Постановление Федерального арбитражного суда Северо-Западного округа от 15 апреля 2014 г. N Ф07-1128/14 по делу N А56-10275/2013

15 апреля 2014 г.

Дело N А56-10275/2013

Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в составе председательствующего Рудницкого Г.М., судей Гафиатуллиной Т.С., Захаровой М.В.,

при участии от общества с ограниченной ответственностью "Рюрик 4" Лазебник М.А. (доверенность от 28.11.2013); от общества с ограниченной ответственностью "Иохастон" Долгих Ю.А. (доверенность от 03.09.2012),

рассмотрев 15.04.2014 в открытом судебном заседании кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рюрик 4" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2013 (судья Чуватина Е.В.) и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 (судьи Старовойтова О.Р., Горбик В.М., Полубехина Н.С.) по делу N А56-10275/2013,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Иохастон", место нахождения: 119590, Москва, Мосфильмовская улица, дом 54, строение 1, ОГРН 1117746522640 (далее - ООО "Иохастон"), обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью "Рюрик 4", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург, Средний проспект В.О., дом 36/40, литера К, ОГРН 1047855046227 (далее - ООО "Рюрик 4"), о взыскании уплаченной 126 451 руб. 61 коп. арендной платы, внесенный за период с 28.12.2012 по 31.12.2012, признании за истцом права на соразмерное уменьшение арендной платы по договору аренды от 01.02.2011 N 17/А-I-11 в виде освобождения от ее внесения за период с января по апрель 2013 года в связи с невозможностью использования арендованного помещения по целевому назначению (с учетом изменения исковых требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации; далее - АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела ООО "Рюрик 4" заявило встречный иск о взыскании 915 579 руб. 44 коп. задолженности по указанному договору аренды, 10 700 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5 540 987 руб. 60 коп. штрафа.

Решением от 30.07.2013, оставленным без изменения постановлением апелляционной инстанции от 10.12.2013, иск ООО "Иохастон" удовлетворен в полном объеме; в удовлетворении встречного иска отказано.

В кассационной жалобе ООО "Рюрик 4", ссылаясь на неправильное применение норм материального и процессуального права, а также на несоответствие выводов судов обстоятельствам дела, просит отменить указанные решение и постановление, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении иска ООО "Иохастон" и удовлетворить встречный иск.

Отзыв на кассационную жалобу не представлен.

В судебном заседании представитель ООО "Рюрик 4" поддержал доводы, приведенные в жалобе, а представитель ООО "Иохастон" возразил против ее удовлетворения.

Законность обжалуемых судебных актов проверена кассационным судом исходя из доводов жалобы.

Как следует из материалов дела, ООО "Рюрик 4" (арендодатель) и общество с ограниченной ответственностью "Интерспорт СНГ" (арендатор) заключили договор от 01.02.2011 N 17/А-I-11 аренды недвижимого имущества - нежилых помещений площадью 696,9 кв. м, состоящих из расположенных в помещении 1Н секции 90 на 1-м этаже и секций 275-287, 296 на 2-м этаже офисного здания по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр., д. 36/40, лит. К., в целях использования под магазин непродовольственных товаров.

Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор обязался своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что оплата аренды осуществляется арендатором авансом ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на основании выставленного арендодателем счета.

Неиспользование объекта не может служить основанием уменьшения установленного размера арендной платы, кроме случаев, если арендатор по вине арендодателя не может использовать объект более одного дня или под действием обстоятельств непреодолимой силы и при наступлении которых установленный размер арендной платы подлежит уменьшению пропорционально количеству дней неиспользования арендатором объекта (пункт 3.8 договора).

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора арендатор обязался по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения передать арендуемое имущество по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, необходимом для использования по назначению с учетом естественного износа

За нарушение арендатором срока возврата предмета аренды, установленного пунктом 4.2.15 договора, предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 250% от размера части ежемесячной арендной платы в пересчете на дни за каждый день просрочки (пункт 6.2 договора).

В приложении 2 к договору стороны согласовали Правила пользования арендуемыми помещениями, пунктом 6 раздела III которых предусмотрено, что коридоры, проходы, основные и запасные выходы, используемые как пути эвакуации, лестничные клетки, помещения под лестницами должны быть свободны в любое время.

На основании соглашения от 19.08.2011 о переуступке прав и обязанностей (перенаем) права и обязанности арендатора перешли к ООО "Иохастон".

Уведомлением от 17.12.2012 N 496 арендодатель сообщил арендатору о начале с 18.12.2012 работ по устранению нарушений эксплуатации эскалатора и запрете эксплуатации эскалатора, обеспечивающего сообщение между арендуемыми помещениями первого и второго этажа.

В связи с проведением работ 28.12.2012 был перекрыт доступ к эскалатору, произведен демонтаж части лестничного полотна эскалатора.

Арендатор 20.01.2013 обнаружил, что один из эвакуационных выходов из арендуемых помещений торгового зала заблокирован путем обустройства стены.

Уведомлением от 13.02.2013 N 125 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора с 28.03.2013, указав на необходимость до указанной даты освободить помещения.

Ссылаясь на невозможность с 28.12.2012 использовать арендуемые помещения по целевому назначению, предусмотренному договором, истец обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Считая, что арендатор не исполнил обязательства по оплате и возврату арендуемого имущества в порядке, предусмотренном договором, ООО "Рюрик 4" заявил встречный иск.

Суды первой и апелляционной инстанций установили факт неисполнения арендодателем обязанности передать имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества. В связи с этим суды пришли к выводу о наличии оснований для удовлетворения требований ООО "Иохастон" и отказа в удовлетворении требований ООО "Рюрик 4".

Кассационная инстанция считает, что обжалуемые судебные акты являются законными и должны быть оставлены без изменения.

В соответствии с пунктом 1 статьи 611 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ) арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Согласно пункту 2 статьи 328 ГК РФ в случае непредоставления обязанной стороной обусловленного договором исполнения обязательства сторона, на которой лежит встречное исполнение, вправе приостановить исполнение своего обязательства либо отказаться от исполнения этого обязательства.

В силу части 1 статьи 612 ГК РФ арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им. При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества; непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

Материалами дела подтверждается, что с 28.12.2012 до окончания спорного периода (апрель 2013 года) в здании по инициативе арендодателя проводились ремонтные работы эскалатора, который является средством сообщения арендуемых помещений и прохода между ними, и заблокирован эвакуационный выход

Указанные обстоятельства препятствуют использованию арендуемых помещений по целевому назначению и свидетельствуют о нарушении арендодателем условий договора и правил "Строительные правила 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", утвержденных приказом МЧС России от 25.03.1009 N 171.

С учетом приведенных выше норм права суды правомерно удовлетворили требования ООО "Иохастон" о возвращении внесенной арендной платы и освобождении от денежных обязательств в спорный период. При этом суды верно установили, что встречные требования ООО "Рюрик 4" о взыскании задолженности и процентов за пользование чужими денежными средствами при удовлетворении основного иска являются необоснованными и не подлежат удовлетворению.

Довод жалобы о том, что проведение ремонта эскалатора не является препятствием для использования арендованного имущества, подлежит отклонению, поскольку опровергается представленными доказательствами, в том числе технической документацией и заключением, выполненным обществом с ограниченной ответственностью "Гранд технолоджи" после осмотра помещений.

Довод о том, что эвакуационный выход был заблокирован в результате действий общества с ограниченной ответственностью "Редженси Пропертиез", не имеет правового значения. Согласно договору аренды обязанность предоставить имущество в надлежащем состоянии лежит на ООО "Рюрик 4".

Также кассационный суд отклоняет довод о том, что арендатор не заявлял о намерении вернуть имущество арендодателю до момента расторжения договора. Приведенный довод не свидетельствует об использовании помещений, в том числе в целях, обусловленных договором аренды.

Согласно сведениям журнала кассира-операциониста по кассовому аппарату 00079693 торговая деятельность в помещениях не велась. Ответчик в нарушение требований части 1 статьи 65 АПК РФ не доказал обратного.

В силу статьи 622 ГК РФ при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Установив, что на момент наступления срока возврата помещений, указанного в уведомлении от 13.02.2013 N 125, арендодатель вступил во владение арендуемым имуществом, суды правомерно отказали в удовлетворении требования о взыскании с ООО "Иохастон" штрафа за просрочку возврата.

Довод жалобы об отсутствии подписанного арендатором акта о возврате арендуемого имущества отклоняется кассационным судом. В материалах дела имеются доказательства получения арендодателем ключей от организации, обеспечивающей охрану помещений на основании договора с ООО "Иохастон". В данном случае охранная организация выступила в качестве представителя арендатора. Полномочия охранной организации по передаче ключей от имени арендатора последним не оспариваются.

Переоценка фактических обстоятельств, установленных по делу судами первой и апелляционной инстанций, в полномочия кассационной инстанции в силу статей 286, 287 АПК РФ не входит.

Кассационная инстанция считает, что суды правильно применили нормы материального и процессуального права; выводы, изложенные в обжалуемых решении и постановлении, соответствуют обстоятельствам дела и имеющимся доказательствам, оснований для отмены судебных актов и удовлетворения жалобы нет.

Руководствуясь статьями 286, 287, 289 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа

постановил:

решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2013 и постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10.12.2013 по делу N А56-10275/2013 оставить без изменения, а кассационную жалобу общества с ограниченной ответственностью "Рюрик 4" - без удовлетворения.

Председательствующий

Г.М. Рудницкий

Судьи

Т.С. Гафиатуллина М.В. Захарова