, действия (бездействия) закону или иному нормативному правовому акту и одновременно с этим нарушение названным актом, решением, действием (бездействием) прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконное возложение на него каких-либо обязанностей, создание иных препятствий для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суды обеих инстанций, исследовав материалы дела и доводы лиц, участвующих в деле, пришли к выводу о наличии предусмотренных названными нормами права оснований для удовлетворения требований Общества, поскольку оно имеет преимущественное право на приобретение арендуемого помещения в собственность в порядке Закона N 159-ФЗ.

Суды исходили из следующего.

Особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества установлены Законом N 159-ФЗ.

Согласно статье 3 Закона N 159-ФЗ в редакции, действовавшей до 02.07.2013, субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации". Такое преимущественное право может быть предоставлено при соблюдении в совокупности следующих условий:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона N 159-ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 названной статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона от 24.07.2007 N 209-ФЗ "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства вправе по своей инициативе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества. Уполномоченные органы обязаны в двухмесячный срок с даты получения заявления обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества; в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества; в десятидневный срок с даты принятия решения направить заявителю проекты договора купли-продажи арендуемого имущества и договора о его залоге.

В пункте 8 информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (далее - Информационное письмо N 134) разъяснено следующее: объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним"; в связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается, за исключением случаев, когда на основе этих частей может быть сформировано нежилое помещение как обособленный объект.

Как следует из плана вторичного объекта недвижимости, являющегося приложением к договору аренды, помещение 1Н, 6Н площадью 260,7 кв.м с кадастровым номером 78:2206Б:0:13:1 состоит из части 1Н, которую арендует Общество, и части 6Н.

Согласно справке от 25.10.2011 N Ф-78/256-с, выданной Санкт-Петербургским филиалом федерального государственного унитарного предприятия, основанного на праве хозяйственного ведения, "Российский государственный центр инвентаризации и учета объектов недвижимости - Федеральное бюро технической инвентаризации", помещение с кадастровым номером 78:2206Б:0:13:1 возможно разделить на две части и учесть в качестве самостоятельных объектов гражданских прав помещения 1-Н и 6-Н.

В заключении назначенной арбитражным судом первой инстанции экспертизы, проведенной обществом с ограниченной ответственностью "Центр независимой профессиональной экспертизы "Петроэксперт", указано следующее: помещение площадью 260,7 кв.м с кадастровым номером 78:2206Б:0:13:1 возможно разделить путем обособления в качестве самостоятельного помещения части помещения 1Н площадью 182,2 кв.м; обе части названного помещения (1Н и 6Н) являются сформированными изолированными объектами, имеющими отдельные входы/выходы; дополнительная перепланировка для обособления при выделе части 1Н или 6Н не требуется.

Поскольку в материалы настоящего дела представлены доказательства того, что арендуемое Обществом помещение может быть сформировано как самостоятельный объект недвижимости и, по сути, является обособленным объектом, суды с учетом положений Закона N 159-ФЗ и разъяснений, приведенных в Информационном письме N 134, пришли к выводу о том, что оспариваемый отказ КУГИ в обособлении спорной части помещения и в реализации преимущественного права Общества на ее приобретение не соответствует законодательству и нарушает права Общества. Суды правильно указали, что Законом N 159-ФЗ не установлено каких-либо ограничений преимущественного права покупки помещения субъектами малого или среднего предпринимательства в зависимости от того, поставлен или нет на кадастровый учет арендуемый этими субъектами объект недвижимости. Нежелание КУГИ в рассматриваемом случае согласовать формирование названного помещения и его постановку на кадастровый учет не может служить препятствием для реализации Обществом преимущественного права на приватизацию этого помещения.

Кассационная инстанция считает приведенные выводы правильными, соответствующими нормам материального права и имеющимся в деле доказательствам.

Довод жалобы о том, что суды не проверили, является ли Общество субъектом малого или среднего предпринимательства, и не установили период его пользования помещением, не может служить основанием для отмены принятых по делу судебных актов. Как видно из материалов дела, КУГИ, отказывая Обществу в обособлении части помещения и в реализации преимущественного права на его приобретение, сослался лишь на то, что спорное помещение не сформировано в качестве самостоятельного объекта недвижимости. В нарушение требований статьи 65 АПК РФ КУГИ не представил доказательств того, что имеются иные препятствия для выкупа Обществом спорного помещения.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция считает, что суды обеих инстанций, правильно применив нормы материального и процессуального права, обоснованно удовлетворили заявление Общества, поэтому обжалуемые судебные акты отмене не подлежат.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 07.02.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.05.2013 по делу N А56-33851/2012 оставить без изменения, а кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом Санкт-Петербурга - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

А.В. Кадулин П.Ю. Константинов