Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 31 марта 2014 г. N Ф07-1480/14 по делу N А56-45081/2013

31 марта 2014 г.

Дело N А56-45081/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 24 марта 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 31 марта 2014 года.

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Сапоткиной Т.И., судей Рудницкого Г.М. и Сергеевой И.В.,

при участии от Комитета по управлению городским имуществом Ким А.Р. (доверенность от 30.12.3013),

рассмотрев в открытом судебном заседании кассационную жалобу Комитета по управлению городским имуществом на постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу N А56-45081/2013 (судьи Несмиян С.И., Слобожанина В.Б., Черемошкина В.В.),

установил:

Комитет по управлению городским имуществом, место нахождения: 191060, Санкт-Петербург, Смольный проезд, ОГРН 1027809244561 (далее - Комитет), обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балтэкспресс-Альфа", место нахождения: 197110, Санкт-Петербург, Южная дорога, д. 4, к. 1, ОГРН 1097847183158 (далее - ООО "Балтэкспресс-Альфа"), о расторжении договора аренды от 18.01.2008 N 15/ЗК-001925 и взыскании 354 669 руб. 60 коп. штрафа.

Решением суда от 31.10.2013 требование Комитета о расторжении договора оставлено без рассмотрения, взыскано с ООО "Балтэкспресс-Альфа" в пользу Комитета 354 669 руб. 60 коп. штрафа.

Постановлением суда апелляционной инстанции от 21.01.2014 решение в обжалуемой части отменено, в удовлетворении иска о взыскании с ООО "Балтэкспресс-Альфа" в пользу Комитета 354 669 руб. 60 коп. штрафа отказано.

В кассационной жалобе Комитет просит постановление отменить, оставить в силе решение суда первой инстанции.

Податель жалобы указывает на то, что земельный участок используется обществом не в соответствии с установленным договором целями и видом разрешенного использования, на участке размещены объекты общественного питания и торговли, в то время как Генеральным планом Санкт-Петербурга не предусмотрено размещение объектов торговли и общественного питания в рекреационной зоне.

Податель жалобы полагает, что вывод апелляционного суда об отсутствии признаков нецелевого использования спорного земельного участка является необоснованным, судом неверно истолкованы нормы Закона Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" в части применения к спорным правоотношениям общих требований к видам разрешенного использования земельных участков.

Комитет считает доказанным факт сдачи спорного земельного участка в субаренду обществу с ограниченной ответственностью "Париж", поскольку в материалы дела представлено письмо прокуратуры от 06.07.2013 N 606-2013, которым подтверждается, что земельный участок передан в субаренду по договору от 01.04.2013 N 4А-13.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

Законность решения и постановления проверена в кассационном порядке.

В судебном заседании представитель Комитета подтвердил доводы, изложенные в кассационной жалобе.

Общество о месте и времени рассмотрения дела извещено надлежащим образом, однако своего представителя в суд не направило, в связи с чем жалоба рассмотрена в его отсутствие.

Суд кассационной инстанции полагает, что жалоба подлежит удовлетворению.

Материалами дела подтверждается следующее.

Между Комитетом (арендодатель) и обществом с ограниченной ответственностью "Балтийский экспресс" (далее - ООО "Балтийский экспресс", арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.01.2008 N 15/ЗК-001925, в соответствии с которым Комитет предоставляет, а ООО "Балтийский экспресс" принимает и использует на условиях аренды земельный участок площадью 19 386 кв. м с кадастровым номером 78:3215Б:1012, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 6 (у дома 21, литера Ш по Крестовскому пр.), и земельный участок площадью 15 946 кв. м с кадастровым номером 78:7:3215Б:1017, находящийся по адресу: Санкт- Петербург, Южная дорога, участок 8 (у дома 21, литера В по Крестовскому пр.).

Дополнительным соглашением от 17.05.2010 N 3 к договору объект аренды изменен на земельный участок площадью 13 714 кв. м с кадастровым номером 78:7:3215Б:1020, находящийся по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 16 (у дома 21, литера Н по Крестовскому пр.).

Согласно пункту 1.2 договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 17.05.2010 указанный участок предоставлен под использование под пляжный комплекс без права возведения капитальных сооружений.

Договор дополнен пунктом 4.3.14, в соответствии с которым арендатор обязан использовать расположенную в пределах участка землю вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговую полосу), водоохранную зону, прибрежную защитную полосу в соответствии с требованиями земельного и водного законодательства, а также не ограничивать доступ граждан к береговой полосе.

На основании соглашения от 20.05.2010 N 1 об уступке прав и переводе долга по договору аренды земельного участка от 18.01.2008 N15/ЗК-001925, заключенного между Комитетом, ООО "Балтэкспресс-Альфа" и ООО "Балтийский экспресс", права и обязанности арендатора по договору перешли к ООО "Балтэкспресс-Альфа".

Согласно актам от 14.06.2013 с приложенной фототаблицей, составленным при проверке функционального использования ООО "Балтэкспресс-Альфа" земельного участка, расположенного по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 16 (у дома 21, литера Н по Крестовскому пр.), ограничен доступ граждан к береговой полосе, участок используется сторонними организациями, на участке размещен ресторанный комплекс, осуществляется торговля одеждой.

В целях устранения выявленных нарушений Комитет направил ответчику претензию от 24.06.2013 N 2644/13 с требованием в срок до 10.07.2013 привести земельный участок в соответствие условиям договора и уплатить предусмотренный пунктом 5.4 договора штраф в размере 354 669 руб. 60 коп.

Ссылаясь на неустранение ООО "Балтэкспресс-Альфа" нарушений договора, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суд первой инстанции применил часть 2 статьи 452, статью 619 Гражданского кодекса Российской Федерации, установил, что Комитетом не соблюден досудебный порядок урегулирования спора о расторжении договора, в связи с чем оставил иск без рассмотрения в части требования о расторжении договора на основании пункта 2 части 1 статьи 148 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Суд признал обоснованным требование Комитета о взыскании штрафа, предусмотренного пунктом 5.4 договора, установив нарушения ответчиком условий договора.

Суд апелляционной инстанции не согласился с выводами, сделанными судом первой инстанции. Апелляционный суд посчитал, что акты проверки от 14.06.2013 не являются допустимыми доказательствами нарушения нормативов основного и вспомогательных видов разрешенного использования и не могут являться основанием для взыскания с ответчика штрафа.

Кассационная инстанция полагает, что постановление апелляционной инстанции подлежит отмене, а решение суда первой инстанции следует оставить без изменения.

В части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора судебные акты в кассационном порядке не обжалуются.

Суд апелляционной инстанции сделал обоснованный вывод о недоказанности того, что земельный участок, являющийся предметом договора, сдается ответчиком в субаренду. При этом апелляционный суд правильно посчитал, что письмо прокуратуру не может быть признано достаточным доказательством, подтверждающим нарушение обществом условия договора, запрещающего сдавать земельный участок в субаренду без согласия арендодателя.

Вместе с тем иные выводы суда апелляционной инстанций являются необоснованными.

Как следует из пункта 1.2 договора, спорный участок предоставлен арендатору под пляжный комплекс без права возведения капитальных сооружений, изменение цели использования допускается исключительно с согласия Комитета. В соответствии с пунктами 4.3.1 договора арендатор обязан использовать участок исключительно в соответствии с целями, указанными в пункте 1.2 договора и условием, пользования, установленным пунктом 1.4 договора. Согласно пункту 5.4 договора в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить арендодателю штраф в размере 80% от квартальной арендной платы, установленной на момент выявления нарушения. Пунктом 7.17. договора предусмотрено, что арендатор обязан соблюдать требования в отношении временных (некапитальных) объектов, указанные в пункте 2.1. постановления Правительства Санкт-Петербурга от 29.10.2007 N 1398 "О внесении изменений в постановление Правительства Санкт-Петербурга от 16.11.2005 N 1735". Размещение на участке временных объектов возможно только в случае, если их функциональное назначение соответствует утвержденному Генеральному плану Санкт-Петербурга. Согласно пункту 7.6 Положения о территориальном планировании, являющегося приложением к Закону Санкт-Петербурга от 22.12.2005 N 728-99 "О Генеральном плане Санкт-Петербурга" рекреационные зоны предназначены для размещения объектов отдыха, туризма, санаторно-курортного лечения, занятий физической культурой и спортом в соответствии с типами объектов, указанными в наименованиях зон. В рекреационных зонах допускается размещение зеленых насаждений, выполняющих специальные функции (санитарно-защитного озеленения). В рекреационных зонах допускается размещение объектов инженерной и транспортной инфраструктур, а также объектов общественно-делового назначения, связанных с обслуживанием данной зоны. Генеральным планом Санкт-Петербурга не предусмотрено размещение объектов торговли и общественного питания в рекреационной зоне. Спорный земельный участок расположен в рекреационной зоне ТРЗ-1, предназначен для размещения объектов физической культуры и спорта. Фактически участок используется арендатором для размещения объектов общественного питания и торговли, что подтверждается актом комиссии от 26.06.2012 N 07/КА/12-7. На участке расположены кафе и бар с выносными столиками. Как следует из ведомостей инвентаризации арендуемого обществом участка от 16.07.2012 и от 27.06.2013, акта комиссии в составе специалистов УНИ Петроградского района, старшего помощника прокурора Петроградского района, старшего инспектора Петроградского отдела КЗР от 14.06.2013, акта комиссии в составе старшего помощника прокурора Петроградского района, оперуполномоченного ОЭБиПК, специалиста-эксперта Территориального управления Роспотребнадзора, инспектора МЧС России по Санкт-Петербургу от 14.06.2013 на основной части арендуемого земельного участка расположены временные объекты общественного питания, в том числе ресторан с реализацией алкогольной продукцией, и объект торговли. Размещение объектов общественного питания и торговли на спорном земельном участке не относится ни к основным, ни к условным видам разрешенного использования земельного участка. Как следует из пункта 1 статьи 3 главы 1 Приложения 3 к Закону Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" для всех видов объектов с основными и условно разрешенными видами использования вспомогательные виды разрешенного использования применяются в отношении объектов, технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешенный вид использования или обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами. В отношении упомянутого земельного участка, расположенного на территории "Приморского парка Победы", являющегося памятником регионального значения, действует режим использования и застройки соответствующей зоны, принятый в порядке, установленном законодательством Российской Федерации об охране объектов культурного наследия.

Согласно кадастровому паспорту упомянутого земельного участка он расположен в пределах береговой полосы водного объекта. Пунктом 4.3.14 договора предусмотрено, что арендатор обязан использовать арендуемый земельный участок в соответствии с требованиями земельного и водного законодательства, не ограничивать доступ граждан к береговой полосе. В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Водного кодекса Российской Федерации каждый гражданин вправе иметь доступ к водным объектам общего пользования и бесплатно использовать их для личных и бытовых нужд, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими федеральными законами. Упомянутыми комиссионными актами проверки от 14.06.2013 подтверждается, что на арендуемом ответчиком земельном участке свободный доступ граждан к береговой полосе водного объекта ограничен в связи с тем, что на земельном участке размещены временные сооружения ответчика.

Таким образом, суд первой инстанции пришёл к обоснованным выводам о том, что размещенные обществом на земельном участке временные объекты не связаны технологически с пляжным комплексом и не предназначены для его безопасности, посчитал доказанным нарушение ответчиком условий договора о целях использования земельного участка, а также нарушение условий договора, запрещающих ограничивать доступ к береговой полосе. Установив несоблюдение ответчиком условий договора, суд первой инстанции сделал правомерный вывод о том, что с ответчика в пользу истца следует взыскать предусмотренный договором штраф. Следовательно, у суда апелляционной инстанции не было оснований для отмены решения суда первой инстанции.

При таких обстоятельствах постановление апелляционного суда надлежит отменить, а решение суда первой инстанции оставить в силе.

С учетом изложенного, руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.01.2014 по делу N А56-45081/2013 отменить.

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 по тому же делу оставить в силе.

Председательствующий

Т. И. Сапоткина

Судьи

Г.М. Рудницкий И.В. Сергеева