Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 12 февраля 2014 г. N Ф07-101/14 по делу N А05-6232/2013

12 февраля 2014 г.

Дело N А05-6232/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 12 февраля 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 12 февраля 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе

председательствующего Грачевой И.Л.,

судей Захаровой М.В. и Кадулина А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" на решение Арбитражного суда Архангельской области от 07.08.2013 (судья Шапран Е.Б.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 (судьи Романова А.В., Зайцева А.Я., Носач Е.В.) по делу N А05-6232/2013,

установил:

Администрация муниципального образования "Северодвинск", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Плюснина, д. 7, ОГРН 1032901000703 (далее - Администрация), обратилась в Арбитражный суд Архангельской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Торговая Фирма "Принцип", место нахождения: 164500, Архангельская обл., г. Северодвинск, ул. Серго Орджоникидзе, д. 2Б, кв. 120, ОГРН 1062902009697 (далее - Общество), о взыскании 111 035 руб. 01 коп. задолженности по арендной плате по договору от 15.08.2011 N 03-07/468-11 аренды муниципального имущества за период с 01.06.2012 по 11.02.2013, 13 977 руб. 17 коп. неустойки за период с 06.06.2012 по 11.02.2013 и 915 руб. 37 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2013 по 18.03.2013.

Суд первой инстанции решением от 07.08.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционного суда от 29.10.2013, взыскал с Общества в пользу Администрации 81 223 руб. 76 коп. задолженности за период с 10.08.2012 по 11.02.2013, 8381 руб. 17 коп. неустойки за период с 06.06.2012 по 17.08.2012 и 707 руб. 32 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 11.02.2013 по 18.03.2013, в остальной части иска отказал.

В кассационной жалобе Администрация, ссылаясь на неправильное применение судами обеих инстанций норм материального и процессуального права, несоответствие их выводов фактическим обстоятельствам дела, просит отменить решение от 07.08.2013 и постановление от 29.10.2013 и удовлетворить исковые требования в полном объеме.

Податель жалобы указывает на следующее: суды обеих инстанций пришли к неправильному выводу о том, что изменения, внесенные с 01.01.2012 решением Городского Совета депутатов муниципального образования "Город Северодвинск" (далее - Совет депутатов) от 27.10.2011 N 115 в Положение о расчете платы за пользование муниципальным имуществом, утвержденное решением Совета депутатов от 30.11.2006 N 140 (далее - Положение), не влияют на размер арендной платы по договору за период с 01.01.2012 по 09.08.2012, поскольку арендная плата за указанный период определена по результатам аукциона; в пункте 3 аукционной документации и пункте 3.3 договора аренды установлено, что размер арендной платы в течение срока действия договора не может быть ниже размера арендной платы, установленной органами местного самоуправления и не подлежит пересмотру в сторону уменьшения, поэтому ко всему спорному периоду должен применяться размер арендной платы, установленный соответствующим нормативным правовым актом муниципального образования.

Лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, в результате проведенного 03.08.2011 аукциона на право заключения договоров аренды объектов нежилого фонда, находящихся в муниципальной собственности Северодвинска, Администрация (арендодатель) и Общество (арендатор) заключили договор от 15.08.2011 N 03-07/468-11 аренды нежилого помещения общей площадью 139,3 кв.м, расположенного по адресу: г. Северодвинск, пр. Бутомы, д. 16, на срок с 10.08.2011 по 09.08.2021 для ведения торговой деятельности. Договор зарегистрирован в установленном порядке.

Помещение передано Обществу по акту приема-передачи от 10.08.2011.

Пунктом 3.1 договора арендная плата за пользование помещением в период с 10.08.2011 по 09.08.2012 установлена в размере 145 440 руб. с учетом итогов аукциона, предметом которого являлся размер арендной платы за год. Данным пунктом определен размер платежей за каждый месяц указанного периода. Внесение арендной платы осуществляется арендатором не позднее 5-го числа текущего месяца (пункт 3.2.1).

В пункте 5.1 договора указано, что в случае несвоевременного перечисления арендной платы арендатор уплачивает пени в размере 0,1% от суммы задолженности за каждый день просрочки.

В пункте 3 аукционной документации установлено, что размер арендной платы в течение срока действия договора не может быть ниже размера арендной платы, установленной органами местного самоуправления, и не подлежит пересмотру в сторону уменьшения.

Согласно пункту 3.3 договора аренды изменения размера арендной платы в установленные органами местного самоуправления порядке и сроки являются обязательными для сторон (без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения). Размер арендной платы за пользование муниципальным имуществом в течение срока действия договора не может быть ниже размера арендной платы, установленного органами местного самоуправления.

Уведомлением от 11.09.2012 N 11-03-07/4897 Администрация, ссылаясь на Положение в редакции решения Совета депутатов от 22.12.2011 N 143 и пункт 3.3 договора аренды, сообщила Обществу, что размер арендной платы в 2012 году составляет 203 087 руб. 40 коп. и с января 2012 года Общество должно вносить на счет Администрации арендную плату в размере 14 342 руб. 33 коп. за каждый месяц.

После получения указанного уведомления Общество 24.01.2013 направило в Администрацию заявление с предложением расторгнуть договор аренды с 24.01.2013.

По передаточному акту от 11.02.2013 Общество возвратило Администрации арендуемой помещение.

Стороны 25.02.2013 подписали соглашение о расторжении договора аренды с 12.02.2013, которое зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 10.04.2013.

После прекращения договора аренды Администрация, ссылаясь на Положение в редакции решения Совета депутатов от 27.10.2011 N 115, направила Обществу уведомление от 11.03.2013 N 11-03-07/1368 о том, что арендатор должен внести плату за пользование помещением за январь 2013 года в сумме 15 144 руб. 70 коп. и за февраль 2013 года (с 01.02.2013 по 11.02.2013) в сумме 5951 руб. 87 коп.

Администрация обратилась с настоящим иском в арбитражный суд, ссылаясь на то, что Общество не уплатило за аренду помещения за период с 01.06.2012 по 11.02.2013. Администрация произвела расчет арендной платы за помещение на основании нормативных правовых актов, которыми были определены размеры арендной платы за пользование недвижимым муниципальным имуществом (нежилыми зданиями и помещениями) в период с 2012 по 2013 годы.

Суды обеих инстанций удовлетворили иск частично, исходя из следующего.

В силу статей 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. При этом односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом. Односторонний отказ от исполнения обязательства, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, и одностороннее изменение условий такого обязательства допускаются также в случаях, предусмотренных договором, если иное не вытекает из закона или существа обязательства.

Пунктом 1 статьи 614 того же Кодекса предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату), порядок, условия и сроки внесения которой определяются договором аренды.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений; буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора; при этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Суды, исходя из буквального толкования условий договора и аукционной документации, установили, что стороны по итогам аукциона согласовали твердый размер арендной платы в сумме 145 440 руб. на период с 10.08.2011 по 09.08.2012; на последующий период (с учетом срока действия договора по 09.08.2021) определение размера арендной платы должно производиться на основании нормативных актов, действующих в муниципальном образовании.

Из материалов дела следует, что Общество в период с января 2012 года по август 2012 года вносило арендную плату в размере ежемесячного платежа, установленного в пункте 3.1 договора аренды на период с 10.08.2011 по 09.08.2012, то есть в сумме 10 271 руб. 19 коп.

В обоснование увеличения размера арендной платы с января 2012 года Администрация сослалась на внесение изменений в Положение.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 18 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договорах аренды" (далее - Постановление N 73), размер арендной платы по договору аренды государственного или муниципального имущества не является регулируемым, если он определяется по результатам проведения торгов.

В пункте 20 Постановления N 73 разъяснено, что если федеральный закон, предусматривающий необходимость государственного регулирования арендной платы, отсутствует, но публично-правовое образование установило правила, которыми оно руководствуется при определении арендной платы и условий сдачи в аренду имущества, находящегося в собственности этого публично-правового образования, то следует учитывать, что акты, которыми устанавливаются такие правила, регулируют публичные отношения, связанные с управлением государственным или муниципальным имуществом, и адресованы соответствующим органам, осуществляющим управление. Поэтому их положения применяются к договору аренды лишь постольку, поскольку это предусмотрено самим договором. В силу пункта 3 статьи 614 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, размер арендной платы может изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором, но не чаще одного раза в год (при этом законом могут быть установлены иные минимальные сроки пересмотра размера арендной платы для отдельных видов аренды, а также для аренды отдельных видов имущества). Данная норма является диспозитивной и допускает изменение по соглашению сторон условия договора аренды о размере арендной платы чаще одного раза в год, в том числе и в случае, когда указание на возможность такого изменения в самом договоре аренды отсутствует. Однако если в соответствии с законом или договором арендодатель имеет право в одностороннем порядке изменять размер арендной платы (статья 310 ГК РФ), то по смыслу пункта 3 статьи 614 ГК РФ такое изменение может осуществляться им не чаще одного раза в год (пункт 21 Постановления N 73).

Поскольку размер арендной платы в сумме 145 440 руб. за период с 10.08.2011 по 09.08.2012 был определен по результатам торгов, Администрация не вправе требовать от Общества внесения арендной платы за этот период в ином размере.

Включенное в аукционную документацию и в договор аренды условие о том, что размер арендной платы в течение срока действия договора подлежит изменению в установленном органами местного самоуправления и государственной власти порядке и сроки без перезаключения договора или подписания дополнительного соглашения к договору, свидетельствует о праве Администрации в одностороннем порядке изменять арендную плату после 09.08.2012 в соответствии с размером, установленным соответствующими нормативными правовыми актами в публично-правовом образовании.

Условие аукционной документации о том, что размер арендной платы не может быть пересмотрен в сторону уменьшения, означает, что если в результате изменения нормативных актов размер арендной платы станет меньше, чем он определен по результатам торгов, то применяется размер арендной платы, установленный на торгах.

С учетом приведенных норм права, условий договора аренды и аукционной документации, совокупности иных доказательств, представленных в материалы дела, суды пришли к выводу о том, что Администрация вправе требовать внесения арендной платы в размере 14 342 руб. 33 коп. в месяц только по истечении срока, на который был установлен аукционный размер арендной платы, то есть с 10.08.2012, и, соответственно, внесения арендной платы в размере 15 144 руб. 70 коп. в месяц начиная с 01.01.2013 до даты расторжения договора аренды. Поскольку в указанном размере Общество за аренду не платило, суды взыскали с него с 81 223 руб. долга, 8381 руб. 17 коп. пеней и 707 руб. 32 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, начисленными на сумму долга после расторжения договора.

Кассационная инстанция считает, что суды, всесторонне и полно исследовав материалы дела и дав надлежащую оценку доводам сторон, правомерно удовлетворили требования Администрации только в указанной части.

Принимая во внимание изложенное, кассационная инстанция не находит предусмотренных статьей 288 АПК РФ оснований для удовлетворения жалобы.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 07.08.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.10.2013 по делу N А05-6232/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу администрации муниципального образования "Северодвинск" - без удовлетворения.

Председательствующий

И.Л. Грачева

Судьи

М.В. Захарова А.В. Кадулин