Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 14 апреля 2014 г. N Ф07-1673/14 по делу N А05-6585/2013

14 апреля 2014 г.

Дело N А05-6585/2013

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Грачевой И.Л., Захаровой М.В.,

при участии от предпринимателя Виноградова Д.В. его представителя Одишария С.И. (доверенность от 01.09.2013),

рассмотрев 08.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу индивидуального предпринимателя Виноградова Дмитрия Валерьевича на решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.09.2013 (судья Бунькова Е.В.) и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 (судьи Зайцева А.Я., Романова А.В., Шадрина А.Н.) по делу N А05-6585/2013,

установил:

Индивидуальный предприниматель Виноградов Дмитрий Валерьевич, ОГРНИП 311838314500020, обратился в Арбитражный суд Архангельской области к администрации муниципального образования "Городской округ "Город Нарьян-Мар", ОГРН 1028301646779 (далее - Администрация), с иском о признании за ним права собственности на вновь построенный объект - нежилые помещения 3-Н общей площадью 1500 кв.м, расположенные на цокольном и первом этажах многоквартирного дома N 19 по улице Ленина в городе Нарьян-Маре Ненецкого автономного округа, на основании статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ).

Определением от 24.07.2013 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью "Нарьянмарнефтегаз" (далее - Общество).

Решением от 05.09.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 24.12.2013, в иске отказано.

В кассационной жалобе предприниматель Виноградов Д.В., ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, просит указанные решение и постановление отменить, направить дело на новое рассмотрение в суд первой инстанции.

В отзыве на кассационную жалобу Общество просит оставить обжалуемые судебные акты без изменения, считая их законными.

В судебном заседании представитель предпринимателя поддержал доводы, приведенные в жалобе.

Другие лица, участвующие в деле, извещены надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, однако своих представителей в суд не направили, что в соответствии со статьей 284 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не может служить препятствием для рассмотрения жалобы в их отсутствие.

Законность обжалуемых судебных актов проверена в кассационном порядке.

Как следует из материалов дела, по результатам проведения аукциона на понижение цены Общество (продавец) и предприниматель Виноградов Д.В. (покупатель) заключили договор от 02.05.2012 N 300/2012 купли-продажи объекта незавершенного строительства (с ипотекой в силу закона).

По условиям договора продавец обязуется передать в собственность покупателя объект незавершенного строительства общей площадью застройки 1080,2 кв.м, степенью готовности 93 %, расположенный по адресу: город Нарьян-Мар, улица Ленина, дом 19, а покупатель - принять указанный объект и уплатить за него цену.

На основании акта от 17.05.2012 объект передан покупателю.

Право собственности истца на объект незавершенного строительства зарегистрировано в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 27.11.2012.

Считая, что спорный объект является самовольной постройкой, необходимые документы на которую отсутствуют, но находится на земельном участке, принадлежащем истцу, предприниматель Виноградов Д.В. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Суды первой и апелляционной инстанций не установили правовых оснований для удовлетворения иска.

В соответствии со статьей 222 ГК РФ самовольной постройкой является строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.

Самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет, кроме случаев, предусмотренных пунктом 3 статьи 222 ГК РФ.

Согласно указанному пункту право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях - в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Право собственности на самовольную постройку не может быть признано за указанным лицом, если сохранение постройки нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц либо создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Оценив представленные доказательств и доводы сторон, суды пришли к выводу о том, что истец не доказал факт владения земельным участком на каком-либо праве, предусмотренном пунктом 3 статьи 222 ГК РФ (собственность, пожизненное наследуемое владение, постоянное (бессрочное) пользование).

Отклоняя довод истца о возникновении у него в силу закона права общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным домом по адресу: город Нарьян-Мар, улица Ленина, дом 19, суды сослались на положения пункта 3 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации. По мнению судов, объекты незавершенного строительства в отличие от зданий, строений или сооружений не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода в эксплуатацию, что исключает возможность предоставления занятых ими земельных участков в собственность исходя из приведенной нормы.

Кассационная инстанция находит указанные выводы судов необоснованными, сделанными без учета положений жилищного законодательства и при неполном исследовании фактических обстоятельств.

В силу пункта 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности.

Согласно части 5 статьи 16 Федерального закона от 29.12.2004 N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации" с момента формирования земельного участка и проведения его государственного кадастрового учета земельный участок, на котором расположены многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества, переходит бесплатно в общую долевую собственность собственников помещений в многоквартирном доме.

Материалами дела подтверждается, что принадлежащий истцу объект недвижимости является частью многоквартирного жилого дома, строительство которого осуществляло Общество. Согласно представленному разрешению на строительство от 26.12.2005 N 110 в качестве объекта капитального строительства указан трехсекционный жилой дом со встроенными магазинами на цокольном и первом этажах. Земельный участок для строительства дома предоставлен на основании постановления мэра города Нарьян-Мара от 28.10.2005 N 1319.

Учитывая изложенное, кассационная инстанция считает, что вопреки выводам судов у предпринимателя Виноградова Д.В. наряду с собственниками квартир возникло право общей долевой собственности на земельный участок под многоквартирным жилым домом по адресу: город Нарьян-Мар, улица Ленина, дом 19, с момента проведения кадастрового учета.

Как следует из толкования норм права, приведенного в пункте 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", при рассмотрении иска о признании права собственности на постройку, находящуюся на принадлежащем истцу земельном участке и возведенную без получения разрешения на строительство, суду необходимо установить, предпринимало ли лицо, создавшее самовольную постройку, надлежащие меры к ее легализации, в частности к получению разрешения на строительство и (или) акта ввода объекта в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче такого разрешения или акта ввода объекта в эксплуатацию.

Суд может удовлетворить иск о признании права собственности на объект, если единственными признаками самовольной постройки являются отсутствие разрешения на строительство или отсутствие акта ввода в эксплуатацию, к получению которых застройщик предпринимал меры. В этом случае суд должен также установить, не нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает ли угрозу жизни и здоровью граждан.

Между тем подобные признаки самовольной постройки и возможность нарушения ее сохранением прав других лиц судами не исследовались.

Поскольку суды неправильно применили нормы материального права и не полностью исследовали обстоятельства, имеющие существенное значение для правильного разрешения спора, принятые по делу решение и постановление подлежат отмене, а дело - передаче на новое рассмотрение в арбитражный суд первой инстанции.

При новом рассмотрении суду надлежит учесть изложенное, установить, принимал ли истец надлежащие меры к получению разрешения на строительство или ввод в эксплуатацию принадлежащего ему объекта недвижимости, нарушает ли сохранение самовольной постройки права и охраняемые законом интересы других лиц; в зависимости от установленного принять законное и обоснованное решение; распределить судебные расходы, в том числе по кассационной жалобе.

Руководствуясь статьями 286 - 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда Архангельской области от 05.09.2013 и постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.12.2013 по делу N А05-6585/2013 отменить.

Дело направить на новое рассмотрение в Арбитражный суд Архангельской области.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

И.Л. Грачева М.В. Захарова