Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 10 декабря 2013 г. N 13АП-23610/13

г. Санкт-Петербург

10 декабря 2013 г.

Дело N А56-10275/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2013 года.

Постановление изготовлено в полном объеме 10 декабря 2013 года.

Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

в составе:

председательствующего Старовойтовой О.Р.

судей Горбик В.М., Полубехиной Н.С.

при ведении протокола судебного заседания: секретарем Пономаревым П.Н.

при участии:

от истца: Долгих Ю.А. доверенность от 03.09.2012 г.

от ответчика: Лазебник М.А. доверенность от 28.11.2013 г.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу (регистрационный номер 13АП-23610/2013) Общества с ограниченной ответственностью "Рюрик 4" на решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30.07.2013 г. по делу N А56-10275/2013 (судья Чуватина Е.В.), принятое

по иску Общества с ограниченной ответственностью "Иохастон"

к Обществу с ограниченной ответственностью ООО "Рюрик 4"

о взыскании излишне уплаченной арендной платы, признании права на соразмерное уменьшение арендной платы

и по встречному иску Общества с ограниченной ответственностью "Рюрик 4"

к Обществу с ограниченной ответственностью "Иохастон"

о взыскании задолженности по арендной плате и штрафных санкций

установил:

Общество с ограниченной ответственностью "Иохастон", место нахождения: 119590, Москва Город, Мосфильмовская Улица, 54, стр.1, ОГРН: 1117746522640 (далее - ООО "Иохастон") обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области с иском, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, к Обществу с ограниченной ответственностью "Рюрик 4", место нахождения: 199004, Санкт-Петербург г, Средний пр-кт, 36/40, лик.К, ОГРН: 1047855046227 (далее - ООО "Рюрик 4") о взыскании излишне уплаченной арендной платы в размере 126 451 руб. 61 коп., признании за истцом права на соразмерное уменьшение арендной платы по договору аренды N 17/А-I-11 от 01.02.2011 г. в виде освобождения от внесения арендной платы за период с января 2013 по апрель 2013 в связи с невозможностью использования арендованного помещения по целевому назначению.

При рассмотрении дела ООО "Рюрик 4" обратилось в Арбитражный суд города Санкт-Петербурга и Ленинградской области со встречным иском к ООО "Иохастон" о взыскании 915 579 руб. 44 коп. задолженности по договору аренды N 17/А-I-11 от 01.02.2011 г., 10 700 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами, 5 540 987 руб. 60 коп. штрафа.

Определением суда от 11.06.2013 г. встречное исковое заявление принято судом к производству для совместного рассмотрения с первоначальным иском.

Решением суда от 30.07.2013 г. с Общества с ограниченной ответственностью "Рюрик 4" в пользу общества с ограниченной ответственностью "Иохастон" взыскано 126 451 руб. 61 коп. уплаченной арендной платы, 8 793 руб. 54 коп. судебных расходов по оплате государственной пошлины; за Обществом с ограниченной ответственностью "Иохастон" признано право на соразмерное уменьшение арендной платы по договору аренды N 17/А-I-11 от 01.02.2011 г. в виде освобождения от внесения арендной платы за период с января 2013 года по апрель 2013 года в связи с невозможностью использования арендованного помещения по целевому назначению; в удовлетворении встречного иска отказано.

На решение суда подана апелляционная жалоба, в которой ответчик просит решение от 30.07.2013 г. отменить, принять по делу новый судебный акт, которым отказать в удовлетворении исковых требований ООО "Иохастон" и удовлетворить исковые требования ООО "Рюрик 4", ссылаясь на неполное выяснение судом первой инстанции обстоятельств дела.

В судебном заседании представитель ответчика поддержал доводы апелляционной жалобы.

По мнению присутствовавшего в судебном заседании представителя истца, апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

Законность и обоснованность обжалуемого решения проверены в апелляционном порядке.

Как следует из материалов дела, между ООО "Рюрик 4" (арендодатель) и ООО "Интерспорт СНГ" (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого имущества N 17/А-I-11 от 01.02.2011 г., в соответствии с пунктом 1.1 которого арендодатель предоставляет во временное владение и пользование арендатору в целях использования под магазин непродовольственных товаров часть нежилых помещений, расположенных в офисном здании по адресу: Санкт-Петербург, Средний пр., д.36/40, лит. К, на 1-м и 2-м этажах в помещении 1Н секций 90 на 1-м этаже и 275-287, 296 на 2-м этаже площадью 696,9 кв.м (далее - Объект).

На основании соглашения и переуступке прав и обязанностей (перенаем) от 19.08.2011 г. произведена замена стороны арендатора на ООО "Иохастон".

Согласно пункту 4.2.2 договора арендатор принял на себя обязательство своевременно и в полном объеме вносить арендную плату в порядке, предусмотренном разделом 3 договора.

Пунктом 3.3 договора предусмотрено, что оплата аренды осуществляется арендатором авансом ежемесячно, не позднее 10-го числа оплачиваемого месяца на основании выставленного арендодателем счета.

Пунктом 3.8 договора предусмотрено, что неиспользование объекта не может служить основанием уменьшения установленного размера арендной платы, кроме случаев, если арендатор по вине арендодателя не может использовать объект более одного дня или под действием обстоятельств непреодолимой силы и при наступлении которых установленный размер арендной платы подлежит уменьшению пропорционально количеству дней неиспользования арендатором объекта.

17.12.2012 г. в адрес арендатора поступило уведомление арендодателя от 17.12.2012 г. N 496 (т.1 л.д.13) о начале с 18.12.2012 г. работ по устранению нарушений эксплуатации эскалатора и запрете эксплуатации соответствующего эскалатора, обеспечивающего сообщение между арендуемыми помещениями первого и второго этажа.

В связи с проведением работ 28.12.2012 г. арендодателем был перекрыт доступ к эскалатору, произведен демонтаж части лестничного полотна эскалатора.

20.01.2013 г. арендатором было выявлено, что один из эвакуационных выходов из Объекта (помещений торгового зала) заблокирован путем обустройства стены, что, как указывает истец, не соответствует условиям договора и требованиям пожарной безопасности.

Ссылаясь на ненадлежащее исполнение арендодателем обязанности по предоставлению Объекта для использования в целях размещения магазина в течение срока аренды, невозможность с 28.12.2012 г. использования Объекта по назначению, предусмотренному договором, истец обратился в суд с требованиями о возврате 126 451 руб. 61 коп. арендной платы, уплаченной за период с 28.12.2012 г. - 31.12.2012 г., а также об освобождении от внесения арендной платы за период с января 2013 года по апрель 2013 года в связи с невозможностью использования арендованного помещения по целевому назначению.

Уведомлением от 13.02.2013 г. N 125 арендодатель сообщил арендатору о расторжении договора с 28.03.2013 г., указав на необходимость освобождения Объекта до 28.03.2013 г.

В соответствии с пунктом 4.2.15 договора арендатор принял на себя обязательство по окончании срока действия договора или в случае его досрочного расторжения передать Объект по акту приема-передачи в надлежащем состоянии, необходимом для использования по назначению с учетом естественного износа.

Пунктом 6.2 договора за нарушение арендаторов срока возврата Объекта, предусмотренного пунктом 4.2.15 договора, предусмотрена ответственность в виде неустойки в размере 250% от размера части ежемесячной арендной платы в пересчете на дни за каждый день просрочки.

Ссылаясь на неисполнение арендатором обязанности по возврату арендодателю Объекта в порядке, предусмотренном договором, путем передачи помещений по акту, а также на неисполнение обязанности по оплате аренды Объекта за период 01.03.2013 г. - 27.03.2013 г., ООО "Рюрик 4" предъявило ООО "Иохастон" встречные требования о взыскании 915 579 руб. 44 коп. задолженности по арендной плате по договору за период 01.03.2013 г. - 27.03.2013 г., 10 700 руб. 83 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за просрочку оплаты данного платежа за период 08.04.2013 г. - 28.05.2013 г., 5 540 987 руб. 60 коп. штрафа за просрочку возврата Объекта.

Исследовав и оценив на основании статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации представленные в материалы дела доказательства, исходя из положений пункта 3.8 договора, статей 328, 611, 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд первой инстанции удовлетворил требования ООО "Иохастон" и отказал в удовлетворении встречного иска.

Довод апелляционной жалобы о том, что проведение ремонтных работ в отношении эскалатора не является препятствием для использования арендованного помещения, был исследован и обоснованно отклонен судом первой инстанции в связи со следующим.

Цель использования Объекта на основании договора определена сторонами для размещения магазина непродовольственных товаров.

Из представленной в материалы дела технической документации следует, что переданное в аренду помещение первого этажа является местом размещения эскалатора и входа в помещения второго этажа, в котором (торговом зале) осуществляется торговая деятельность.

Соответственно, при прекращении функционирования эскалатора в отсутствие какого-либо иного оборудования, обеспечивающего сообщение между объектами аренды, помещение первого этажа, предназначенное для обеспечения доступа в торговый зал, а соответственно, и сам торговый зал не могли использоваться по своему назначению.

В приложении 2 к договору стороны согласовали Правила пользования арендуемыми помещениями (далее - Правила). Пунктом 6 раздела III Правил предусмотрено, что коридоры, проходы, основные и запасные выходы, используемые как пути эвакуации, лестничные клетки, помещения под лестницами должны быть свободны в любое время.

Согласно заключению осмотра Объекта, выполненному ООО "Гранд технолоджи", доступ покупателей в магазин технически и функционально организован только через центральный вход с улицы через эскалатор. В заключении также указано на невозможность использования служебных входов (эвакуационных выходов) для посетителей, поскольку проход к одному из служебных выходов (во дворе) перекрыт шлагбаумом, проходы к дверям не оборудованы противокражными системами и не могут использоваться по назначению.

Согласно пункту 4.2.1 "Строительных правил 1.13130.2009. Свод правил. Системы противопожарной защиты. Эвакуационные пути и выходы", утвержденных приказом МЧС России от 25.03.1009 N 171 (далее - СП), в помещениях, предназначенных для одновременного пребывания более 50 человек, должно быть предусмотрено не менее двух эвакуационных выходов. Пунктом 7.2.5 СП предусмотрено, что для расчета путей эвакуации число покупателей, одновременно находящихся в торговом зале, следует принимать из расчета на одного человека для магазинов - 3 кв.м площади торгового зала, включая площадь, занятую оборудованием. Данные требования являются обязательными для соблюдения при эксплуатации зданий.

Исходя из площади Объекта (696,9 кв.м) и расчетного количества покупателей, которые могут находиться в торговом помещении, переданном в аренду на основании договора, Объект должен иметь не менее двух эвакуационных выходов.

На необходимость соблюдения правил пожарной безопасности в арендуемых помещениях указано и в абзаце втором и в пункте 1 раздела I Правил.

Материалами дела подтверждается и ООО "Рюрик 4" не оспаривается, что 20.01.2013 г. было выявлена блокировка одного из эвакуационных выходов из Объекта (перекрыт стенкой из гипсокартона), о чем арендатор уведомил арендодателя.

Доказательства того, что ранее заблокированный эвакуационный выход был восстановлен в течение спорного периода (январь 2013 - апрель 2013), ответчиком не представлено.

В апелляционной жалобе ответчик указывает, что истец не представил соответствующих доказательств того, что на время ремонта эскалатора никакой торговой деятельности в помещении не велось.

Данный довод опровергается представленными в материалы дела журналом кассира - операциониста по кассовому аппарату 00079693 на 27.12.2012 г., в котором зафиксированы показания кассового счетчика - 44065737 руб., указанная сумма зафиксирована по данному кассовому аппарату по состоянию на 22.02.2013 г. (л.д. 71-95 том 2), Х-отчетом (данные из фискальной памяти) с кассового аппарата, находящегося по адресу: Средний пр., 36/40 (л.д. 70 том 2).

Довод апелляционной жалобы о том, что передача ключей от помещения арендодателю охранной организацией истца не освобождает истца от уплаты штрафа, поскольку охранная организация не является стороной договора аренды и обязательств по передаче ключей не несет, не принимается судом апелляционной инстанции, поскольку полномочия охранной организации по передаче ключей от имени арендатора последним не оспариваются.

Обстоятельство возврата помещения арендатором представителю арендодателя подтверждается актом осмотра помещений от 29.03.2013 г. (л.д. 194 том 2).

С учетом вышеизложенного апелляционная жалоба не подлежит удовлетворению.

На основании изложенного и руководствуясь статьями 269, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Тринадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда города Санкт-Петербурга и Ленинградской области от 30 июля 2013 года по делу N А56-10275/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Северо-Западного округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня его принятия.

Председательствующий

О.Р. Старовойтова

Судьи

В.М. Горбик Н.С. Полубехина