Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 21 января 2014 г. N 13АП-27182/13

г. Санкт-Петербург

21 января 2014 г.

Дело N А56-45081/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 20 января 2014 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 21 января 2014 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Несмияна С.И.,

судей Слобожаниной В.Б., Черемошкиной В.В.,

при ведении протокола судебного заседания: Бернат К.А.,

при участии:

от истца: Ким А.Р., доверенность от 30.12.2013 N 34932-42;

от ответчика: Чистяков А.С., доверенность от 18.11.2013;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-27182/2013) общества с ограниченной ответственностью "Балтэкспресс - Альфа" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 по делу N А56-45081/2013 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Комитета по управлению городским имуществом

к обществу с ограниченной ответственностью "Балтэкспресс-Альфа"

о взыскании 354 669 рублей 60 копеек штрафа и расторжении договора аренды

установил:

Комитет по управлению городским имуществом (далее - Комитет) обратился в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Балтэкспресс-Альфа" (далее - ООО "Балтэкспресс-Альфа") о расторжении договора аренды от 18.01.2008 N 15/ЗК-001925 и взыскании 354 669 рублей 60 копеек штрафа.

Решением Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 требование Комитета по управлению городским имуществом о расторжении договора аренды оставлено без рассмотрения. Присуждено к взысканию с ООО "Балтэкспресс - Альфа" в пользу Комитета по управлению городским имуществом 354 669 рублей 60 копеек штрафа.

В апелляционной жалобе ООО "Балтэкспресс-Альфа" просит решения от 31.10.2013 в части взыскания штрафа отменить, в иске отказать ввиду принятия судом первой инстанции судебного акта при неполном выяснении имеющих значение для дела обстоятельств и неприменение подлежащих применению норм права.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между Комитетом (арендодатель) и ООО "Балтийский экспресс" (арендатор) заключен договор аренды земельного участка от 18.01.2008 N 15/ЗК-001925, в соответствии с которым арендодатель предоставляет, а арендатор принимает и использует на условиях аренды земельный участок с кадастровым номером 78:3215Б:1012 по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 6 (у дома 21, литера Ш по Крестовскому пр.) площадью 19386 кв.м, и земельный участок с кадастровым номером 78:7:3215Б:1017 по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 8 (у дома 21, литера В по Крестовскому пр.) площадью 15946 кв.м, для использования под пляжно-спортивный комплекс без права возведения капитальных сооружений (функции 3.8, 3.12, 3.12, 3.12, 8.2, 11.4, 14.1).

Дополнительным соглашением N 3 от 17.05.2010 к Договору объект аренды изменен на земельный участок с кадастровым номером 78:7:3215Б:1020 по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 16 (у дома 21, литера Н по Крестовскому пр.) площадью 13714 кв.м (далее - Участок).

Согласно пункту 1.2 Договора в редакции дополнительного соглашения N 3 от 17.05.2010 цель использования Участка определения как пляжный комплекс без права возведения капитальных сооружений. Договор дополнен пунктом 4.3.14 следующего содержания: Использовать расположенную в пределах участка землю вдоль береговой линии водного объекта общего пользования (береговую полосу), водоохранную зону, прибрежную защитную полосу в соответствии с требованиями земельного и водного законодательства, а также не ограничивать доступ граждан к береговой полосе.

На основании соглашения от 20.05.2010 об уступке прав и переводе долга по договору N 15/ЗК-001925 аренды земельного участка от 18.01.2008, заключенному между Комитетом, ООО "Балтэкспресс-Альфа" и ООО "Балтийский экспресс", права и обязанности арендатора по Договору перешли к ООО "Балтэкспресс-Альфа".

Согласно акту от 14.06.2013, с приложенной фототаблицей, составленному при проверке функционального использования ООО "Балтэкспресс-Альфа" земельного участка по адресу: Санкт-Петербург, Южная дорога, участок 16 (у дома 21, литера Н по Крестовскому пр.) на участке ограничен доступ к береговой полосе, участок используется сторонними организациями по договору с ООО "Балтэкспресс-Альфа". В акте от 14.06.2013 (л.д.51) отражено, что на участке размещен ресторанный комплекс, осуществляется торговля одеждой.

В целях устранения выявленных нарушений Комитет направил ответчику претензию от 24.06.2013 N 2644/13 с требованием в срок до 10.07.2013 привести земельный участок в соответствие условиям договора. Также в претензии содержалось требование об уплате предусмотренного пунктом 5.4 договора штрафа в размере 80 % от квартальной арендной платы, что составило 354 669 рублей 60 копеек (л.д. 56, 57).

Поскольку ответчик предписание государственной административно-технической инспекции не исполнил, Комитет обратился в арбитражный суд с настоящим иском. Суд первой инстанции признал требования Комитета в части начисления штрафа обоснованными по праву и размеру. Требование о расторжении договора оставлено без рассмотрения ввиду несоблюдения досудебного порядка урегулирования спора.

Оценив доказательства, проверив обоснованность доводов, изложенных в апелляционной жалобе, суд апелляционной инстанции считает, что решение в части взыскания штрафа подлежит отмене по следующим основаниям.

К правоотношениям сторон, с учетом правовой природы договора, подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации и Закон Санкт-Петербурга от 16.02.2009 N 29-10 (ред. от 28.06.2010, с изм. от 23.05.2013) "О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга" (принят ЗС СПб 04.02.2009).

Статьей 50 Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга установлен градостроительный регламент зоны рекреационного назначения - объектов отдыха, спорта, досуга и развлечений, с включением объектов инженерной инфраструктуры (виды разрешенного использования и предельные параметры), код обозначения зоны - ТР3-1, которым установлены основные и условно разрешенные виды использования земельных участков и объектов капитального строительства:

N п/п	Наименование вида использования земельных участков и объектов капитального строительства	Код
1	2	3
	Основные виды разрешенного использования
1	Для размещения крытых спортивных комплексов (физкультурно-оздоровительных комплексов, спортивных залов, бассейнов и т.д.) без трибун для зрителей	11010
2	Для размещения крытых спортивных комплексов с трибунами для зрителей при количестве мест до 1 тысячи	11020
3	Для размещения открытых плоскостных физкультурно-спортивных сооружений	11040
4	Для размещения яхт-клубов и объектов водных видов спорта	11032
5	Для размещения специальных парков (зоопарков, ботанических садов)	11120
6	Для размещения садов, скверов, бульваров	12710
7	Для размещения парков	12720
8	Для размещения комплексов аттракционов, луна-парков, аквапарков	12740
9	Для размещения объектов охраны общественного порядка	11312
10	Для размещения объектов связи	12400
11	Для размещения объектов гражданской обороны и предотвращения чрезвычайных ситуаций	13740
12	Для размещения вестибюлей метрополитена	14211
13	Для размещения подземных и надземных пешеходных переходов	14214
14	Для размещения многоэтажных и подземных гаражей	14512
15	Для размещения стоянок индивидуального легкового автотранспорта	14521
16	Для размещения стоянок городского транспорта (ведомственного, экскурсионного транспорта, такси)	14522
17	Для размещения причалов и стоянок водного транспорта	14530
	Для размещения объектов коммунального хозяйства (инженерно-технического обеспечения) и транспорта, необходимых для обеспечения объектов разрешенных видов использования при отсутствии норм законодательства, запрещающих их размещение
18	Для размещения распределительных пунктов и подстанций, трансформаторных подстанций, блок-модульных котельных, насосных станций перекачки, центральных и индивидуальных тепловых пунктов	10413
19	Для размещения наземных сооружений линий электропередач и тепловых сетей (переходных пунктов и опор воздушных ЛЭП, кабельных киосков, павильонов камер и т.д.)	10414
20	Для размещения повысительных водопроводных насосных станций, водонапорных башен, водомерных узлов, водозаборных скважин	10422
21	Для размещения очистных сооружений поверхностного стока и локальных очистных сооружений	10433
22	Для размещения канализационных насосных станций	10434
23	Для размещения наземных сооружений канализационных сетей (павильонов шахт, скважин и т.д.)	10436
24	Для размещения газораспределительных пунктов	10442
25	Для размещения киосков вентиляционных шахт метрополитена	14213
26	Для размещения спортивных клубов	11030
	Условно разрешенные виды использования
27	Для размещения крытых спортивных комплексов с трибунами для зрителей при количестве мест свыше 1 тысячи	11022
28	Для оздоровительных целей	12600
29	Для размещения гостиниц	11800
30	Для размещения религиозных объектов	11200
31	Для размещения коммерческих объектов, связанных с проживанием населения (нотариальных контор, ломбардов, юридических консультаций, агентств недвижимости, туристических агентств, дискотек, залов компьютерных игр и других т.д.)	12010

Вспомогательные виды разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства определяются в соответствии со статьей 3 части II настоящих Правил.

Статьей 3 Правил предусмотрено, что для всех видов объектов с основными и условно разрешенными видами использования вспомогательные виды разрешенного использования применяются в отношении объектов, технологически связанных с объектами, имеющими основной и условно разрешенный вид использования или обеспечивающих их безопасность в соответствии с нормативно-техническими документами, в том числе:

проезды общего пользования;

объекты коммунального хозяйства (электро-, тепло-, газо-, водоснабжение, водоотведение, телефонизация и т.д.), необходимые для инженерного обеспечения объектов основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

автостоянки и гаражи (в том числе открытого типа, подземные и многоэтажные) для обслуживания жителей и посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

благоустроенные, в том числе озелененные, детские площадки, площадки для отдыха, спортивных занятий;

площадки хозяйственные, в том числе площадки для мусоросборников;

общественные туалеты;

объекты торговли, общественного питания и бытового обслуживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

объекты временного проживания, необходимые для обслуживания посетителей основных, условно разрешенных, а также иных вспомогательных видов использования;

иные объекты, в том числе обеспечивающие безопасность объектов основных и условно разрешенных видов использования, включая противопожарную.

На территориях зон с особыми условиями использования территории размещение объектов вспомогательных видов разрешенного использования разрешается при условии соблюдения требований режимов соответствующих зон, установленных в соответствии с федеральным законодательством.

Суммарная общая площадь зданий, строений, сооружений (помещений), занимаемых объектами вспомогательных видов разрешенного использования, расположенных на территории одного земельного участка, не должна превышать 30% общей площади зданий, строений, сооружений, расположенных на территории соответствующего земельного участка, включая подземную часть.

Суммарная доля площади земельного участка, занимаемая объектами вспомогательных видов разрешенного использования, а также относящимся к ним озеленением, машино-местами и иными необходимыми в соответствии с действующим законодательством элементами инженерно-технического обеспечения и благоустройства, не должна превышать 25% общей площади территории соответствующего земельного участка, если превышение не может быть обосновано требованиями настоящих Правил. Для всех видов объектов физкультуры и спорта (включая спортивные клубы) указанный показатель не должен превышать 10% от общей площади земельного участка.

Соответствие применяемого вида использования требованиям, установленным настоящими Правилами к вспомогательным видам разрешенного использования (в части его связи с объектами основных и условно разрешенных видов использования, занимаемой им общей площади территории и общей площади зданий), должно быть подтверждено в составе проектной документации уполномоченным исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в области государственного строительного надзора и экспертизы.

В материалы дела Комитетом представлены Акт проверки использования земельного участка от 14.06.2013 с приложенной фототаблицей (л.д 33-50), Акто от 14.06.2013 (л.д. 51,52), сообщение прокурора Петроградского района от 16.07.2013 N 606-2013 (л.д. 53,55), которыми подтвержден факт возведения временных построек на указанном земельном участке. Соответствие или несоответствие вспомогательных видов разрешенного использования ООО "Балтэкспресс-Альфа" земельных участков основному разрешенному виду использования уполномоченным исполнительным органом государственной власти Санкт-Петербурга в области государственного строительного надзора и экспертизы не подтверждено, в связи с чем акты проверки и сообщение прокурора не являются допустимыми, с точки зрения статьи 68 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, доказательствам нарушения нормативов основного и вспомогательных видов разрешенного использования и являться основанием для взыскания штрафа судом.

В исковом заявлении Комитетом приводится довод о нарушении ООО "Балтэкспресс-Альфа" условий договора о доступе граждан к береговой полосе. Комитетом не представлены пояснения граждан о их недопуске, а с учетом цели деятельности и единственного источника дохода ООО "Балтэкспресс-Альфа" - привлечение граждан на арендуемые земельные участки, довод о недопуске представляется надуманным.

В соответствии с пунктом 4 статьи 5 Водного кодекса Российской Федерации от 03.06.2006 N 74-ФЗ береговая линия (граница водного объекта) реки определяется по среднемноголетнему уровню вод в период, когда они не покрыты льдом.

Комитет не определил координаты расположения береговой линии и с какого предусмотренного законом направления ООО "Балтэкспресс-Альфа" не обеспечен доступ.

В судебном заседании представитель Комитета пояснил, на береговой полосе размещен подиум для отдыха, перила которого незаконно препятствуют гражданам свободно проникнуть непосредственно в водный объект с береговой полосы. Поскольку перила установлены в обустроенной зоне общественного питания и прохода на причал, их установка не только не противоречит договору, но и является необходимой для обеспечения безопасности в рамках разрешенного вида использования, наличие у граждан желания попасть в водный объект с причала, при том, что рядом оборудован пляж, представляется бездоказательным.

Размещение яхт-клубов и возведение временных сооружений включены в основные виды пользования.

Сдача в субаренду не основана на доказательствах.

Использование земельного участка за пределами арендованных участков не регулируется договором. За данное нарушение могут применяться нормы об административной ответственности уполномоченными органами государственной власти. Комитет такими полномочиями не наделен.

В соответствии с пунктом 5.4 договора аренды, в случае нарушения иных условий договора арендатор обязан уплатить штраф в размере 80 % от квартальной арендной платы, установленной на момент нарушения.

Пунктом 1 статьи 330 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства. Соблюдение земельного, природоохранного и водного законодательства урегулировано законом, нормы которого действуют независимо от включения в договор и не могут подменяться договором. Поэтому договорная гражданско-правовая ответственность действует только в отношении нарушения принятых сторонами в силу свободы договора обязательств. В силу верховенства закона условие о соблюдении закона не относится к иным условиям договора.

Вывод суда первой инстанции о правомерности предъявленных требований и наличии оснований для их удовлетворения не соответствует действующему законодательству, условиям договора. Требования не подтверждены относимыми и допустимыми доказательствами. Решение в части взыскания штрафа подлежит отмене, а требование - оставлению без удовлетворения.

Ввиду удовлетворения апелляционной жалобы, государственная пошлина, от уплаты которой Комитет освобожден, подлежит возврату подателю жалобы.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269-271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 31.10.2013 по делу N А56-45081/2013 в обжалуемой части отменить.

В удовлетворении иска о взыскании с общества с ограниченной ответственностью "Балтэкспресс-Альфа" в пользу Комитета по управлению городским имуществом 354 669 рублей 60 копеек штрафа отказать.

Возвратить обществу с ограниченной ответственностью "Балтэкспресс-Альфа" из федерального бюджета 2 000 рублей государственной пошлины.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

С.И. Несмиян

Судьи

В.Б. Слобожанина В.В. Черемошкина